03/09/2019

LMNP : Location Meublée Non Professionnelle

LMNP

Saviez-vous qu’il était possible d’investir dans l’immobilier locatif et de percevoir des loyers sans payer d’impôts ? Et oui, vous n’avez tout simplement qu’à investir en LMNP ou à la Location Meublée Non Professionnel. Dans cet article, nous vous ferons justement découvrir tout ce qu’il y a à savoir sur l’investissement en LMNP.

Qu’est-ce que la LMNP ?

Vous ne le saviez probablement pas la location meublée non professionnelle ou LMNP est un dispositif fiscal qui a été mis en place vers 1949. Il vous permet notamment d’acquérir des biens immobiliers meublés qui seront ensuite mis en location. Ici, lorsque nous parlons de “biens immobiliers meublés”, nous faisons bien évidemment référence aux logements préalablement équipés (de literies, d’accessoires de cuisine, de meubles, etc…).

De nos jours, la location meublée non professionnelle ou LMNP se fait principalement dans les résidences de services. En plus d’être meublées, ces résidences fournissent également un certain nombre de services comme la restauration, le ménage, etc… Ici, l’objectif est de permettre aux futurs locataires de disposer immédiatement des logements.

Bref, l’investissement immobilier locatif en meublée est donc une manière comme une autre d’investir dans l’immobilier locatif. Et qui dit “location” dit bien évidemment “revenus locatifs”. L’un des principaux avantages de la location meublée repose justement sur le fait que vos revenus locatifs peuvent être non-imposés.

Et oui, le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnelle) vous permet de percevoir des loyers sans payer d’impôts. En général, les personnes qui investissent en LMNP sont celles qui souhaitent se constituer des revenus complémentaires ou préparer leur retraite.

Location Meublée en LMNP : quels avantages ?

Comme vous l’aurez très certainement compris, l’investissement en LMNP présente plusieurs avantages considérables.

Location Meublée en LMNP : quels avantages ?

Une simplicité dans les démarches

Ce qu’il y a de génial avec le statut de loueur en meublé “non professionnel”, c’est que vous n’avez pas de société à créer. Et oui, vous pouvez exercer votre activité librement en nom propre à titre de complément d’activité salarié. L’investissement en LMNP vous permet donc d’acquérir des biens immobiliers sans vous soucier des contraintes administratives comme l’inscription au registre du commerce et des sociétés.

La flexibilité du statut

L’autre gros avantage du statut LMNP c’est que vous pouvez reprendre votre bien auprès de votre gestionnaire, et ce, à n’importe quel moment. Si vous le souhaitez, vous pouvez même résilier votre contrat de location en meublé LMNP ou le revendre sur le marché secondaire.

Bien évidemment, les conditions de résiliation et de revente dépendront essentiellement des modalités du bail que vous aurez signé avec votre gestionnaire.

La délégation de la gestion locative

Sachez aussi que lorsque vous investissez en LMNP, vous n’avez pas grand chose à faire ! En effet, c’est votre gestionnaire s’occupe de la gestion locative des biens à votre place. C’est lui qui va prendre en charge l’entretien des logements, assurer le bon déroulement de votre activité de location et vous verser les loyers.

Des frais d’entrée abordables

Vous l’ignoriez sans doute mais les prix d’acquisition des biens en statut LMNP sont particulièrement abordables. Comme vous n’achetez que de petites surfaces (quelques pièces dans une résidence), vous n’avez donc pas besoin d’investir énormément d’argent. En général, vous pouvez acquérir des biens en LMNP à partir de quelques centaines d’euros seulement.

Des revenus garantis tous les mois

Sachez aussi que lorsque vous investissez en LMNP, vous continuerez à percevoir des loyers tous les mois même lorsque vous n’avez pas de locataire. En effet, le gestionnaire est tenu par le bail commercial de vous verser des revenus, y compris dans les cas de “vacances locatives”.

Une fiscalité attractive

Comme nous l’avons évoqué plus haut, les revenus locatifs générés dans le cadre d’un investissement en LMNP peuvent être partiellement ou totalement exonérés d’impôts. Mais pour y arriver, vous devrez toutefois conserver vos biens suffisamment longtemps. A part ça, vous avez également la possibilité de récupérer votre TVA à un taux de 20 % sous un délai de 3 à 6 mois.

La possibilité d’amortir votre bien

En effet, le statut LMNP peut vous permettre d’amortir l’achat de votre bien en déduisant toutes les charges et les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Cet amortissement va bien évidemment faire baisser le montant de vos revenus fonciers et donc contribuer également à la diminution de vos impôts.

Quelle fiscalité pour une location meublé en LMNP ?

Un remboursement total de la TVAContrairement à ceux de la location nue, les loyers perçus dans le cadre de la location meublée ne sont pas soumis au régime des revenus fonciers. Ils sont plutôt considéré comme étant des “bénéfices industriels et commerciaux” (BIC).

