08/02/2017

SCPI : Le bon plan d’investissement en immobilier

Société civile de placement immobilier - image

Comme la plupart des gens, vous voudriez sûrement percevoir des revenus complémentaires suffisants et réguliers pour pouvoir financer vos projets personnels, n’est-ce pas ? Et bien, sachez que l’investissement immobilier locatif est un excellent moyen pour diversifier votre patrimoine.

Grâce aux revenus locatifs générés, vous pourrez concrétiser vos projets et atteindre plus facilement les objectifs que vous vous êtes fixé. Le seul petit souci c’est que tout le monde n’a pas forcément les moyens de s’acheter des appartements pour les mettre en location…

Heureusement qu’il existe une autre alternative qui peut vous aider à accéder beaucoup plus facilement à l’investissement immobilier locatif. Et oui, en achetant tout simplement des parts de SCPI, vous pouvez désormais devenir propriétaire d’une partie de plusieurs immeubles d’entreprises. Ici, quand on parle d’immeubles d’entreprises, nous faisons surtout référence aux bureaux, aux commerces, aux hôtels, etc …

Mais qu’est-ce qu’une SCPI exactement ? Comment est-ce que ça fonctionne ? Comment peut-on y investir ? Et bien, si vous voulez tout savoir sur les SCPI, sachez que vous êtes au bon endroit !Voici un guide complet qui vous permettra de mieux comprendre ce que c’est qu’un investissement en SCPI.

Une SCPI, comment ça fonctionne exactement ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui gère et qui détient un parc immobilier à usage locatif pour le compte d’épargnants. En d’autres termes, c’est une société qui collecte des capitaux auprès de particuliers dans le but d’acquérir des biens immobiliers qui seront mis en location.

Grâces aux revenus locatifs générés par ces immeubles, la société pourra ensuite redistribuer des dividendes à chaque investisseur. Ce qu’il y a de génial avec les SCPI, c’est que vous n’avez pas besoin d’y investir énormément d’argent.

En effet, vous n’allez pas acheter un immeuble en entier à vous seul. Vous n’achèterez qu’une partie seulement de cet immeuble. Voilà ce qui explique l’expression : “acheter des parts de SCPI”. Comme vous l’aurez très certainement compris, la SCPI est donc un fonds d’investissement qui rassemble plusieurs épargnants. Chacun d’entre eux pourra recevoir un dividende au prorata des parts détenues.

Sachez que lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous ne devenez pas le “propriétaire direct” des immeubles dans lesquels vous avez investi. Comme il s’agit avant tout d’un investissement collectif, la SCPI vous permet plutôt d’obtenir un statut d’associé.

En toute transparence, chaque associé sera informé régulièrement sur l’ensemble des opérations menées et ce, à partir des bulletins d’informations et des rapports annuels. Il est aussi très important de préciser que le fonctionnement des SCPI est régi et contrôlé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Les SCPI sont également encadrées par d’autres entités, notamment par un commissaire aux comptes et un conseil de surveillance représentant l’ensemble des associés.

➡️Pour en savoir plus sur la SCPI sur un site spécialisé

Comparatif des meilleures SCPI de rendement en 2020

Nous ne pouvions pas vous proposer de guide complet sur la SCPI sans vous donner un classement des meilleures SCPI du moment. Le tableau ci-dessous regroupe justement la liste non-exhaustive des 10 SCPI les plus performantes en 2020. Il est important de préciser que ce comparatif intervient dans un contexte plutôt particulier.

En effet, la plupart des SCPI ont vu leur rendement baisser au cours de la crise du Coronavirus. Les 10 SCPI que nous vous proposons de découvrir ici font partie de celles qui ont réussi à stabiliser leur rendement à un niveau satisfaisant.

