03/09/2019

OPCI

opci

Chaque année, les Français sont de plus en plus nombreux à vouloir investir dans la pierre. Mais avec toutes les contraintes liées à l’achat et la gestion des biens immobiliers, ce n’est pas toujours facile dans se lancer vraiment.

C’est précisément la raison pour laquelle les épargnants préfèrent désormais se tourner vers la pierre-papier ou l’investissement immobilier indirect. Il existe des “solutions d’épargne immobilière collective” permettant d’investir dans la pierre à partir de quelques centaines d’euros seulement.

Parmi ces fameux produits d’épargne, il y a justement l’OPCI ou Organisme de Placement Collectif Immobilier.

Contrairement aux autres types de placement, l’OPCI vous permet d’accéder plus facilement à l’investissement immobilier tout en gardant la main sur votre épargne. Curieux d’en savoir plus ? Et bien, dans cet article, vous découvrirez tout ce qu’il à savoir sur les OPCI.

Classement des 10 meilleurs OPCI en 2020

OPCI
Année de création
Société de gestion
Capitalisation
Performances 2018
Performances 2019
Immo DiversificationAEW
2014
AEW Ciloger1 986 Millions € (actif net global du fonds)
2,34 %
10,37 %
Diversipierre
BNP Paribas Reim
2013
BNP Paribas Reim2 225 Millions € (actif net global du fonds)
1,17 %
8,87 %
LF Cerinicimo
La Française AM
2017
La Française AM33 Millions € (actif net global du fonds)
19,19 %
8,24 %
Sodify Pierre EuropeSodify
2018
Sodify76 Millions € (actif net global du fonds)
1,67 %
6,93 %
Groupama Gan Pierre 1
Groupama Gan
2015
Groupama Gan Reim319 Millions € (actif net global du fonds)
2,63 %
6,61 %
Axa Selectiv ImmoAXA
2012
Axa IM3 508 Millions € (actif net global du fonds)
1,60 %
6,03 %
ImmanensAmundi Immobilier
2013
Amundi Immobilier75 Millions € (actif net global du fonds)
1,63 %
5,58 %
Swisslife DynapierreSwiss Life
2010
Swisslife Reim15 000Millions € (actif net global du fonds)
5,16 %
5,55 %
PreimiumPrimonial Reim
2016
Primonial Reim330 Millions € (actif net global du fonds)
3,83 %
5,17 %
Silver Generation
A plus finance
2016
A plus finance3 Millions € (actif net global du fonds)
5,24 %
4,76 %

Définition d’un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI)

Pour faire simple, on va dire que l’OPCI est un produit d’épargne non côté à prépondérance immobilière. Il est basé sur le même concept et le même principe juridique que l’OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières). C’est un fonds d’investissement qui permet à plusieurs épargnants de mettre en commun leurs capitaux.

Une part importante de ces capitaux sera ensuite réinvestie dans des immeubles d’entreprises mis en location notamment dans des bureaux, des hôtels ou des commerces.

L’autre partie des capitaux sera quant à elle investie dans les marchés financiers notamment dans des actions immobilières et foncières côtées ou des obligations.

Comme vous l’aurez très certainement compris, l’OPCI est donc un produit d’épargne où vous pouvez associer les actifs immobiliers avec les actifs financiers. Il vous permettra non seulement de percevoir des dividendes mais aussi de bénéficier d’une revalorisation de vos parts.

Comment fonctionne un OPCI ?

Investir en immobilier

Quand vous investissez dans un OPCI, vous confiez votre argent à une société de gestion de patrimoine spécialisée dans le marché immobilier et financier.

C’est cette société qui va gérer les actifs immobiliers et s’occuper de la gestion locative des biens en contrepartie de frais de gestion. Elle pourra aussi prendre en charge les actifs financiers ou confier cette tâche à un partenaire mieux spécialisé.

C’est également votre société de gestion qui se chargera de distribuer vos dividendes et de racheter vos parts grâce à la poche financière de votre investissement. Sachez que toutes les sociétés de gestion qui gèrent des OPCI sont contrôlées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

C’est d’ailleurs l’AMF qui veille à ce que tous les épargnants soient suffisamment informés sur l’évolution des investissements réalisés. Les biens acquis seront par ailleurs expertisés par des commissaires aux comptes et dépositaire agrées par l’AMF.

Composition d’un OPCI

Contrairement à une SCPI, l’OPCI n’investit pas uniquement dans des immeubles physiques. Et oui, en plus des actifs immobiliers qui représentent plus de 60 % des OPCI, il y a aussi les actifs financiers (non immobiliers).

Ces derniers peuvent représenter jusqu’à 30 % des investissements réalisées dans un OPCI. Mais la véritable particularité des OPCI repose sans aucun doute sur leurs 10 % de liquidités. Cette part de liquidité servira surtout à racheter les parts

COMPOSITION OPCI

SCPI et OPCI : quelles différences ?

La plupart des gens ont tendance à confondre les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) avec les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Pourtant au delà de leurs nombreuses similitudes, les OPCI et les SCPI sont deux termes complètement différents.

