Investir en immobilier

Investir dans l’immobilier en 2024 – Guide complet

investir en immobilierInvestir en immobilier est une des solutions incontournables afin de faire fructifier son épargne de façon sure et durable. En effet celle-ci demeure parmi les solutions préférées des français pour placer leur épargne. De surcroit, investir en immobilier est désormais devenu beaucoup plus accessible qu’il ne l’était il y a encore quelques années.

Compte tenu des sommes conséquentes qui sont engagées dans les investissements immobiliers, mieux vaut savoir à l’avance à quoi l’on est confronté.

C’est pour cela qu’il est plus judicieux d’étudier en amont les différentes opportunités d’optimiser son investissement, notamment grâce à des techniques de levier financier, mais aussi comment se sécuriser sur le long terme.

Le but de cet article est alors de vous faire découvrir comment investir efficacement dans l’immobilier en 2024.

Nous avons donc réunis les meilleures solutions pour investir en immobilier que nous avons regroupées en quatre catégories :

  • Investissement dans l’immobilier locatif en direct.
  • Investissement en pierre papier (SCPI, SIIC, OPCI, crowdfunding).
  • Investissement dans les LMP et  LMNP.
  • Achat d’une résidence principale ou secondaire.

Qu’est ce que l’investissement immobilier ?

L’investissement immobilier consiste à acquérir un bien immobilier afin de le convertir en une source de revenu. Parler de “bien immobilier” c’est évidemment faire référence aux appartements, maisons individuelles ou encore immeubles et autres locaux professionnels , mais cela concerne aussi les caves, les parkings, les EHPAD …etc.

Alors comment faire pour générer des revenus lorsque l’on achète un bien immobilier direz-vous ? Eh bien, vous pouvez par exemple mettre votre bien en location pour percevoir des loyers, on appelle cela un investissement immobilier locatif. Vous pouvez aussi acheter un bien pour le revendre un peu plus tard à un prix plus élevé et ainsi bénéficier d’une plus-value de cession intéressante.

A noter également que le simple fait d’acquérir un bien immobilier afin d’en faire sa résidence principale  peut également être considéré comme un investissement immobilier, il s’agit d’ailleurs ici de l’investissement immobilier dit de jouissance. En effet, cela vous permet déjà de vous libérer des loyers mensuels et donc de réaliser des bénéfices.

Plusieurs techniques d’investissement locatif s’offrent à nous, par exemple la location de grés à grés (ou de particulier à particulier) grâce aux LMP et LMNP qui demeurent les formes les plus courantes certes, mais il existe aussi l’investissement dans la « pierre-papier ” très intéressante pour générer bu bénéfices en évitant notamment certaines contraintes en investissant dans les SCPI, les OPCI, les SIIC…etc.

Investir en immobilier : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Avantages

Ce qui fait la force de l’investissement immobilier c’est avant tout sa stabilité. En effet, l’investissement immobilier est moins volatile et moins risqué que les autres solutions de placement. Si vous jetez un œil aux statistiques de ces dernières années vous verrez que le prix de l’immobilier augmente continuellement.

Selon de nombreux experts, il y a peu de chances pour que le marché s’effondre brutalement. C’est aussi un investissement beaucoup plus rémunérateur sur le long terme. Dans le locatif par exemple, les revenus générés sur le long terme grâce aux loyers sont généralement plus élevés que le total des fonds investis et des frais engendrés.

Quand vous placez votre épargne dans la pierre sachez que vous pouvez aussi profiter d’une fiscalité plus avantageuse. Sous certaines conditions, la loi Censi-Bouvard peut par exemple vous faire bénéficier d’une réduction d’impôts à -11%, avec la loi Pinel ou la loi Denormandie, cette réduction peut même aller jusqu’à -21%.

Autre avantage non négligeable, c’est la possibilité d’investir en empruntant, cela vous permet en effet de profiter d’un effet de levier qui met à votre dispositions plus de revenus, pour un un investissement initial qui demeure inchangé.

Investir dans la « pierre-papier » (SCPI, SIIC, OPCI, crowdfunding) vous permet de vous affranchir de divers inconvénients de gestion, aussi, il s’agit là d’un investissements diversifié qui permet de faire face aux risques de défaut de versement de loyer ou de vacances locative (période durant laquelle un bien mis en location reste vacant).