Peut-on en déduire que ces SCPI sont plus résistantes comparées aux autres ? Ou est-ce qu’elles ont tout simplement adopté une bonne stratégie d’investissement pour faire face à la crise ? C’est à vous d’en juger …

Classement
SCPI
Nature de la SCPI
Gestionnaire de la SCPI
Rendement 2019
Capitalisation
1
Corum xlLA 1ÈRE SCPI MONDE

Corum Am

6,26%787 M€
2
Corum originLA SCPI OPPORTUNISTECorum Am

6,25%1 943 M€
3
Epargne PierreLA SCPI MONTANTE

Voisin groupe Atland5,85%1289 M€
4
Interpierre FranceUNE SCPI SOLIDE

Paref5%194,9 M€
5
Pierval SantéLA SCPI INNOVANTE

La française Am5.05%1 193 M€
6
PrimovieScpi à STRATÉGIE NOVATRICE

Primonial Reim

4,51%3 200 M€
7
PFOLA NOUVELLE OPPORTUNITÉ DE PERIAL

Perial Am4,92%778 M€
8
Novapierre AllemagneLA SCPI INVESTIE EN ALLEMAGNE

Paref

4,45%520 M€
9
Epargne foncièreScpi diversifiée en franceLa Française Am

4,46%2 928 M€
10
LF EuropimmoScpi d'immobilier d’entreprise La Française Am4,05%823,2 M€
11
Cristal RenteCOMMERCE et DIVERSIFIÉE
Inter Gestion5,02 %230 M€

Les avantages d’un investissement en SCPI

Les avantages d’un investissement en SCPI

Le gros avantage de l’investissement en SCPI c’est qu’il est accessible à tout le monde. Contrairement à l’investissement immobilier en direct, vous n’avez pas forcément besoin d’un gros budget de départ pour pouvoir acheter des parts de SCPI.

Il ne vous suffit que de quelques centaines d’euros seulement pour accéder à de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, hôtels, etc …).

L’autre aspect intéressant de la SCPI repose sur la tranquilité de gestion.

En effet, quand vous investissez dans une SCPI, vous n’avez pratiquement rien à faire puisque c’est votre société de gestion qui s’occupe de tout à votre place ! C’est elle qui achète les immeubles, qui les entretient, qui cherche des locataires, qui encaisse les loyers et qui vous reverse les dividendes.

Mais si les SCPI sont autant sollicitées de nos jours, c’est surtout parce que leurs taux de rendement sont particulièrement élevés. En effet, les TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) des SCPI ont toujours frôlé les 5 à 6 % au cours des années précédentes.

Certes, ce taux a légèrement baissé pour cette année 2020 en raison de la crise du Coronavirus. Mais les SCPI continuent malgré tout de proposer un rendement très attractif. Selon de experts, le rendement moyen des SCPI devrait probablement se maintenir autour de 4 % en 2020.

Sachez également que lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous n’investissez pas dans un seul immeuble avec un seul locataire. En fait, vous investissez dans des dizaines d’immeubles avec des centaines de locataires et parfois dans plusieurs pays. C’est cette diversification stratégique des investissements réalisés qui vous permet de mutualiser les risques de perte de capital.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Quels sont les différents types de SCPI

Quand on parle d’investissement en SCPI, on pense immédiatement aux SCPI de rendement avec lesquelles on peut percevoir des revenus locatifs réguliers.

Mais en réalité, il existe 3 grandes catégories de SCPI.

Et oui, en plus des SCPI de rendement, il existe aussi ce qu’on appelle des SCPI fiscales et des SCPI de plus-value.

Les SCPI de rendement

C’est sans aucun doute le type de SCPI le plus connu et le plus répandu de tous. Vous l’ignoriez probablement mais les SCPI de rendement représentent plus de 90 % du marché de la pierre-papier.

Lorsqu’on investi dans une SCPI de rendement, l’objectif est avant tout de générer des revenus locatifs à long terme. C’est donc le type de SCPI idéal pour les personnes retraités ou proches de la retraite.

