08/02/2017

Investir en SCPI, un bon plan en immobilier ?

SCPIParmi les solutions de placement, l’investissement en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une solution très plébiscitée par les épargnants quand il s’agit de faire fructifier ses économies.

Innovantes dans leur manière d’investir en immobilier, les SCPI permettent une dichotomie entre les gains et les responsabilités qui y incombent. Elles offrent un couple rendement/risque intéressant ce qui fait d’elles des solutions de placement stratégique.

En France il existe environ 209 SCPI (au 31/12/2021, source Aspim), dont certaines investissent à l’étranger, mais d’abord, qu’est-ce qu’une SCPI exactement ? Comment est-ce que ça fonctionne ? Comment peut-on y investir ? découvrons ensemble comment faire ses premiers pas dans le monde des SCPI en faisant les choix qui vous correspondent.

Une SCPI, qu’est-ce que c’est et comment ça fonctionne ?

La SCPI collecte les fonds auprès des particuliers afin de financer ses investissements dans des parcs immobiliers en tous genres (locaux professionnels, logements, parking, EHPAD, … etc).
En contrepartie de cet apport de fonds, les investisseurs épargnants perçoivent un revenu issu de la location des biens en question à hauteur de leur part détenue dans les parcs immobiliers.

Grâce à l’intermédiation de la société civile de placement, les épargnants accèdent ainsi aux placements immobiliers à un ticket d’entrée bien inférieur à celui dans l’immobilier classique en direct. Ils détiennent donc des parts indirectes dans les parcs immobiliers de la société, et sont alors considérés comme associés.

Tous les actes de gestion des actifs sont assurées par la SCPI ce qui libère ainsi les investisseurs de toutes tâches telles que la sélection des biens immobiliers dans lesquels investir, la sélection des locataires, l’entretien des locaux, … etc.
Pour cela la SCPI se rémunère via les frais de souscription que vous réglez à la conclusion du contrat (situé entre 8% et 12% de votre apport) ainsi que des frais de gestion annuels (situé entre 7 % et 12 % de votre apport par part).

En plus de votre rémunération via vos dividendes de loyers à hauteur de vos parts, vous pourrez également profiter d’éventuels autres avantages et rémunérations tels que :

  • les plus-values de cession si les biens en question sont vendus ;
  • les plus-values de cession des parts lorsque la SCPI prend de la valeur, si vous décidez de vendre ces dernières ;
  • les avantages fiscaux dans certains cas où il s’agit de bien immobiliers spéciaux (logements sociaux et très sociaux) ;
  • les avantages fiscaux lors de la souscription aux parts des SCPI fiscales (Pinel, Malraux, Denormandie, Monuments Historiques…etc).

Vous noterez que les dividendes perçus seront nets de frais (entretien, impôts locaux, assurance, frais de gestion…etc). En toute transparence, chaque associé sera informé régulièrement sur l’ensemble des opérations menées et ce, à partir des bulletins d’informations et des rapports annuels.

Il est aussi important de préciser que le fonctionnement des SCPI est régi et contrôlé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elles sont également encadrées par d’autres entités, notamment par un commissaire aux comptes et un conseil de surveillance représentant l’ensemble des associés.

💡 Pour en savoir plus sur les SCPI sur un site spécialisé

Avantages et inconvénients d’un investissement en SCPI

SCPI

Avantages

Tranquillité de gestion

Vous vous affranchirez des contraintes de gestion de l’investissement, la SCPI se charge de tout, vous n’aurez donc pas besoin de vous soucier de la sélection des actifs immobiliers dans lesquels investir, ni de la recherche des locataires, ni de la perception des loyers, ni encore des travaux de maintenance des locaux.

Mutualisation des risques

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous n’investissez pas dans un seul immeuble avec un seul locataire. En réalité, vous investissez dans des dizaines d’immeubles, souvent réparties dans tout le territoire, avec des centaines de locataires et parfois même dans plusieurs pays. C’est cette diversification stratégique des investissements réalisés qui vous permet de mutualiser les risques de perte de capital et donc de réduire les pertes éventuelles.

Ticket d’entrée abordable

Contrairement à l’investissement immobilier en direct, vous n’avez pas forcément besoin d’un gros budget de départ pour pouvoir acheter des parts de SCPI. Vous pourrez vous permettre d’investir en immobilier pour des placements de départ allant de 500 € à 1000 € pour le prix des parts de certaines SCPI .