Votre statut LMNP vous permet donc de choisir entre 2 régimes fiscaux différents à savoir le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime fiscal micro-BIC

Si le montant de vos recettes locatives annuelles n’excède pas les 72 600 €, vous serez automatiquement soumis au régime micro-BIC. Dans ce cas, vous bénéficierez d’un abattement fiscal à hauteur de 50 %. En d’autres termes, seule la moitié de vos revenus locatifs sera imposée. Cet abattement peut même aller jusqu’à 71 % dans le cas d’un bien en meublé de tourisme.

Le régime fiscal réel

Au-delà de 72 600 € de recettes locatives annuelles, vous serez par contre soumis au régime réel simplifié. Ce régime vous permettra de déduire de vos revenus fonciers absolument toutes vos charges (assurances, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais d’acquisition, etc…).

En plus de ça, il vous permettra également d’amortir non seulement votre bien immobilier mais aussi tous les mobiliers qui sont dedans. Sachez aussi que si vous vous retrouvez en situation de déficit foncier (plus de charges que de recettes) vous bénéficierez d’une exonération totale d’impôt.

Quel régime fiscal en cas de revente ?

Vous devez savoir que dans une location meublée, vous pouvez bénéficier d’une plus-value intéressante dans le cas de la revente de votre bien. Cette plus-value sera calculée sur la différence qu’il y a entre le prix de vente et le prix d’achat du bien en question.

Et le plus intéressant dans tout ça, c’est que le prix d’achat ne sera pas déduit de tous les amortissements que vous avez déjà réalisé. Qui plus est, vous serez soumis au régime des particuliers au moment de la revente de votre bien immobilier. Ce régime vous permettra de bénéficier d’une exonération fiscale progressive en fonction de la durée de conservation de votre bien.

LMNP et LMP : quelles différences ?

LMNP et LMP : les différents régimes fiscaux

Sachez que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne doit absolument pas être confondu avec le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel). La première chose à savoir c’est que le statut LMP est destiné aux professionnels, c’est-à-dire aux entreprises enregistrées au registre du commerce et des sociétés. Le statut LMNP quant à lui est réservé aux particuliers.

Pour obtenir le statut LMNP, vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € ou 50 % des revenus professionnels de votre foyer fiscal. Au-delà de cette somme (ou si vos revenus locatifs sont supérieurs à vos autres revenus professionnels), vous relèverez du statut LMP.

Comme vous vous en doutez, le régime fiscal appliqué en LMNP n’est pas non plus le même qu’en LMP. Et oui, en LMNP vous êtes soumis au régime BIC non professionnels alors qu’en LMP vous êtes soumis au BIC professionnels.

Mais la véritable différence entre la LMP et la LMNP repose surtout sur la gestion des déficits. En LMNP les déficits sont imputés uniquement sur les revenus locatifs alors qu’en LMP ils sont imputés sur tous les revenus en général.

Comment investir en LMNP ?

Certes, vous n’avez peut-être pas besoin de créer une société et de l’enregistrer au registre du commerce et des sociétés lorsque vous investissez en LMNP. En revanche, vous devrez impérativement déclarer votre activité au centre des formalités des entreprises (CFE) pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel.

Vous pouvez aussi la déclarer auprès du greffe du tribunal de commerce de la ville dans laquelle votre bien est situé. Dans tous les cas, votre déclaration devra se faire 2 semaines avant le début de la location. Vous serez ensuite amené à remplir un formulaire pOi qui vous permettra en quelques sortes d’officialiser votre activité. Vous obtiendrez alors un numéro SIRET que vous devrez obligatoirement inscrire sur vos déclarations de revenus.

Une fois que vous aurez obtenu votre statut LMNP, vous pourrez ensuite commencer à louer votre bien. Ici, les démarches à suivre pour louer un bien meublé ressemblent exactement à celles de n’importe quel bien immobilier classique.

En effet, vous devrez signer une promesse de vente ou un compromis de vente chez le notaire. La seule différence c’est qu’au moment de signer votre promesse ou votre compromis, vous allez également signer un bail commercial.

Vous signerez ce bail, non pas avec le locataire, mais plutôt avec le gestionnaire en charge de l’exploitation de toute la résidence. C’est ce gestionnaire qui s’occupera de votre bien immobilier à votre place et qui vous versera les loyers, en contrepartie de frais de gestion.

LMNP ancien ou LMNP neuf ?

Et oui, en LMNP, vous avez la possibilité d’investir soit dans un bien meublé neuf soit dans un bien meublé ancien. L’investissement en LMNP ancien ou LMNP d’occasion signifie ici que vous rachetez un bien détenu par quelqu’un d’autre et qui est déjà en cours d’exploitation.