En général, la distribution des dividendes se fait tous les trimestres. Les capitaux récoltés dans le cadre d’un investissement en SCPI de rendement sont essentiellement investis dans des bureaux, des commerces et des entrepôts. Mais il arrive parfois qu’ils soient investis dans des résidences de services notamment dans des résidences séniors, des Ehpad, etc …

Les SCPI fiscales

Les personnes qui investissent dans une SCPI fiscale peuvent également toucher des revenus locatifs. Cela dit, la rentabilité de cette catégorie de SCPI est beaucoup moins importante comparé à celui des SCPI de rendement.

On estime qu’en moyenne le TDVM des SCPI fiscales tourne autour de 2 à 3 % alors que celui des SCPI de rendement peut parfois grimper jusqu’à 6 %.

L’objectif d’un investissement en SCPI fiscale sera plutôt de faire baisser les impôts. Pour profiter d’une défiscalisation en SCPI, vous aurez 3 options au choix. Il y a d’abord la SCPI Pinel qui peut réduire vos impôts à -18 % si vous conservez vos parts pendant 12 ans.

Vous avez ensuite la SCPI Malraux qui vous propose la même réduction à condition de converser vos parts pendant 15 ans. Et enfin, il y a les SCPI “déficit foncier” qui font à la fois baisser vos impôts et vos prélèvements sociaux.

Les SCPI de plus-value

La SCPI de plus-value est peut-être la seule catégorie de SCPI où vous aurez très peu de revenus locatifs à percevoir. En effet, la distribution de dividendes n’a jamais été l’objectif principal des SCPI de plus-value.

Ici, on cherchera plutôt à faire augmenter le prix des parts de SCPI que l’on achète pour les revendre plus tard et réaliser une plus-value. Pour rentabiliser votre investissement, il faudra alors que les parts de SCPI que vous détenez soient vendues plus cher qu’elles n’ont été achetées.

Les biens immobiliers dans lesquels vous investissez ne devront donc pas être sélectionnées uniquement en fonction de leur potentiel locatif. Il faudra également tenir compte de leur potentiel de revalorisation. Les conditions d’achat et de revente sont aussi des paramètres importants que vous devrez prendre en considération.

SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable : quelles différences ?

SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable quelles différences

Vous voulez acheter des parts de SCPI et réaliser un investissement immobilier indirect ?

Et bien, sachez que vous ne devez absolument pas négliger la forme ou plus exactement le statut de votre SCPI.

Les Sociétés civiles de placement immobilier ne sont pas toutes de même nature. Elles sont soit à capital fixe, soit à capital variable.

SCPI à capital fixe

Dans une SCPI à capital fixe, le montant plafond ainsi que le nombre de parts disponibles sont définis à l’avance. Pour atteindre ce montant plafond, la société de gestion va donc procéder à des augmentations de capital “périodiques”.

Les associés ne pourront donc acheter de nouvelles parts que pendant cette période d’augmentation de capital. Ici, le prix des parts sera alors calculé en fonction de leurs succès. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le prix des parts des SCPI à capital fixe est considéré comme étant plus volatile.

Sachez également que dans une SCPI à capital fixe, vous devez d’abord attendre de trouver un acheteur pour pouvoir vendre vos parts. Nous avons sélectionné pour vous la meilleure Scpi à capital Fixe.

Meilleure SCPI à Capital Fixe
Gestionnaire
SCPI
Accessible en Assurance-vie
PerialPF1Non
AESTIAMAESTIAM Pierre RendementNon
Fiducial GéranceBurobouticNon
Foncia Pierre GestionFoncia Pierre RendementNon

SCPI à capital variable

La SCPI à capital variable quant à elle est plus flexible puisque l’épargnant peut acheter ou vendre ses parts à n’importe quel moment. D’ailleurs, c’est la société de gestion elle-même qui s’engage à racheter ces parts.

Il y a aussi beaucoup moins de mauvaises surprises étant donné les prix à l’achat comme à la vente sont connus dès le départ. Attention tout de même car lorsque le capital plafond est atteint, vous ne pourrez plus souscrire à de nouvelles parts. Nous vous proposons de découvrir les meilleures SCPI à capital variable.