Rendement très satisfaisant

Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) des SCPI se situe autour des 4,5% à 6 % au cours des années précédentes. Cette tendance est relativement stable (étant un placement non coté en bourse, la volatilité des prix est alors assez faible), voir même en hausse (ce qui est bien supérieur à des instruments de placements plus classiques tels que les assurances vie ou autres livret d’épargne); aussi vous pourrez vous attendre à une revalorisation moyenne de vos parts en SCPI d’environ 7,5% sur une période de 5 ans.

Effet de levier via le crédit

Vous pouvez souscrire à des parts de SCPI plus importantes grâce à un crédit et profiter ainsi d’un effet de levier financier au même titre que l’investissement en immobilier en direct.

Possibilité d’une fiscalité avantageuse

Si vous investissez en via une assurance vie, la fiscalité avantageuse de cette dernière s’appliquera sur vos dividendes. De même que pour les SCPI fiscales (notamment la SCPI Pinel).

Possibilité d’une bonne liquidité

Si vous investissez en SCPI via une assurance vie, la liquidité de vos parts est alors garantie par votre assureur lorsque vous souhaiterez vous en séparer.

Inconvénients

Frais de souscriptions parfois élevés

Pour les SCPI les plus performantes, les frais de souscription aux parts peuvent parfois être assez élevés, aussi, certaines peuvent prélever les frais de gestion directement sur les loyers, impactant alors vos dividendes et donc la rentabilité de votre investissement. Afin de ne pas être surpris un peu trop tard par ces éléments à prendre en compte, il vous suffira simplement de porter une attention particulière aux clauses du contrat en amont de votre souscription à la SCPI en question. Ces frais peuvent représenter jusqu’à 12 % du coût total de l’investissement, il faudra donc beaucoup plus de temps pour les amortir, nous vous recommandons alors dans ce cas conserver vos parts de SCPI pour une durée de 10 ans.

Fiscalité plutôt lourde

Vos dividende seront soumis au régime du foncier qui s’ajouteront alors à votre base imposable, néanmoins vous pouvez toujours défiscaliser vos intérêts d’emprunt si vous investissez via crédit, ou encore profiter d’une fiscalité plus avantageuse grâce à un investissement via une assurances vie.

Les risques d’un investissement en SCPI

L’investissement en SCPI, comme tout placement d’épargne, n’est pas dénué de risques, en effet, investir en SCPI c’est placer son argent en immobilier et donc s’exposer aux risques de ce marché plus ou moins important selon la conjoncture économique (frais, fluctuations des prix, modification des réglementation et fiscalité, liquidité des titres,…etc). Voyons alors tout cela ensemble :

Risque du marché

Selon les niveaux de l’offre et de la demande, l’état du marché immobilier peut changer en votre faveur comme en votre défaveur, il faut donc rester à l’écoute de ce dernier pour saisir les opportunités au bon moment si vous souhaitez souscrire ou céder des parts de SCPI.

Risque d’illiquidité de votre titre

SCPI

La SCPI ne vous garantit pas la liquidité immédiate de vos parts, compte tenu de l’état du marché de l’immobilier qui peut varier selon des périodes courtes ou moyennes. C’est en revanche bien plus sécurisant d’envisager son investissement dans une optique long-termiste car en effet le marché de l’immobilier est bien plus stable et équilibré avec du recul sur des périodes plus longues.

En outre, dans le cas d’acquisition d’une part en démembrement, il est important de garder en tête que vos parts seront peu, voire pas liquides du tout. Il vous sera alors conseillé de ne pas tenter d’écouler vos parts jusqu’à la fin de la période de démembrement, pour ne pas avoir à les brader.

Risque de perte en capital

Plusieurs variables directes et indirectes liés à la SCPI et son activité, peuvent conduire à une perte de votre capital, dont en voici une liste non-exhaustive :

  • Baisse du prix de la part lié à une baisse des performance de la société de placement, et donc, risque de moins value à leur revente ;
  • Baisse des loyers du parc immobilier de la SCPI, et par conséquent, les dividendes baisseraient aussi ;
  • Défaillance de gestion de la SCPI, auquel cas, rassurez-vous, la gestion du parc immobilier dans lequel vous possédez des parts se verra attribuée par l’AMF(Autorité des Marchés Financiers) à une autre société de gestion, cela dit, cela pourra vous retarder dans la mobilisation de vos parts en cas de besoin.

Risque d’endettement de la SCPI

Si la SCPI décide de procéder à un financement via l’endettement (jusqu’à 40% de la valeur de ses parc immobilier), alors, la valeur perçue en cas de liquidation de vos parts est subordonnée au paiement de la dette principale (dite senior) de la société (étant plus risqués, la rémunération de ces parts est donc supérieur).