À l’inverse, vous investissez en LMNP neuf lorsque vous achetez un bien qui n’a jamais été exploité auparavant. En général, il s’agira principalement de biens en VEFA ou en Vente en Etat Futur d’Achèvement. Mais alors, faut-il investir en LMNP neuf ou en LMNP ancien, me direz-vous ? Et bien, tout dépendra surtout de la stratégie d’investissement que vous adopterez ainsi que des objectifs que vous vous fixerez.

lmnp-1

Avantages de la location meublée dans l’ancien

  • Le prix du m² est beaucoup plus abordable comparé à celui du neuf. Vous pouvez donc obtenir une meilleure rentabilité en investissant en LMNP ancien.
  • Les frais de notaire et les coûts de travaux sont déductibles des revenus imposables
  • Vous avez la possibilité de percevoir des loyers plus rapidement étant donné que le bien est déjà exploité au moment de votre achat.
  • Vous pouvez profiter des meilleurs emplacements, ce qui n’est pas toujours le cas en LMNP neuf.
  • Vous avez plus de chances de réaliser une meilleure plus-value à court terme grâce notamment aux travaux de rénovation que vous serez amené à entreprendre.
  • Les biens seront achetés hors-taxe car l’avancement de TVA aura sûrement été régularisé par l’ancien propriétaire.
  • Comme l’achat se fait entre particuliers, vous pouvez parfois négocier les prix.

Inconvénients de la location meublée dans l’ancien

  • Les frais de notaire sont beaucoup plus élevés (8% dans l’ancien contre 3 % dans le neuf).
  • Vous avez moins de protection juridique étant donné que l’achat se fait entre particuliers.
  • Si vous tombez sur un bien très ancien, vous pouvez être amené à entreprendre d’importants travaux. Et cela impliquera bien évidemment plus de charges.

Avantages de la location meublée dans le neuf

  • Vous pouvez bénéficier des dernières normes en matière de construction.
  • Vous n’aurez que très peu voire aucun travaux à prévoir pendant plusieurs années.
  • Les frais de notaire sont particulièrement réduits comparés à ceux des biens anciens.
  • Vous bénéficiez d’une meilleure protection juridique étant donné que vous achetez votre bien à un professionnel.
  • Vous pouvez profiter de plusieurs dispositifs d’allègement fiscal comme la loi Pinel par exemple.

Inconvénients de la location meublée dans le neuf

  • Le prix du m² est beaucoup plus élevé dans le neuf.
  • Dans le cas d’une VEFA (Vente en Etat Futur d’achèvement), vous devrez attendre un certain temps avant de percevoir vos premiers loyers.
  • Les travaux ne sont pas déductibles des revenus imposables. Il n’y a que les frais de notaire qui le sont.
  • Vous ne pourrez pas négocier le prix d’achat de votre bien.
  • Vous aurez peu de chances de réaliser une plus-value avant 10 ans.

LMNP : quels sont les biens concernés ?

Comme nous l’avons précisé au début de cet article, l’investissement en LMNP se fait essentiellement dans des résidences de services. Sachez par ailleurs qu’il existe 5 principaux types de résidence dans lesquels vous pouvez investir :LMNP quels sont les biens concernés

Les résidences étudiantes

Ces types de résidences servent bien évidemment à accueillir et à héberger les étudiants. Elles se situent généralement à proximité des zones d’enseignement et des transports. Sachez que le marché de la LMNP en résidences étudiantes est en plein expansion de nos jours. En effet, le prix du m² est encore plus ou moins faible alors que la demande ne cesse d’augmenter d’année en année. Rien qu’en 2020, plus de 50 000 étudiants ont recherché des logements à louer.

Les résidences de tourisme

Les résidences de tourisme, quant à elles, sont surtout constituées d’appartements et de chambres d’hôtes destinés à accueillir les vacanciers. La plupart du temps, ces types de résidences proposent des services particuliers comme des infrastructures de sport ou de loisir.

Comme vous le savez sûrement déjà, la France fait partie des pays les plus prisés par les touristes du monde en entier. Certes, le marché du tourisme a peut-être ralenti depuis la crise du Coronavirus en 2020.

Mais on imagine qu’il fera l’objet d’une forte relance lorsque cette crise sera complètement terminé. Si vous comptez bientôt investir dans en LMNP dans une résidence de tourisme, pensez à choisir des endroits stratégiques. Selon de nombreux experts, ce sont les logements situés en bord de mer, en campagne ou en montagne qui sont les plus rentables.

Les résidences d’affaires

Les résidence d’affaires, pour leur part, sont des types de logement spécialement conçus pour héberger les femmes et les hommes d’affaires en déplacement à l’étranger. Les services proposés dans ces résidences sont quasiment les mêmes que pour les résidences de tourisme.