La « pierre-papier » vous permet aussi d’investir des sommes   importantes que d’investir directement dans le dur et de céder vos part plus facilement si vous le souhaitez.

Inconvénients

Bien que les avantages de l’investissement immobilier soient nombreux, quelques inconvénients sont toutefois à prendre en ligne de compte :

Investir dans le dur en direct est souvent chronophage et peu engendrer divers frais de gestion des locations, d’entretiens… etc, ainsi que des sommes importantes à investir dès le départ du projet.

Aussi, dans le cas où vous tombez dans un besoin de liquidité immédiate, un bien immobilier peu s’avérer peu liquide si vous souhaitez le mobiliser pour y faire face.

Investir dans la « pierre-papier » non cotée implique une liquidité des placements inférieure à celle de l’investissement en bourse; en revanche un placement en pierre papier cotée est très liquide mais aussi plus risqué, étant alors exposés aux fluctuations des cours de bourse pouvant parfois engendré d’importants écarts.

Les meilleures solutions pour investir en immobilier

Il existe plusieurs façons pour un épargnant d’investir dans l’immobilier, nous avons alors choisi de vous parler de quelques solutions les plus intéressantes: on peut notamment choisir d’investir dans l’immobilier locatif en direct, d’investir dans la pierre-papier, d’investir en LMNP, d’acheter une résidence principale ou secondaire ou même d’investir dans des places de parking.

L’investissement immobilier est particulièrement prisé des épargnants souhaitant générer des revenus passifs et réguliers, grâce à des formes d’investissement à la fois rentables et peu risqués tels qu’en SCPI, souvent à l’âge de la retraite. Il n’est évidemment pas rare de rencontrer des investisseurs beaucoup plus jeunes, souvent prêts à s’impliquer dans certaines formes d’investissements immobilier plus risqués tels que dans les SIIC.

Nous constatons également que la majorité des épargnants privilégient l’investissement dans l’immobilier en propriété fractionnée grâce aux SCPI, en effet, cette façon de faire permet de limiter grandement les responsabilités pénales en cas de gestion inefficace ou frauduleuse, ainsi qu’une diversité des placement dans plusieurs biens immobiliers afin de faire face plus efficacement aux risques de non versement des loyers par les locataires ou aux vacances locatives. Voyons tout cela ensemble.

Investir dans l’immobilier locatif en direct

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Choisir un investissement locatif traditionnel (ou en direct) c’est faire le choix d’assumer seul toutes les responsabilités liées à l’achat du bien immobilier, y compris la gestion locative. Dans ce cas de figure vous êtes le bailleur chargé de trouver des locataires, de percevoir les loyers, d’entretenir vos biens et de gérer toutes les formalités administratives.

Aussi, en tant que bailleur, vous avez un contrôle total de la gestion de votre patrimoine, mais pour pouvoir rentabiliser votre investissement, vous devrez toutefois avoir quelques connaissances sur le sujet afin de faire les meilleurs choix de gestion et prendre les meilleures décisions possibles.

Opter pour une location nue ?

La location nue est le statut du bien immobilier non meublé mis en location et qui est assujetti au régime fiscal par défaut. Dans ce cas de figure, la fiscalité peu s’avérer très importante, au point de, parfois, ne dégager aucune rentabilité. En effet, sur une location vide comme ici, la déclaration des revenus en microfoncier (total des loyers inferieurs à 15000€/an) sont imposés à hauteur de 70% du montant du loyer, vous bénéficierez alors d’un abattement de 30%.

Si vous êtes assujetti au régime du réel (total des loyers supérieurs à 15000€/an), alors ce régime vous permettra de déduire plusieurs frais de votre base imposable tels que les frais de gestion de la location, les frais d’entretiens du bien, les frais d’assurance, les intérêt du crédit immobilier, …etc. En réduisant ainsi votre base imposable vous réduirez par conséquent votre impôt.

Néanmoins, la solution idéale pour un investissement immobilier locatif en direct est donc d’opter pour une location meublée.

Opter pour une location meublée (LMP et LMNP) ?