Quels sont les différents types de SCPI ?

SCPI

Quand nous parlons d’investissement en SCPI, nous entendons souvent parler des SCPI de rendement par lesquelles on peut percevoir des revenus locatifs réguliers.
Mais en réalité, il existe 3 grandes catégories de sociétés civiles de placement immobilier, en plus des SCPI de rendement, il existe aussi les SCPI fiscales et SCPI de plus-value.

Les SCPI de rendement

Elles sont sans aucun doute le type de SCPI le plus connu et le plus répandu de toutes. Les SCPI de rendement représentent plus de 90 % du marché de la pierre-papier. Comme son nom l’indique, ce type de SCPI aspire à réaliser les meilleurs rendements possibles. Elles vont donc investir dans des parc immobilier locatifs qu’elle estimera stables et rentables (principalement constitué de locaux professionnels plus lucratifs et durables).

Les SCPI de plus-value

Aussi appelée SCPI de capitalisation ou SCPI de valorisation, celle-ci ne verse des dividendes issues de revenus locatifs qu’à titres exceptionnels. En effet, ici, l’objectif principal n’étant pas de générer des revenus fonciers issus de la location, mais bien de réaliser des plus values sur la revente des parts par la forte appréciation des biens dans lesquels investit la SCPI.

Les actifs immobiliers dans lesquels investit la SCPI sont donc sélectionnés principalement en fonction de leur potentiel de revalorisation. Elle acquiert principalement des biens immobiliers en décote et qui nécessitent d’importants travaux de rénovation et de réhabilitation, qu’elle se charge par la suite de revaloriser de façon optimale pour réaliser d’importantes plus values de cessions, qu’elle garantit d’ailleurs aux souscripteurs sur le long-terme.

Ne distribuant des dividendes que de façon exceptionnelle, cette catégorie de SCPI permet de contourner la lourde fiscalité des revenus fonciers générés d’ordinaires par les revenus locatifs. De fait, après plusieurs années de détention des parts dans la société, l’investisseur pourra les revendre à un prix bien plus élevé qu’à la souscription.

Les SCPI fiscales

Aussi appelées SCPI de défiscalisation, les SCPI fiscales peuvent être de type Pinel, de type Denormandie, de type Malraux ou de déficit foncier. Elles ont pour objectif principal de faire bénéficier leurs souscripteurs de réductions d’impôts importantes. En effet, elle profite des dispositifs de défiscalisation en immobilier pour parvenir à ses fins via les lois Pinel, Denormandie, Malraux,..etc, en investissant alors dans des parcs immobiliers qui y correspondent.

Ce type de placement est particulièrement destiné aux épargnants déjà fortement imposés de fait qu’il se situe dans les tranches supérieures d’impôt sur le revenu. Les souscripteurs à ce type de SCPI vont toucher des dividendes sur les revenus locatifs, mais dont la rentabilité sera bien moindre que pour les SCPI de rendement.

On estime qu’en moyenne le TDVM des SCPI fiscales tourne autour de 2 à 3 % alors que celui des SCPI de rendement peut parfois grimper jusqu’à 6 %. La défiscalisation via la SCPI Pinel et Denormandie peut atteindre -18 % si vous conservez vos parts pendant 12 ans. La SCPI Malraux qui vous permet la même réduction à condition de conserver vos parts pendant 15 ans. Puis enfin les SCPI de déficit foncier font à la fois baisser vos impôts et vos prélèvements sociaux.

Comparatif des meilleures SCPI de rendement en 2022

Nous ne pouvions pas vous proposer de guide complet sur la SCPI sans vous donner un classement des meilleures SCPI de rendement du moment. Le tableau ci-dessous regroupe justement la liste non-exhaustive des 10 SCPI les plus performantes en 2022.