En effet, la SCPI est composé à 100 % d’actifs immobiliers. L’OPCI pour sa part associe les actifs immobiliers (60 %) avec les actifs financiers (30 %). En terme de rentabilité, les OPCI sont susceptibles de réaliser une meilleure performance grâce notamment à cette poche financière.

Sinon, la part de liquidités (10 %) dont est constitué l’OPCI est aussi un point important qu’il ne faut surtout pas négliger. Cette liquidité permettra de racheter plus facilement les parts des associés désireux de sortir de l’OPCI.

En d’autres termes, il vous sera donc plus facile de vendre des parts d’OPCI que de vendre des parts de SCPI.

➡️Pour en savoir plus sur la SCPI sur un site spécialisé

Quelles différences entre SCPI & OPCI ?

 OPCISCPI

Composition
60 à 90 % d’actifs immobiliers
10 à 40 % d’actifs financiers
100 % d’actifs immobiliers
Frais d’entrée10 %3 à 5 %
Frais de gestion1 à 3 %1 %
Durée d'investissement8 à 10 ans10 à 22 ans
LiquiditéLe rachat des parts possible à tout momentLe rachat des parts n’est possible que s’il y un acquéreur
FiscalitéRégime des capitaux mobiliersRégime foncier
RisquesSoumis aux fluctuations du marché immobilier et du marché financierSoumis uniquement aux fluctuations du marché immobilier

Quels sont les différents types de OPCI ?

Opci

À vrai dire, il n’y a pas véritablement de « différents types » d’OPCI puisqu’il n’existe qu’une seule et même manière d’y investir. Ce qui différencie vraiment les OPCI, ce sont plutôt leurs formes juridiques.

Sachez par ailleurs que les OPCI peuvent revêtir 2 formes juridiques différentes à savoir les SPPICAV et les FPI.

Les SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable)

Dans une SPPICAV, vous ne vous contentez pas de toucher les dividendes générés par vos revenus locatifs. Vous pouvez aussi réaliser une plus-value lors de la revalorisation de vos parts d’OPCI.

Sachez d’ailleurs qu’ici le taux de distribution des revenus locatifs se situe généralement autour de 85 à 100 % tandis que celui des plus-values tourne aux alentours de 50 à 100 %. En investissant dans une SPPICAV, vous obtenez également un statut d’actionnaire, ce qui vous octroie un droit de décision lors de l’Assemblée Générale.

Les FPI (Fonds de Placement Immobilier)

Si vous choisissez d’investir dans un FPI, sachez que la poche financière dont est constitué votre OPCI ne sera plus forcément pris en compte. Ici, le véritable objectif sera de générer des revenus locatifs afin de percevoir des dividendes réguliers.

L’AMF exige aux FPI de distribuer au moins 85 % des revenus locatifs et 85 % des plus-values aux épargnants. En l’absence d’actions, les épargnants qui investissent en OPCI dans les FPI ne bénéficient pas non plus du statut d’actionnaires.

Ce ne sont plus que de simples « porteurs de parts ». Il n’ont donc pas de droit de décision dans l’Assemblée Générale.

Quels sont les avantages d’un investissement en OPCI

Investir en immobilier - OPCI

Le principal avantage de l’investissement en OPCI repose avant tout sur la délégation de l’achat et de la gestion locative des biens immobiliers. Lorsque vous placez votre argent dans un OPCI, vous n’avez plus rien à faire !

C’est votre société de gestion qui va acheter vos immeubles, les entretenir, chercher des locataires, encaisser les loyers et vous redistribuer les dividendes. Elle se chargera aussi de diversifier stratégiquement vos investissements.

Elle peut notamment investir dans plusieurs immeubles en même temps avec plusieurs locataires, et ce, dans diverses zones géographiques.

L’objectif de cette diversification sera bien évidemment de mutualiser autant que possible les risques de perte de capital. Mais la véritable force de l’OPCI repose sans aucun doute sur sa composition.

Les OPCI peuvent proposer de meilleures performances puisqu’il tirent profit non seulement sur le marché immobilier mais aussi sur le marché financer.

Comparé à la SCPI, l’OPCI a aussi d’avantage d’être beaucoup plus liquide. En effet, les épargnants peuvent revendre leurs parts à n’importe quel moment et sortir de l’OPCI, ce qui n’est pas toujours possible dans une SPCI.

L’autre intérêt de n’avoir qu’une partie seulement d’actifs immobiliers c’est que ça peut faire diminuer les frais d’entrée. Sachez que dans un OPCI, vos frais d’entrée sont deux fois moins chers (voire plus) que dans une SCPI.

Quand vous investissez dans une SCPI, sachez également que vos revenus peuvent être fortement taxés en fonction de votre taux marginal d’imposition. Pourtant dans un OPCI, vous ne serrez imposé que sur la base de la taxation des actions, c’est-à-dire la flat-tax de 30 %.

Comme vous l’aurez très certainement compris, les épargnants auront donc beaucoup plus d’intérêt à investir dans un OPCI que dans la SCPI.

