En France aujourd’hui, lors de la revente d’un bien immobilier, le vendeur peut être amené à être imposé sur la plus-value réalisée lors de la revente de son bien. Il est donc important de connaître l’imposition avant de revendre son bien immobilier afin d’éviter les mauvaises surprises. Les gouvernements successifs ont souvent modifié les règles de calcul de l’imposition sur les plus-values, nous allons faire un point sur la situation actuelle en 2015.
Le détail du calcul des plus values
Il convient tout d’abord d’évaluer la plus-value brute. Cette plus-value se calcule de manière très simple, à savoir la différence entre le prix de cession du bien immobilier et son prix d’acquisition. Le prix de cession étant le prix de vente auquel on ajoute les charges supportées par l’acheteur. On retire cependant les frais comme les diagnostics et la TVA acquittée. Le prix de vente est le prix d’achat du bien à son origine auquel on ajoute les charges supportées par le propriétaire à l’achat, des frais d’acquisition (notaires, TVA…), des couts engendrés par d’éventuels travaux effectués de construction ou d’amélioration par exemple, des frais liés à la mise en place de l’électricité ou de l’eau (branchement aux différents réseaux).
Une fois la plus-value brute définie, il convient de calculer la plus-value nette. Pour ce faire, il faut déduire l’abattement en vigueur. Il y a deux types de plus-value à calculer, celle imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et l’autre liée aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%. Le calcule est donc le suivant: Plus-value nette = Plus-value brute – abattement.
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Durée
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Abattement appliqué
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Entre 0 et 5 ans
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0 %
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6 ans
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6 %
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7 ans
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12 %
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8 ans
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18 %
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9 ans
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24 %
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10 ans
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30 %
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11 ans
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36 %
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12 ans
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42 %
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13 ans
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48 %
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14 ans
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54 %
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15 ans
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60 %
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16 ans
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66 %
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17 ans
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72 %
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18 ans
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78 %
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19 ans
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84 %
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20 ans
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90 %
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21 ans
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96 %
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22 ans
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100 %
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Pour la plus-value nette liée aux prélèvements sociaux, la règle d’abattement en 2015 est la suivante. Un abattement de 1,65% à partir de la 5ème année de détention jusqu’à la 21ème année. Un abattement de 1,60% pour la 22 ème année et enfin 9% par an de la 22 ème année à la 30ème année.
Voici un tableau de la direction générale des impôts précis pour la plus-value liée aux prélèvements sociaux:
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Durée
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Pourcentage d’abattement appliqué
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Jusqu’à 5 ans de détention
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0 %
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6e année
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1,65 %
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7e année
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3,30 %
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8e année
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4,95 %
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9e année
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6,60 %
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10e année
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8,25 %
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11e année
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9,90 %
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12e année
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11,55 %
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13e année
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13,20 %
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14e année
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14,85 %
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15e année
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16,50 %
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16e année
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18,15 %
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17e année
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19,80 %
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18e année
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21,45 %
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19e année
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23,10 %
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20e année
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24,75 %
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21e année
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26,40 %
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22e année
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28 %
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23e année
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37 %
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24e année
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46 %
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25e année
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55 %
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26e année
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64 %
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27e année
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73 %
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28e année
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82 %
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29e année
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91 %
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30e année
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100 %
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Le calcul final du montant de l’impôt sur les plus-values est donc l’addition de la plus-value liée à l’impôt sur le revenu plus la plus-value liée aux prélèvements sociaux au taux de 19% pour l’impôt sur le revenu et de 15,5% pour les prélèvements sociaux.
La surtaxe du premier janvier 2013
Pour les plus-values dépassant les 50 000 €, une surtaxe est appliquée. Cette taxe est comprise entre 2% et 6% selon le montant de la plus-value. Par exemple, pour une plus-value entre 100 001 € et 110 000€, le montant de la surtaxe sera de 3% x la plus-value imposable- (110 000 – la plus-value imposable) X 1/10.
Les résidences secondaires
Pour les résidences secondaire, le calcul est le même à savoir 19% pour l’impôt sur le revenu et 15,5% pour les prélèvements sociaux.
Les cas d’exonération
Dans ne nombreux cas, le vendeur peut être exonéré. Lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans, lorsque le bien est la résidence principale du vendeur, lorsque le vendeur est non résident, lorsque le bien est vendu moins de 15 000 €, le vendeur est en invalidité ou réside dans un établissement social ou médico-social.
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