Classement
SCPI
Nature de la SCPI
Gestionnaire de la SCPI
Rendement 2019
Capitalisation
1
Corum xlLA 1ÈRE SCPI MONDE

Corum Am

6,26%787 M€
2
Corum originLA SCPI OPPORTUNISTECorum Am

6,25%1 943 M€
3
Epargne PierreLA SCPI MONTANTE

Voisin groupe Atland5,85%1289 M€
4
Interpierre FranceUNE SCPI SOLIDE

Paref5%194,9 M€
5
Pierval SantéLA SCPI INNOVANTE

La française Am5.05%1 193 M€
6
PrimovieScpi à STRATÉGIE NOVATRICE

Primonial Reim

4,51%3 200 M€
7
PFOLA NOUVELLE OPPORTUNITÉ DE PERIAL

Perial Am4,92%778 M€
8
Novapierre AllemagneLA SCPI INVESTIE EN ALLEMAGNE

Paref

4,45%520 M€
9
Epargne foncièreScpi diversifiée en franceLa Française Am

4,46%2 928 M€
10
LF EuropimmoScpi d'immobilier d’entreprise La Française Am4,05%823,2 M€
11
Cristal RenteCOMMERCE et DIVERSIFIÉE
Inter Gestion5,02 %230 M€

SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable : quelles différences ?

Si vous souhaitez réaliser des plus-values grâce à la revente de vos parts de SCPI alors vous devez porter une attention toute particulière au statut de celle-ci. Les sociétés civiles de placement immobilier ne sont pas toutes de même nature, elles peuvent être à capital fixe ou à capital variable. En effet, la forme juridique du capital de la société peut être différente d’une SCPI à une autre.

Le mode de fonctionnement de ces deux types de SCPI est identique, mais elles se distinguent dans le plafonds de financement à atteindre par la société, déterminant alors le nombre de parts disponibles à l’acquisition ainsi que la valeur de ces dernières. Lumière sur ce qui les différencie:

SCPI à capital fixe

SCPI

Ce type de SCPI détermine dès sa création à quelle hauteur s’élèvera son capital ainsi que le nombre de parts disponibles qui, à priori, n’a pas pour vocation à évoluer à moins que la société décide de procéder à une levée de fonds pour augmentation de capital et ce, que de façon périodique, voir exceptionnelle.

Son but n’est donc pas de faire évoluer son parc immobilier, mais simplement d’entretenir son parc actuel afin que les loyers soient versés et ainsi assurer la rémunération des souscripteurs. Les souscripteurs quant à eux peuvent écouler leurs parts acquises au préalable sur un marché qui y est dédié, les associés ne pouvant alors acheter de nouvelles parts que pendant ces périodes d’augmentation de capital.

Ce marché étant soumis aux lois de l’offre et la demande et le prix des parts étant déterminé en fonction du succès de la société, on observe alors une volatilité des prix supérieures à celles des SCPI à capital variable (qui s’engagent à l’avance à racheter les parts.) Notez également que les SCPI à capital fixe sont de moins en moins courantes.

Tableau comparatif des meilleures SCPI à capital fixe

Meilleure SCPI à Capital Fixe
Gestionnaire
SCPI
Accessible en Assurance-vie
PerialPF1Non
AESTIAMAESTIAM Pierre RendementNon
Fiducial GéranceBurobouticNon
Foncia Pierre GestionFoncia Pierre RendementNon

SCPI à capital variable

SCPI

Ce type de SCPI, quant à lui, ne détermine pas de plafonds de capital à atteindre, ou plutôt, en détermine un qui soit très élevé. Le nombre de parts disponibles à l’acquisition est donc illimité. Son objectif est donc d’agrandir son parc immobilier en acquérant de nouveaux biens.

A tout moment, un investisseur peut donc souscrire à des parts de la SCPI, à un prix qui sera déterminé en fonction de l’estimation réalisée sur la valeur du patrimoine détenue au sein du parc immobilier (et non en fonction de l’offre et la demande des titres, comme pour les SCPI à capital fixe).

Si l’investisseur décide de céder ses parts, la SCPI les lui rachète au prix estimé au moment de la cession. Il y a donc moins de mauvaises surprises étant donné que les prix à l’achat et à la vente sont connus dès le départ.

Tableau comparatif des meilleures SCPI à capital variable

Meilleures SCPI à capital variable
Sous-catégorie
Gestionnaires
SCPI
Accessible en Assurance-vie
SCPI de BureauxPerialPF Grand ParisNon
SCPI de SantéLa Française AMPierval SantéNon
SCPI de commerceFudicialGeranceFicommerceOui
SCPI DiversifiéeVoisinEpargne PierreNon
SCPI DiversifiéeSofidyImmorenteOui

Comment choisir sa SCPI ?

SCPI

Le placement en société civile de placement immobilier demeure la solution la plus accessible pour investir en immobilier. Alliant performance et flexibilité, elle suscite alors un intérêt tout particulier de la part des investisseurs. Néanmoins, le choix de la ou les SCPI sera crucial en fonction des attentes et objectifs de chacun.