Cela dit, les résidences d’affaires sont souvent plus spacieuses et plus confortables. En général, elles se situent en centre-ville, à proximité des grandes zones d’activités.

Les Ehpad et les résidences séniors

Les Ehpad et les résidences séniors sont tous deux des établissements conçus pour prendre en charge les personnes âgées. Ces deux établissements fournissent à peu près les mêmes services de base comme la restauration, le ménage, etc… La seule petite différence c’est que les Ehpad (Établissement d’Hébergement pour Personnes gées Dépendantes) proposent en plus des soins médicaux.

Sachez également que les Ehpad sont généralement placés loin des centre-villes pour apporter plus de calme aux résidents. Les résidences seniors pour personnes âgées autonomes sont quant à elles situées au cœur même des grandes villes.

Vous l’ignoriez sans doute mais le marché des Ehpad et des résidences seniors est actuellement en plein essor. En effet, le vieillissement de la population fait que les Français vivent de plus en plus longtemps. La demande est donc de plus en plus grandissante alors que les offres d’hébergement pour personnes âgées sont loin d’être suffisantes.

Quelles conditions pour investir en LMNP ?

Sachez que pour obtenir le statut LMNP et investir dans la location meublée, il y a d’abord plusieurs conditions importantes à remplir :

  • Vous devez être une personne “physique”, c’est-à-dire un particulier et non pas une entreprise.
  • La location meublé ne doit pas être votre activité professionnelle principale.
  • Vos recettes locatives annuelles brutes ne doivent pas dépasser plus de 23 000 € soit 50 % de vos revenus globaux.
  • Vous devez être propriétaire direct d’un bien immobilier. Sachez que le fait d’être propriétaire indirect d’un bien immobilier (comme en SCPI) ne vous permet pas d’obtenir le statut LMNP.
  • Le bien détenu doit impérativement être destiné à un usage d’habitation. Le statut LMNP ne s’applique pas aux bâtiments de bureau, aux entrepôts, etc…
  • Le bien en question doit bien évidemment être meublé de sorte à ce que le locataire puisse l’occuper immédiatement.

La LMNP est-elle cumulable avec Censi-Bouvard ?

La LMNP est-elle cumulable avec Censi-Bouvard ?La réponse est oui ! La LMNP est parfaitement cumulable avec le dispositif fiscal Censi-Bouvard. Par contre, elle n’est pas forcément valable pour tous les profils de loueurs en meublé non professionnel. Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, vous devez obtenir un statut LMNP, opter pour un régime fiscal réel et investir dans le neuf.

A part ça, vous devez également vous engager à conserver votre bien meublé pendant au moins 9 ans. Une fois que vous aurez rempli toutes ces conditions, vous pourrez alors bénéficier d’une réduction d’impôts jusqu’à 11 % étalée sur 9 ans. A noter toutefois que cette réduction d’impôts est plafonné à 300 000 € hors taxe par an.

Conseils pour bien investir en LMNP

Si vous tenez vraiment à réussir votre investissement en LMNP, vous devez être très vigilent sur certains points.

Choisir le bon gestionnaire

Le premier réflexe que vous devriez adopter c’est de vérifier la solvabilité de votre gestionnaire avant de signer le bail commercial. N’oubliez surtout pas c’est ce gestionnaire qui va s’occuper de votre bien et vous payer les loyers chaque mois. Vous devrez donc faire le nécessaire pour vous assurer qu’il sera en mesure de tenir ses engagements.

Vérifier le bail commercial

Une fois que ce sera fait, vous devrez ensuite consulter minutieusement toutes les modalités de votre bail commercial. Vous pouvez notamment vérifier la durée du bail, les conditions de renouvellement, le montant des loyers, le taux de réindexation, etc…

Pensez également à jeter un oeil à la répartition des charges à payer (charges courantes, charges d’entretien et charges de travaux). Vous y découvrirez quelles sont les charges que vous devrez prendre en main et quelles sont celles qui seront incombées à votre gestionnaire.

Vérifier la qualité des biens immobiliers

Pour bien investir en LMNP, il faut aussi apprendre à choisir les bons emplacements. Et oui, contrairement à ce que l’on pourrait penser, tous les emplacements de résidences services ne sont pas forcément tous rentables. A quoi bon investir en LMNP dans une résidence de tourisme pas chère s’il n’y a pas de lieux touristiques intéressants à proximité ?

Faire appel à un professionnel

Vous ne vous y connaissez pas très bien en LMNP ? Ou peut-être que vous avez peur de faire les mauvais choix en matière d’investissement ? Dans ce cas, nous vous recommandons fortement de faire appel à un expert-comptable spécialisée en location meublée. Seule un professionnel du domaine saura vous accompagner efficacement et vous permettre de rentabiliser votre investissement au mieux.