Quand un épargnant décide d’investir en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), il devient propriétaire d’un bien immobilier préalablement meublé et équipé. Mais quel intérêt d’investir dans un bien meublé, me direz-vous ?

Avec la location meublée vous pouvez bénéficier d’un régime fiscal beaucoup plus avantageux. Grâce à cette stratégie vos revenus locatifs seront alors considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non comme des revenus fonciers.

La Location Meublée Professionnelle (LMP) et la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) sont le statut des biens concernés par une niche fiscale plus attrayante pour pouvoir réaliser une optimisation fiscale conséquente.

Vous pourrez choisir un abattement forfaitaire, dans ce cas vous serez taxé sur une assiette de 50 % des revenus locatifs, ou choisir les frais réels.

De plus, la gestion de la location meublée sera plus facile, en effet elle sera plus adaptée aux studios et logement de surfaces moyennes, répondant parfaitement aux besoins des consommateurs plutôt jeunes, parfois étudiants ou en mutation professionnelle et souvent dans les grandes villes, c’est donc une fore demande qui existe autour de ce type de biens. En contrepartie, vous êtes engagé à meubler le bien, vous proposerez par conséquent un loyer un peu plus élevé qu’une location nue, mais serez assujetti a une fiscalité plus intéressante pour vous.

Parmi les nombreux avantages des LMNP ou LMP, c’est la possibilité de soumettre un bail d’un an , contre 3 ans en location nue.

Conseil : Investir en colocation

Si vous voulez améliorer la rentabilité de votre investissement immobilier, vous ferez mieux d’opter pour la colocation. Sachez que de nos jours les demandes de colocation sur le marché sont 5 fois supérieures à celles de la location classique.

Pour le bailleur, l’investissement en colocation est donc une véritable aubaine ! Non seulement il peut bénéficier d’une meilleure rentabilité mais il peut aussi sécuriser son investissement de manière plus efficace.

En effet, s’il y a un de vos locataires qui décide de partir et bien, vous pouvez continuer quand même à percevoir un loyer. Bref, grâce à l’investissement en colocation, vous avez donc la possibilité de réduire les risques d’impayés.

🍀Astuce : la colocation permet une fiscalité plus douce !

Opter pour un investissement en colocation est très intelligent, surtout vis-à-vis de la fiscalisation qui est spécifiquement adaptée. En effet, la valeur des travaux précédant la location sera reprise comme des montants déductibles lors du calcul de la base imposable. En outre, le régime fiscal sera celui des LMNP, et non en régime foncier, dans le cas précis ou la location est meublée, ce qui est d’ailleurs très appréciée par les locataires.

Sachez également que les épargnants qui investissent dans une LMNP le font généralement sur des résidences de services.

Pour rappel, une résidence de services est une résidence spécialisée pour accueillir et offrir des services spécifiques à une catégorie de personnes bien déterminée. Il peut par exemple s’agir ici d’une résidence pour étudiants, d’une résidence séniors, d’un EHPAD ou d’une résidence touristique. Les loyers perçus à travers ces résidences de services ont l’avantage d’être plus stables et plus réguliers.

💡 Vous souhaitez investir en LMNP ?

 

✏️ À noter …

Il est à noter que 6% des personnes âgées de plus de 85 ans vivent aujourd’hui en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). Le statut de l’EHPAD peut être Public, Privé à but lucratif ou privé associatif. Cela montre que ce marché est encore prometteur et ne connaitrait surement pas de crise, vu la structure vieillissante de la population française.

Pour ne pas se tromper sur son choix, il faut distinguer par définition un établissement médicalisé ayant un statut d’EHPAD. Il doit d’abord avoir conclu une convention, dite convention tripartite, et ce, avec le Conseil Départemental et l’ARS (Agence Régionale de Santé). Ladite convention obligera ainsi l’établissement à suivre et à appliquer un cahier des charges, qui sera le garant de la qualité d’accueil, mais également de la qualité de la prise en charge des résidents. En outre, la convention tripartite fixera les moyens financiers de fonctionnement de l’établissement.

💡 Vous souhaitez investir en EHPAD ?

Investir dans la pierre-papier

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La pierre papier désigne une catégorie de placement financier ayant pour principal sous-jacent l’immobilier. Il s’agit d’un investissement intermédié par des sociétés spécialisées tel que les SCPI, OPCI, SIIC, ou encore via le crowdfunding immobilier.