Plusieurs variables sont à prendre en ligne de compte pour s’assurer les meilleures performances de vos placements : le niveau d’imposition du souscripteur, la durée de son placement, la finalité de l’investissement, le taux d’endettement, l’épargne à disposition,…etc. Ce sont là, les critères financier, mais en amont quelques critères qualitatifs sont à déterminer (catégorie de la SCPI, composition de son parc immobilier, ses performances, sa réputation,…etc), voyons alors tout cela ensemble :

Critères qualitatifs

La catégorie de la SCPI

Qu’il s’agisse d’une SCPI de rendement, une SCPI de plus-value, ou une SCPI fiscale, les attentes en termes de résultats ne seront évidemment pas tous les mêmes;

La composition du parc immobilier

En fonction de si il s’agit de locaux professionnels ou de logements (critère sectoriel), ainsi que la localisation de ces actifs (critère géographique), la rentabilité peut s’avérer bien différente;

La qualité de la société de gestion en elle-même

Il s’agira de prendre en compte notamment des données telles que son ancienneté, sa réputation, l’estimation de la valeur de son portefeuille d’actifs, sa politique de gestion, …etc;

La qualité de ses locataires

Cela s’observe au travers de leurs secteurs d’activité et de leur solidité financière.

Critère quantitatif (ou financier)

La capitalisation de la SCPI

SCPI

C’est l’un des critères les plus importants à considérer, en effet, il s’agit là de la taille de la SCPI (ou sa valeur de marché), c’est donc selon ce critère que l’on peut évaluer la sécurité de notre investissement, compte tenue de la capacité de la société à faire face aux risques inhérents (défaillance de versement des loyers, vacances locatives, …etc).

Nous pouvons même affirmer que plus la capitalisation de la société est importante, moins le risque est élevé, étant alors mieux réparti et mutualisé sur un plus grand nombre. Aussi, les SCPI plus imposantes ont une capacité plus importante à assurer la liquidité de ses parts.

Notez que les SCPI les plus grandes, qui sont souvent aussi les plus anciennes présentent une capitalisation parfois supérieure à 2 milliards d’euros, tandis que les SCPI moins importantes, qui sont souvent aussi les plus jeunes présentent une capitalisation qui dépassent rarement les 200 millions d’euros, celles ci sont donc moins à même de pouvoir faire face aux risques locatifs.

Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM)

Dans le secteur de la pierre-papier, c’est l’équivalent du taux de rendement de l’année précédente. Cet indicateur permet l’appréciation du niveau de distribution de dividendes.
Le TDVM s’obtient par le rapport “dividende brut annuel / prix d’acquisition ».
Où le dividende brut annuel représentent les revenus générés par la SCPI sur une année et le prix moyen de l’acquisition de la part est considéré au 1er janvier de la même année.
Les SCPI les plus performantes affichent souvent un taux de rendement compris entre 4 % et 6 %.

Le Taux de Rentabilité Interne (TRI)

Ou Taux de Rendement Interne, cet indicateur permet d’évaluer le niveau de rentabilité de n’importe quel investissement. Il s’apprécie par l’observation du rendement de la société sur l’exercice des années précédentes. Ainsi sur une période de 5 ans, une SCPI affichant un TRI supérieur ou égal à 7% peut être considérée comme correcte et rassurante. Ce type d’information figure toujours dans les fiches descriptives des SCPI.

Le Taux d’Occupation Financier (TOF)

C’est le rapport entre le niveau d’occupation réel et le niveau d’occupation total (à savoir idéalement 100% si la SCPI loue la totalité de ses bien et qu’elle ne subit pas de vacances locatives). Il est recommandé de se rapprocher des SCPI affichant un TOF supérieur à 90%.

Le Report A Nouveau (RAN)

C’est le montant des réserves dont dispose la SCPI en cas de de coup dur. Constitué des recettes non distribuées, le report à nouveaux permet d’assurer le versement d’une rémunération aux associés durant les éventuelles périodes de crises (vacances locatives, baisse des loyers, aléas de gestions,…etc). Idéalement, préférez vous diriger vers des SCPI affichant un RAN supérieur à 6 % du rendement annuel.

Critères financier secondaires

Hormis les critères financiers principaux vus plus haut, d’autres éléments peuvent aussi être pris en compte pour une meilleure appréciation de la qualité de son investissement. Il sera donc possible de se renseigner aussi sur :

Le niveau des frais

La SCPI se rémunère, pour ses frais de gestion locative et d’entretien de ses actifs immobiliers, à hauteur de 10 % en général. A cela s’ajoutent aussi des frais de souscription de parts comprises entre 7 et 10 %.
A noter que les loyers versés ainsi que les performances affichées, sont nets de frais (TTC).