Meilleures SCPI à capital variable
Sous-catégorie
Gestionnaires
SCPI
Accessible en Assurance-vie
SCPI de BureauxPerialPF Grand ParisNon
SCPI de SantéLa Française AMPierval SantéNon
SCPI de commerceFudicialGeranceFicommerceOui
SCPI DiversifiéeVoisinEpargne PierreNon
SCPI DiversifiéeSofidyImmorenteOui

Les risques d’un investissement en SCPI

Même si l’investissement en SCPI présente de nombreuses caractéristiques avantageuses, sachez qu’il n’est pas pour autant sans risques. Vous devez toujours vous rappeler que dans une SCPI, votre capital n’est jamais entièrement garanti. En effet, la pierre-papier reste malheureusement très dépendante du marché immobilier.

Par conséquent, les prix des loyers, tout comme les prix des parts de SCPI, peuvent donc évoluer à la hausse comme à la baisse. Vous devez également savoir que l’investissement en SCPI est un investissement à long terme où les frais d’entrée peuvent parfois être faramineux.

Ces frais peuvent représenter jusqu’à 12 % du coût total de l’investissement. Il faudra donc beaucoup plus de temps pour amortir ces frais d’entrée. Si vous voulez rentabiliser votre investissement au mieux, nous vous recommandons de conserver vos parts de SCPI au moins pour une durée de 10 ans.

Comment bien choisir une SCPI ?

Comment bien choisir une SCPI

Comme vous l’aurez très certainement compris, il y a plusieurs critères à prendre en compte avant d’investir en SCPI. Parmi les plus importants de tous, il y a bien évidemment la catégorie de SCPI dans laquelle vous placerez votre argent.

En fonction de vos objectifs, vous pourrez choisir entre les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales. Si vous voulez investir dans les meilleures SCPI, il faudra également choisir les meilleures sociétés de gestion.

De manière générale, nous vous recommanderons de toujours privilégier les sociétés de gestion les plus anciennes, c’est-à-dire les plus expérimentées.

Cela dit, il n’y a absolument rien qui vous empêche de vous tourner vers les jeunes SCPI si elles présentent de bons résultats. Sachez aussi que le montant de la capitalisation d’une SCPI peut être un excellent indicateur de performances.

Pour pouvoir évaluer la rentabilité de votre investissement avec plus de précision, n’oubliez surtout pas d’analyser la composition de votre parc immobilier. Vous devrez non seulement vérifier les secteurs d’activité dans lesquels vous investissez mais aussi leurs zones géographiques.

Gardez toujours en tête que plus vos investissements seront diversifiés, plus vos risques locatifs seront réduits. Mais ce n’est pas tout ! Vous devez également tenir compte du taux d’occupation de vos immeubles. Sachez que les SCPI les plus performantes du moment ont tous un taux d’occupation financier (TOF) supérieur à 90 %.

Sinon, vous pouvez bien évidemment consulter les rendements proposés par chaque SCPI durant les années précédentes pour savoir laquelle est la plus rentable.

Certes, dans un investissement en SCPI, les performances passées ne préjugent peut-être pas les performances futures. Mais au moins, elles peuvent vous donner un meilleur avis sur la façon dont la SCPI fonctionne et gère les investissements.