➡️Accéder à un comparateur de SCPI

Quels sont les risques d’un investissement en OPCI

Même si l’OPCI présente de multiples avantages, ce n’est pas pour autant un placement sans risque. Comme dans la plupart des investissement, le capital et rendement ne sont jamais totalement garantis.

Finalement, la véritable performance d’une OPCI dépendra surtout de la fluctuation du marché immobilier ainsi que du marché financier. Et c’est justement cette poche « boursière » qui pourra rendre les investissements en OPCI beaucoup plus volatiles comparés à ceux de la SCPI.

Vous devez donc vous attendre à tout moment à ce que les parts d’OPCI que vous avez acheté soient éventuellement vendues à un prix inférieur au moment de la liquidation.

Sachez également que même si les frais d’entrée dans un OPCI sont moins chers que ceux d’une SCPI, ils ne pourront pas forcément être amortis rapidement.

Vous devrez très probablement conserver vos parts d’OPCI pendant une longue durée (en moyenne 8 ans) pour pouvoir rentabiliser votre investissement.

La fiscalité d’un investissement en OPCI

En fait, il n’y a pas de régime fiscal fixe appliqué pour tous les investisseurs en OPCI. La fiscalité d’un OPCI peut dépendre de plusieurs facteurs comme notamment la nature des revenus générés ou encore la forme de l’OPCI en elle-même.

Si vous détenez des parts d’OPCI en unités de compte dans un contrat d’assurance-vie, vos revenus seront soumis à la fiscalité de votre assurance-vie.

Par contre, si vous détenez des OPCI sur un compte-titres ordinaire, vous serez taxé en fonction des revenus de capitaux mobiliers et des plus-values mobilières.

Il n’y a que dans les OPCI en FPI (Fonds de Placement Immobilier) que vos revenus fonciers sont pris en compte par la fiscalité. Dans ce cas précis, vous serez alors taxé en fonction de votre taux marginal d’imposition.

Comment choisir son OPCI ?

Opci

Si vous voulez vraiment rentabiliser votre investissement dans l’immobilier indirect, vous devez d’abord apprendre à bien choisir votre OPCI. Sachez justement qu’il y a plusieurs paramètres à prendre en compte pour choisir le meilleur OPCI du marché.

Le premier réflexe à adopter c’est d’essayer de repérer les sociétés de gestion susceptibles d’être plus performantes. Pour ce faire, vous pouvez par exemple consulter et comparer les rendements proposés par les différentes sociétés de gestion disponibles.

Sachez que les OPCI qui ont un montant de capitalisation plus élevé sont généralement ceux qui bénéficient d’une meilleure notoriété sur le marché.

Sinon, vous pouvez aussi vous intéresser un peu plus à la stratégie d’investissement locatif utilisée par chaque OPCI. Essayez de vérifier la qualité ainsi que le taux d’occupation des immeubles dans lesquels ils ont investis.

N’oubliez surtout pas d’analyser la diversification des investissements réalisés. Comme vous le savez sûrement déjà, plus vos investissements seront diversifiés, plus vous pourrez mutualiser les risques de perte de capital.

En fonction des objectifs de rentabilité de vous vous fixerez, vous pourrez avoir d’autres critères supplémentaires à prendre en compte. Voilà pourquoi nous vous recommandons de faire appel à un expert en gestion de patrimoine ou à un conseiller financer pour mieux choisir votre OPCI.

Comment souscrire à un OPCI ?

Pour souscrire à un OPCI, il vous suffit tout simplement d’en faire la demande auprès de votre conseiller financier ou de votre assureur. Ce n’est qu’après que vous serez redirigé vers les sociétés de gestion en mesure de proposer une offre qui correspond à vos besoins.

Une fois que vos parts d’OPCI acquises, elles pourront être matérialisées dans votre compte-titres ordinaire ou sous forme d’unités de compte dans votre contrat d’assurance-vie.

Gardez toujours en tête que pour investir en OPCI, vous devrez vous acquitter de frais de souscription. Ces frais pourront tourner aux alentours de 10 % du montant de votre capital. Ils serviront principalement à couvrir toutes les charges liées à l’achat et à la revente de vos parts d’OPCI.

Vendre ses parts d’un OPCI

Ce qu’il y a de vraiment génial avec les OPCI, c’est que vous n’avez pas forcément besoin d’attendre un acquéreur pour céder vos actions. En effet, vous pouvez revendre vos parts de OPCI à tout moment !

D’ailleurs, c’est votre société de gestion elle-même qui s’engage à les racheter. Mais avant ça, vous devez d’abord effectuer une demande auprès de votre conseiller financier ou votre assureur. Comme lors de la souscription, votre demande sera ensuite transférée vers votre société de gestion.

En général, le rachat s’opère dans un délai relativement court. Dans certains cas exceptionnels, ce délai peut toutefois se prolonger pendant plusieurs semaines voire plusieurs mois.

Remarque

Sachez toutefois que la souscription et revente de parts d’OPCI ne s’effectuent pas forcément au jour le jour. Les échanges ne se font que tous les 15 jours (ou 1 mois maximum) au cours de la période dite de “centralisation”. C’est d’ailleurs au terme de cette période que la valeur liquidative est publiée officiellement.