L’évolution de la valeur des parts

Observez si durant les années précédentes, la valeur des parts fluctuent de façon importante et si les prix ont une tendance plutôt à la hausse ou plutôt à la baisse.

L’évolution des dividendes de loyer versés par part

Observez scrupuleusement l’évolution des loyers durant les années précédentes, car ce sont ceux-ci qui influencent grandement la rentabilité de votre placement. En effet, les loyers détermineront le rendement moyen affiché par la SCPI.

Les zones géographiques d’implantation des actifs de la SCPI

Les zones d’implantation des parcs immobiliers de la SCPI doivent être diversifiées sur toute la France, voire même en dehors des frontières, dans la zone euro par exemple. C’est pourquoi, beaucoup des meilleures SCPI investissent dans des parcs immobiliers à l’étranger et obtiennent l’appellation de “SCPI européenne” et “SCPI internationale ».

Comparons alors les meilleurs SCPI du moment

SCPI
GESTIONNAIRE
RENDEMENT
Epargne PierreVoisin"-5,85 % de rendement en 2019
- Constitution d’un patrimoine immobilier diversifié tant sur le plan géographique que locatif"
Pierval SantéEuryal"- 5,05 % de rendement en 2019
- Spécialisée dans la santé (EHPAD, soins spécialisés, cabinets médicaux, murs de pharmacie.)"
Patrimoine CommercePrimonial Reim"- 4,61 % de rendement en 2019
- SCPI investie dans les commerces de centres villes, galeries marchandes, centres commerciaux…"
PFOPerial"- 4,92 % de rendement en 2019
- Immobilier d’entreprise (bureaux, locaux d’activité, locaux commerciaux, entrepôts….)"
PrimoviePrimonial Reim"- 4,51 % de rendement en 2019
- Première SCPI investie sur les secteurs de la santé et de l’éducation"
Efimmo 1Sofidy"- 4,97 % de rendement en 2019
- Plus de 900 actifs locatifs, qui se répartissent sur les régions les plus dynamiques du territoire"
PrimopierrePrimonial Reim"- 5,92 % de rendement en 2019
- Une des capitalisations les plus importantes du marché"
LF Opportunité ImmoLa Française"- 5,04 % de rendement en 2019
- Locaux d’activités et entrepôts situés en France"
ImmorenteSofidy"- 4,64 % de rendement en 2019
- Plus grosse capitalisation du marché (3,45 milliards d’euros au 30 septembre 2020)"
Novapierre AllemagneParef Gestion"- 4,45 % de rendement en 2019
- Ensembles commerciaux, majoritairement en Allemagne"
Epargne FoncièreLa Française"- 4,46 % de rendement en 2019
- SCPI d’entreprise à très large capitalisation"
PFO2Perial"- 4,61 % de rendement en 2019
- Première SCPI environnementale du marché"
PF Grand ParisPerial"- 4,38 % de rendement en 2019
- Une des plus anciennes SCPI, constituée de biens principalement situés en région parisienne"
LF EuropimmoLa Française"- 4,05 % de rendement en 2019
- SCPI à vocation européenne, avec pour 1ère cible l’Allemagne"

💡 Accéder à un comparateur de SCPI

Afin d’atteindre leurs objectifs d’investissement et leurs performances escomptées, certaines SCPI se spécialisent dans certains secteurs porteurs (santé, logistique, …etc), ce sont les “SCPI thématiques”. Nous vous proposons d’ailleurs de découvrir cela ensemble.

Les SCPI thématiques, un bon plan ?

SCPI

Si la crise du Covid-19 nous a bien appris une chose, c’est que certains secteurs d’activité peuvent se révéler plus vulnérables que d’autres en période de crise. En effet, de nombreux secteurs réputés “résistants” ont été fortement impactés en 2020. C’est notamment le cas des SCPI spécialisées dans l’hôtellerie par exemple, qui ont vu leur taux d’occupation baissé de moins 50 % pendant le confinement.

Dans le même temps, un autre secteur de SCPI a quant à lui plutôt prospéré, c’est celui des SCPI de logistique et e-commerce, qui ont profité des opportunités créées par le confinement total. C’est dans ces cas de figures que les SCPI thématiques, spécialisées dans l’immobilier dédié à des secteurs bien déterminés, peuvent s’avérer très intéressantes.