SCPI
GESTIONNAIRE
RENDEMENT
Epargne PierreVoisin"-5,85 % de rendement en 2019
- Constitution d’un patrimoine immobilier diversifié tant sur le plan géographique que locatif"
Pierval SantéEuryal"- 5,05 % de rendement en 2019
- Spécialisée dans la santé (EHPAD, soins spécialisés, cabinets médicaux, murs de pharmacie.)"
Patrimoine CommercePrimonial Reim"- 4,61 % de rendement en 2019
- SCPI investie dans les commerces de centres villes, galeries marchandes, centres commerciaux…"
PFOPerial"- 4,92 % de rendement en 2019
- Immobilier d’entreprise (bureaux, locaux d’activité, locaux commerciaux, entrepôts….)"
PrimoviePrimonial Reim"- 4,51 % de rendement en 2019
- Première SCPI investie sur les secteurs de la santé et de l’éducation"
Efimmo 1Sofidy"- 4,97 % de rendement en 2019
- Plus de 900 actifs locatifs, qui se répartissent sur les régions les plus dynamiques du territoire"
PrimopierrePrimonial Reim"- 5,92 % de rendement en 2019
- Une des capitalisations les plus importantes du marché"
LF Opportunité ImmoLa Française"- 5,04 % de rendement en 2019
- Locaux d’activités et entrepôts situés en France"
ImmorenteSofidy"- 4,64 % de rendement en 2019
- Plus grosse capitalisation du marché (3,45 milliards d’euros au 30 septembre 2020)"
Novapierre AllemagneParef Gestion"- 4,45 % de rendement en 2019
- Ensembles commerciaux, majoritairement en Allemagne"
Epargne FoncièreLa Française"- 4,46 % de rendement en 2019
- SCPI d’entreprise à très large capitalisation"
PFO2Perial"- 4,61 % de rendement en 2019
- Première SCPI environnementale du marché"
PF Grand ParisPerial"- 4,38 % de rendement en 2019
- Une des plus anciennes SCPI, constituée de biens principalement situés en région parisienne"
LF EuropimmoLa Française"- 4,05 % de rendement en 2019
- SCPI à vocation européenne, avec pour 1ère cible l’Allemagne"

➡️Accéder à un comparateur de SCPI

SCPI : dans quel secteur faut-il investir en 2020 ?

SCPI dans quel secteur faut-il investir en 2020

Si le Coronavirus nous a bien appris une chose, c’est que certains secteurs d’activité peuvent se révéler plus vulnérables que d’autres en période de crise.

En effet, il y a de nombreux secteurs que l’on croyait “résistants” mais qui ont été fortement impactés en 2020. C’est notamment le cas des SCPI spécialisées dans l’hôtellerie qui ont vu leur taux d’occupation baissé à -50 % pendant le confinement.

Mais en même temps, c’est dans les moments les plus durs que des opportunités peuvent se créer dans d’autres secteurs. Ici, on pense surtout aux SCPI investies dans l’e-commerce et la logistique qui ont prospéré tout au long de la crise.

Avant d’investir en SCPI, pensez donc à bien analyser le contexte actuel dans lequel le marché se trouve et essayez de vous projeter dans l’avenir. Demandez-vous dès maintenant ce que vos parts de SCPI représenteront d’ici quelques années.

Parmi les secteurs d’activités les plus prometteurs du moment, il y a notamment celui de la santé. Depuis le début de la crise, nous avons tous pu constater à quel point nous manquions d’infrastructures sanitaires.

Et bien, sachez que l’Etat a déjà annoncé que le plan de relance économique post-coronavirus serait principalement axé sur le secteur de la santé. On imagine que de nombreux hôpitaux, cliniques, dispensaires et cabinets médicaux vont très bientôt être construits.

C’est donc le moment idéal pour acheter des parts de SCPI investies dans la santé. Sinon, le secteur de l’e-commerce et la logistique, qui est toujours en pleine croissance, présente aussi un fort potentiel d’investissement. Rien que sur le premier semestre 2020, sachez que le rendement des SCPI de logistique a déjà atteint plus de 6 % !

Où et comment acheter des parts de SCPI ?

Où et comment acheter des parts de SCPI

Vous l’ignoriez sans doute mais les sociétés de gestion ne s’occupe que très rarement de la commercialisation des nouvelles parts de SCPI. Si vous ne pouvez pas acheter vos parts de SCPI directement auprès de votre société de gestion, vous devrez donc passer par un intermédiaire.

Pour ce faire, vous pouvez vous tourner vers votre banquier ou vers un conseiller en gestion de patrimoine. Vous avez aussi la possibilité de souscrire en SCPI en passant par des plateformes en ligne. Dans tous les cas, vous pourrez bien évidemment choisir le mode de souscription qui vous convient.