De ce fait, par l’investissement en « pierre parier », vous ne devenez pas directement acquéreur d’un bien immobilier, mais plutôt acquéreur de parts sociales dans des sociétés immobilières.

Ici, vous ne bénéficiez plus du statut de « bailleur ». Vous êtes plutôt considéré comme un investisseur « associé » étant donné que l’investissement dans la pierre-papier est avant tout un investissement collectif.

Voyons tout cela ensemble :

Opter pour la SCPI

Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) ont vu le jour dans les années 1970 et n’ont cessé de susciter l’engouement depuis. En effet c’est souvent le choix privilégié des épargnants souhaitant investir dans l’immobilier de façon moins risquée et en se détachant des contraintes de gestion d’un bien immobilier.

Une SCPI est un vecteur de placement non coté, dont la mission principale est d’assumer l’acquisition et la gestion de divers biens immobiliers. Les épargnants y achètent des parts, constituant alors une épargne collective chargée de financer les projets immobiliers en question, les souscripteurs en SCPI devenant alors propriétaire de parts et associés, percevant les bénéfices de leurs loyers proportionnellement à leurs apports.

Les placements en SCPI sont accessibles aux particuliers et aux professionnels (personnalités physiques ou morales) qui peuvent investir dans plusieurs catégories de SCPI : SCPI de rendement, SCPI fiscales et SCPI de plus-value.

Il s’agit d’un investissement à long terme comportant des frais d’acquisition à amortir (de 5 % à 9 % selon la société de gestion dans laquelle vous investissez, ces frais sont semblables aux frais de notaire en immobilier direct).

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💡 Pour en savoir plus sur la SCPI sur un site spécialisé

Opter pour l’OPCI

La plupart des gens ont tendance à confondre les SCPI avec les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), mais même si ces deux véhicules d’investissement présentent de nombreux points communs, ils ne sont pas tout a fait semblables pour autant.

Une  SCPI  investi à 100 % dans les actifs immobiliers tandis que l’OPCI, quant à lui, permet d’investir dans les actifs immobiliers à hauteur de 50 % seulement, voir 60 % maximum, le reste est investi dans des valeur mobilière (actions, obligations,…etc.) .

L’avantage de n’avoir que 60 % investit dans l’immobilier est de réduire de manière significative les frais d’entrée dans l’investissement en pierre-papier et aussi d’avoir un pied en bourse grâce à la part investit sur des titres cotés sur le marché financier.

Fonctionnement des OPCI

Ils suivent le régime classique des OPCMV (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières).

Les OPCI sont consacrées à créer des bénéfices grâce à la location de ses biens immobiliers. En ce qui concerne ses actifs détenus sur les marchés financiers, ils permettent de conserver la liquidité de votre épargne, la rendant ainsi toujours disponible et mobilisable à votre guise. Vous pourrez ainsi céder vos parts d’OPCI lorsque vous le souhaitez, l’organisme vous les rachètera grâce à ses réserves de trésorerie.

Garder tout de même en tête qu’en plaçant votre capital en OPCI, celui-ci ne demeure pas garanti. Néanmoins, un placement en OPCI reste toujours beaucoup moins volatile qu’un placement en bourse grâce à la sécurité apportée par la part détenue en actif immobilier.

La souscription en OPCI est possible :

  • Au comptant
  • Dans le cadre de l’assurance-vie

* Il est à souligner que le fonctionnement des OPCI est régi par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Opter pour le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding est un type de financement participatif dans lequel sont impliqués de nombreux investisseurs (particuliers ou professionnels) qui placent un certain capital dans le but de répondre à une demande de financement d’un projet.
Dans le cas du crowdfunding immobilier, les plateformes de crowdfunding suscitent l’enthousiasme des investisseurs en affichant des taux de rendement très intéressants, avoisinant ces dernières années les 10%.