En effet, même s’ il est souvent préconisé de diversifier ses investissements, ces SCPI peuvent quant à elles, offrir des opportunités d’investissement dans des secteurs où l’immobilier est parfois difficile d’accès via des SCPI plus conventionnelles. En se spécialisant de la sorte, elles se positionnent en tant qu’expertes et peuvent alors accéder à des bien cherchés avec plus de facilité.

Ainsi, avant d’investir en SCPI thématique, prenez le soin de bien analyser le contexte et la conjoncture économique au moment de l’investissement, mais aussi, tentez de vous projeter dans l’avenir quant au comportement à adopter vis à vis de vos parts (cessions à court-terme ou investissement à long-terme).

Parmi les secteurs d’activités les plus prometteurs du moment, il y a notamment celui de la santé. Avec, l’arrivée de la crise sanitaire, nous avons tous pu constater le manque au niveau des infrastructures de santé . Pour y remédier, l’Etat a donc annoncé que le plan de relance économique post-coronavirus serait principalement axé sur le secteur de la santé. On imagine que de nombreux hôpitaux, cliniques, cabinets et autres laboratoires, EHPAD et centres de consultation …, feront partis intégrantes des nouveaux parc immobiliers dans lesquels investir à l’avenir.

C’est donc le moment idéal pour acheter des parts de SCPI investies dans la santé, mais aussi, le secteur de l’e-commerce et la de logistique, qui sont toujours en pleine croissance et qui présentent aussi de forts potentiels de rentabilité.

Méthodes d’investissement en SCPI

Vous l’ignorez probablement mais il est à savoir que les sociétés de gestion ne s’occupent que rarement de la commercialisation des nouvelles parts de SCPI. Si vous ne pouvez pas acheter vos parts de SCPI directement auprès de votre société de gestion, vous devrez donc passer par un intermédiaire. Pour ce faire, vous pouvez vous tourner vers votre banquier, vers un conseiller en gestion de patrimoine ou même en passant par des plateformes en ligne. Dans tous les cas, vous pourrez bien évidemment choisir le mode de souscription qui vous convient.

Néanmoins, plusieurs méthodes existent pour acheter des parts de SCPI, vous pouvez soit les acquérir au comptant (en cash), à crédit, les loger dans un contrat d’assurance-vie, ou encore, si vous n’avez pas envie d’acheter vos parts en pleine propriété, vous pouvez même opter pour le démembrement.

Dans tous les cas, votre choix dans la méthode d’acquisition des parts doit être réalisé en fonction de vos objectifs, votre projet, votre budget, votre situation fiscale, votre situation patrimoniale….

Acheter des parts de SCPI au comptant

Ici, l’investisseur décide d’acheter des parts de SCPI via ses propres fonds, il implique donc directement son épargne personnelle ce qui lui permet d’investir rapidement et d’obtenir un rendement immédiat accompagné de résultats satisfaisants.

Cette façon de faire correspond au profil d’un investisseur en début de retraite par exemple, voulant faire fructifier une épargne sans s’encombrer d’une dette à rembourser.

En revanche, l’inconvénient ici, est que les revenus locatifs générés sont soumis à la fiscalité lourde du régime foncier sans possibilité de réduire la base imposable (grâce aux intérêts d’emprunt déductibles par exemple).

Acheter des parts de SCPI à crédit

Si le souscripteur décide d’investir à crédit (via un emprunt bancaire), pour l’acquisition de ses parts en SCPI, il se positionne alors dans une optique de moyen à long-terme. Il pourra alors mobiliser une partie de ses revenus locatifs pour financer le remboursement de son emprunt et dégager une portion dédiée à son revenu mensuel.

Il y’a ici un double intérêt, d’abord pouvoir bénéficier d’un effet de levier grâce au crédit qui permet un investissement important et donc pouvoir générer des revenus en conséquences, puis, dans un second temps, la fiscalité est ici plus intéressante, puisque cette façon de procéder permet de bénéficier d’un abattement fiscale. En effet, vous pourrez réduire votre base d’imposition grâce aux intérêts du crédit qui sont déductibles.

Cette méthode de placement correspond davantage au profil de jeune investisseur encore en activité et ne disposant souvent pas d’une épargne très conséquente.

Loger vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie

Il est aussi possible d’acquérir des parts de SCPI en les intégrant dans les contrats multi-supports de l’assurance-vie, grâce aux unités de compte. En effet, en logeant vos parts dans un contrat d’assurance vie, cela vous permet d’optimiser les avantages de ces deux supports d’investissement pour accroître le rendement.