A titre d’information, sachez qu’il existe plusieurs manières d’investir en SCPI. Vous pouvez soit acheter vos parts de SCPI au comptant, soit les acheter à crédit, soit les loger dans un contrat d’assurance-vie. Si vous n’avez pas envie d’acheter vos parts en pleine propriété, vous pouvez même opter pour le démembrement.

Acheter des parts de SCPI au comptant

Si vous disposez d’une épargne suffisante, nous vous recommandons vivement d’acheter vos parts de SCPI par vos propres moyens. Cela vous permettra de rentabiliser votre investissement beaucoup facilement et beaucoup plus rapidement.

En effet, vous n’aurez pas besoin de prélever une partie de vos revenus locatifs pour payer les taux d’intérêt liés au crédit. Sachez toutefois que la procédure vous obligera quand même à attendre un ou deux trimestres avant de percevoir vos premiers revenus.

Financer vous-même votre investissement en SCPI vous permettra aussi d’accéder aussi bien sur le marché primaire (nouvelles parts) que sur le marché secondaire (parts revendues).

Acheter des parts de SCPI à crédit

L’investissement en SCPI à crédit est une excellente alternative pour ceux qui veulent souscrire à des parts de SCPI mais sans épargne préalable. Non seulement vous pouvez accéder plus facilement à l’investissement immobilier locatif mais vous pouvez aussi faire baisse vos impôts.

En effet, comme les intérêts d’emprunt sont directement prélevés de vos revenus locatifs, vous pouvez donc bénéficier d’un abattement fiscal. L’autre avantage de l’investissement en SCPI à crédit c’est que vous pouvez profiter d’un taux extrêmement bas.

En 2020, on estime que le taux appliqué pour un crédit de 25 ans se situe aux alentours de 2,50 %. Pensez tout de même à vous constituer un dossier solide si vous comptez bientôt demander un emprunt auprès de votre banque. Sachez que depuis janvier 2020, les conditions d’octroi de crédit se sont nettement durcies.

Loger vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie

De nos jours, il y a de plus en plus d’épargnants qui choisissent d’utiliser les contrats d’assurance-vie pour investir dans une SCPI. Si cette technique est autant sollicitée c’est surtout parce que ça permet d’acheter les parts de SCPI à moindre coût.

Et oui, les compagnies d’assurance appliquent généralement une décote sur le prix des parts de SCPI mises en vente. Mais ce n’est pas tout ! Investir en SCPI par le biais d’une assurance-vie peut aussi vous faire bénéficier d’une exonération d’impôts sur vos revenus.

Le seul petit souci c’est que vous ne pourrez plus recourir au crédit si vous logez vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie.

Souscrire à des parts de SCPI en démembrement

Pour ceux qui ne le sauraient pas encore, sachez que le démembrement consiste à séparer la pleine propriété des SCPI en deux. D’une part, vous avez “la nue-propriété” qui vous donne légalement le droit de disposer de vos SCPI et donc de les vendre.

Et d’autre part, vous avez “l’usufruit” qui vous donne le droit jouir financièrement des vos SCPI et donc de percevoir les revenus. Et bien, sachez que si vous n’achetez que la nue-propriété, vous pouvez bénéficier d’une décote importante sur le prix de vos parts de SCPI.

Cette décote peut aller de 20 à 40 % en fonction de la durée de votre investissement. La nue-propriété vous permet aussi d’être exempté d’impôts puisque vous ne touchez pas encore de revenus locatifs.

Ce n’est qu’au terme de la période de démembrement que vous récupérez la pleine propriété de vos parts de SCPI et touchez vos dividendes.

Pour en savoir plus, ou pour réaliser être accompagné gratuitement dans votre processus d’investissement en SCPI. Vous pouvez soit nous contacter directement ou vous mettre en relation avec notre partenaire : https://portail-scpi.fr.