De plus en plus d’investisseurs sécurisent leur placement par le biais de l’immobilier, notamment pour le rendement attractif obtenu sur le long terme. De plus, l’investisseur devient non seulement propriétaire. En renouvelant son patrimoine en effet, il est tout à fait possible de réaliser des plus value immobiliere significatives au moment de la revente.
Générer de la plus value immobiliere : quels ingrédients ?
La clé consiste à acquérir un bien à un prix raisonnable :
Il peut s’agir d’un immobilier ancien à rénover afin de le remettre aux normes réglementaires, notamment en matière de consommation d’énergie et de décence. En effet, un diagnostic immobilier peut être effectué avant la remise en vente : ceci entrera en compte dans l’évaluation de la valeur du bien. Il est alors judicieux de procéder à une estimation détaillée du coût des travaux.
Grâce au dynamisme du marché, la revente pourra également être réalisée à un prix élevé. Il s’agit de miser sur la valeur intrinsèque de l’immobilier par rapport au cours sur le marché actuel. Toutefois, se baser sur la montée de la cote immobilière n’est pas la meilleure option pour espérer dégager une plus-value conséquente.
L’emplacement de l’immobilier
L’emplacement de l’immobilier constitue de plus un élément décisif dans le choix du bien à rénover. Ce dernier doit être situé de préférence à proximité des réseaux de transport et des centres commerciaux par exemple. Pour un immobilier destiné à accueillir des seniors, la proximité des centres hospitaliers est à privilégier. Il en est de même pour un logement pour étudiant, où la proximité d’un centre universitaire est la promesse d’occupation garantie à la mise en location par le futur propriétaire.
Le bien peut aussi être acheté à moindre prix dans les ventes aux enchères publiques : une décote de 30% en dessous de sa valeur doit être appliquée lors de la mise à prix par le vendeur. Si des emprunts sont contractés pour l’achat du bien, il est prudent de s’enquérir des taux d’intérêt et d’opter pour le prêt qui propose le taux le moins élevé.
Enfin, en réalisant des travaux d’agrandissement, d’extension et d’embellissement, le vendeur peut empocher une plus-value rondelette. Toutefois il est faux de croire qu’en revendant le même bien quelques années plus tard, celui-ci aura doublé de valeur : l’inflation, cause de la perturbation d’une économie déséquilibrée, est à prendre en compte.
La taxation de la plus value immobiliere
Toute plus value immobiliere issue d’une revente ou d’un échange fait l’objet d’une taxation, laquelle est applicable au vendeur résidant en France et en Outre-mer. Si toutefois la cession a été réalisée dans le cadre d’une transmission, telle que la succession ou la donation, la plus-value fait l’objet d’une exonération. Il en est de même si le bien revendu constitue la résidence principale du vendeur. Par ailleurs, ce dernier peut faire baisser le montant de la taxation en détenant le bien sur une longue période. La plus value immobiliere fait alors l’objet d’un abattement pour durée de détention. En revanche, si ladite durée de détention atteint 22 ans ou plus, le vendeur bénéficie d’une exonération au paiement de la taxe.
Le montant de l’impôt est calculé à partir de la plus-value imposable. Cette dernière est obtenue à partir de la plus-value brute diminuée des abattements. C’est au moment de la vente chez le notaire que la déclaration de l’impôt sur les plus-values est réalisée. Les frais de notaire sont à la charge du vendeur : ceux-ci sont entre autres la rémunération relative aux formalités effectuées. À ce moment-là, le prix du bien encaissé par le vendeur sera net d’impôt.
Il est également à noter que, outre la possibilité de générer la plus-value escomptée, l’investisseur peut optimiser sa déclaration de revenus en bénéficiant de certains avantages fiscaux. L’investissement dans l’ancien peut en effet bénéficier d’un montage fiscal au moyen des dispositifs proposés. Dans l’immobilier ancien à rénover, l’investisseur peut ainsi opter pour la loi Malraux, le régime du déficit foncier, la loi Pinel ou encore le « louer abordable ».