Les avantages de cette méthode sont principalement : le prix plus abordable des parts de SCPI (une décote à l’achat qui oscille entre -2,5% et -5% selon les compagnies d’assurances), pas de revenus fonciers à déclarer (fiscalité avantageuse de l’assurance vie) et pas de délais d’attente avant de percevoir les revenus (le délai de jouissance). Aussi, la liquidité de vos parts est garantie par votre assureur.

Le seul désavantage majeur est que vous ne pourrez recourir au crédit si vous souhaiter loger vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie.

Cette méthode d’investissement s’adapte à tout profil d’investisseur se positionnant dans une optique de placement à long-terme.

Souscrire à des parts de SCPI en démembrement

Il existe une dernière formule d’investissement en SCPI, c’est l’achat de parts via le démembrement de la propriété. Cela consiste à séparer la pleine propriété des SCPI en deux. D’une part, “la nue-propriété” qui vous donne légalement le droit de disposer de vos parts de SCPI et donc de les céder lorsque vous le souhaiterez, d’autre part, “l’usufruit” qui vous donne le droit de jouir financièrement des vos part de SCPI durant la période de démembrement et donc de percevoir les revenus mais sans en avoir la propriété. Lumière sur cette stratégie patrimoniale un peu plus complexe :

D’ordinaire, en droit de la propriété, lorsque vous investissez en immobilier, vous détenez la pleine propriété de votre actif, à savoir : “la nue-propriété” (détenteur du capital) et « l’usufruit » (droit de percevoir les revenus).

Lorsque vous décidez d’acquérir des part de SCPI, au comptant ou à crédit, vous avez la possibilité de démembrer temporairement la propriété et d’acquérir uniquement :

  • la nue-propriété : ici vous détiendrez des parts de propriété sur les actifs de la SCPI sans en jouir des revenus jusqu’à la fin de la période de démembrement (Ce ne sera qu’au terme de la période de démembrement que vous récupérez la pleine propriété de vos parts et touchez vos dividendes) ;
  • ou l’usufruit : ici vous toucherez les dividendes des revenus locatifs durant la période de démembrement, à la fin de laquelle vous ne détiendrez pas de parts de propriété des actifs de la SCPI.

☝️ Remarque

En amont de votre investissement en démembrement, il est important de vous rapprocher de votre conseiller, déterminer une période de démembrement (qui oscille généralement entre 3 et 20 ans) et trouver une contrepartie à votre démembrement (usufruitier ou nu-propriétaire).

Souscrire en nue-propriété

Comme nous avons pu le voir, ce n’est qu’au terme d’une période déterminée en amont (la durée de démembrement) que vous pourrez jouir des dividendes de vos revenus locatifs. Alors, dans ce cas de figure, vous achèterez vos parts de SCPI en bénéficiant d’une décote de 15 à 40 %.

Avantages
  • Pas d’impôt à payer, ce qui permet l’optimisation fiscale de l’investissement.
  • Exonération l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), en effet les parts détenues en nue-propriété n’entre pas dans la base de calcul de cet impôt.
  • Déduction des intérêts de crédit sur les parts si l’investisseur passe par un emprunt bancaire.
  • Accession à la pleine propriété sans aucun droit de succession.
Profil du nu-propriétaire

Le statut de nu-propriétaire correspond davantage à des personnes déjà lourdement fiscalisées ou concernées par L’IFI et n’ayant pas de besoin immédiat de revenus complémentaires.

Souscrire en usufruit

Comme nous avons pu le voir, durant la période de démembrement, l’usufruitier jouit pleinement des revenus locatifs de ses parts. Seulement, à la fin de la période de démembrement, il ne détient plus aucun capital. Alors, dans ce cas de figure, vous achèterez vos parts de SCPI en bénéficiant d’une décote pouvant aller jusqu’à 80%, vous renoncez néanmoins à la propriété des parts d’actifs immobiliers en fin de période et vous ne vous constituerez donc pas de patrimoine.

Avantages
  • Si l’usufruitier est une personne morale, il y’a la possibilité d’amortir comptablement l’investissement.
  • La fiscalité est simple, les revenus locatifs étant considérés comme revenus fonciers, ces derniers sont donc imposés en fonction de la tranche marginale d’imposition.
Profil de l’usufruitier

Le statut d’usufruitier correspond aux investisseurs faiblement imposés profitant alors de leur faible TMI (Taux Marginal d’Imposition) pour optimiser fiscalement les dividendes de loyer perçus.

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