Investissement immobilier via SCI : ce n’est pas toujours la bonne solution

Investissement immobilier via SCI : ce n’est pas toujours la bonne solution

Les investisseurs chevronnés connaissent très bien le fonctionnement de la SCI. Idem pour ses tenants et ses aboutissants. Les débutants, quant à eux, devront effectuer quelques recherches sur le sujet avant de se lancer. Justement, voici tout ce qu’il faut savoir sur cette forme d’investissement.

Bien appréhender les tenants et les aboutissants de la SCI

La société civile immobilière ou SCI s’apparente à une structure juridique assez particulière d’une société. Il faut au moins deux personnes physiques pour en créer une. L’objet est purement immobilier, et non commercial. Les membres de la SCI sont appelés associés. Ensemble, ils assurent la gestion d’un bien ou d’un patrimoine immobilier, et se partagent les bénéfices qui en découlent. En gros, c’est le principe de fonctionnement d’une SCI (familiale).

Chaque associé possède des parts sociales promotionnelles à l’apport initial. Elles forment ainsi le capital de la SCI. Pour garantir le bon fonctionnement de la structure, il faut obligatoirement nominer un ou plusieurs gérants. D’ailleurs, les personnes morales peuvent exercer cette fonction au sein d’une SCI.

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A l’évidence, une SCI nécessite des statuts spécifiques. Sans quoi, celle-ci ne peut pas fonctionner comme prévue. Ils doivent être rédigés avec minutie, car ils définissent toutes les modalités relatives à la structure. Et, cela facilite grandement le processus de prise de décision.

La SCI constitue une solution efficace pour contourner l’indivision. En effet, l’unanimité des indivisaires est toujours impliquée pour toute décision relative à la gestion des biens détenus. Les nouvelles acquisitions doivent être décidées par tous les associés. Idem pour les cessions immobilières. Les plus-values sont imposables le cas échéant, mais peuvent être exonérées au bout de 22 ans de détention.

Par ailleurs, une SCI permet de transmettre un patrimoine à ses enfants. Il peut s’agir d’une donation ou d’une succession. Tous les 15 ans, un abattement fiscal de 100 000 € s’applique sur la valeur des parts données. En principe, en dessous de ce plafond, les donataires ou les héritiers ne payent aucun droit de mutation.

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Petit rappel sur les inconvénients de la SCI

Bien que les avantages d’une SCI soient réels, celle-ci comporte quelques points faibles. L’un des gros inconvénients de cette structure réside dans les formalités rattachées à sa création. A priori, celles-ci s’avèrent être chronophages. La rédaction des statuts prend beaucoup de temps. D’autant plus qu’ils doivent être enregistrés au centre des impôts.

Il faudra ensuite publier la constitution de votre SCI dans un JAL (journal d’annonces légales). Vous devez ensuite vous rapprocher du greffe du tribunal de commerce (selon le siège social de la SCI) pour finaliser l’immatriculation de la structure. Pour ce faire, vous aurez besoin du formulaire Cerfa 13958*01. Téléchargez-le gratuitement sur le site service-public.fr.

A l’évidence, la création d’une SCI n’est pas gratuite. Il y a un prix à payer compris entre 500 et 3 000 €, selon le professionnel sollicité. A cela s’ajoute les frais d’annonce légale de 170 à 300 €. Bonne nouvelle : il n’y a plus de frais d’enregistrement pour créer une SCI.

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Vincent Cuzon