La forme de crowdfunding qui revient le plus souvent dans le financement du secteur immobilier et le “crowdlunding”, c’est à dire que les épargnants prêtent des fonds pour une période donnée est seront rémunérés par suite sous forme d’intérêts pour le service rendu.
Ces fonds pourront servir à des fins diverses pour les promotions immobilières, à savoir : la construction, l’aménagement, la réhabilitation ou encore la rénovation de divers locaux et logements.
Dans ce cas de figure, l’épargnant est alors créancier et non propriétaire de parts dans un parc immobilier (qui lui se rémunère via les loyers).

✏️ À noter …

Parfois, la contrepartie du crowdlunding peut consister à céder une partie du projet une fois abouti pour que les donateurs puissent en devenir actionnaires.
Aussi, grâce à cette technique d’investissement, vous pourrez avoir la possibilité de n’engager que peu de fonds.

Opter pour la SIIC

Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), anciennement appelées “foncières cotées” jusqu’en 2003, ont un mode de fonctionnement proche des SCPI, à la différence qu’elles soient cotées en bourse. Une SIIC est donc aussi engagée dans la gestion de parcs immobiliers, dont les revenus sont partagés entre les actionnaires.

Ces sociétés étant cotées en bourse, vous pouvez donc simplement souscrire à des actions pour percevoir des dividendes, ou les revendre à votre guise lorsque les cours seront en votre faveur pour en dégager une plus value intéressante.

Néanmoins, comme toutes sociétés cotées en bourse, les risques de volatilité sont toujours bien présents.

En somme, investir dans les SIIC s’apparente plutôt à l’investissement boursier qu’à un réel investissement dans l’immobilier. Il est donc conseillé d’intégrer votre investissement en SIIC directement à votre portefeuille d’actions et en fera donc partie intégrante.

La particularité principale des SIIC est qu’elles soient dans l’obligation de reverser aux actionnaires au minimum 95% des loyers reçus et 70% des plus-values réalisées. Les dividendes versés aux actionnaires sont donc très intéressants, avec un rendement allant de 5% à 10%.

Investir dans l’immobilier de jouissance

Même s’il ne s’agit pas d’un investissement immobilier locatif, on peut considérer l’achat d’une résidence principale ou secondaire comme un investissement immobilier à part entière, c’est ce que l’on appelle l’immobilier de jouissance.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’une résidence est considérée comme étant “principale” lorsqu’elle est occupée au moins 8 mois par an. Dans le cas contraire, la résidence en question sera donc considérée comme étant “secondaire”.

Mais alors, faut-il plutôt faire le choix d’une résidence principale ou secondaire ? Acquérir un bien immobilier pour en faire sa résidence principale ou secondaire ne répond pas aux mêmes besoins que d’investir dans l’immobilier locatif. Dans ce cas de figure, on cherche souvent à répondre à des besoins plus subjectifs et émotionnels tels que la sensation de sentir chez soi.

Néanmoins, certaines questions restent à étudier en amont, notamment celle des avantages et inconvénients à devenir propriétaire. En effet, rester locataire s’avère parfois plus rentable que de devenir propriétaire.

Il est important de conserver à l’esprit que l’acquisition d’un bien immobilier constitue un investissement sur le long terme et qui comporte des frais parfois dissuasifs, par exemple, les frais de notaires seuls peuvent représenter jusqu’à 2 ans de loyer ! Cela représente 8% de la valeur du bien en moyenne.

Aussi, les propriétaires assument plus de frais que les locataires, tels que la taxe foncière, les travaux de rénovation, les frais d’entretiens…etc.

L’acquisition d’une résidence secondaire quant à elle répond à un besoin d’évasion durant les weekend ou pendant les vacances. Entraînant alors les mêmes frais que celle d’une résidence principale, il demeure toutefois possible de la rentabiliser grâce à la location saisonnières quelques semaines par an. Cela est d’ailleurs particulièrement rentable si votre bien immobilier se situe dans une zone touristique ou simplement prisée par les visiteurs venus de toutes parts.

Le crédit : la meilleure alternative pour un investissement immobilier ?

Tel que nous l’avons expliqué plus haut, un des grands avantages d’investir en immobilier est de pouvoir le concrétiser au travers de l’emprunt bancaire, plutôt que d’y mettre toutes ses économies. A vrai dire, l’immobilier est la seule solution de placement qui peut être financer partiellement ou totalement grâce à un emprunt.

C’est surtout un choix qui vous permettra d’optimiser financièrement votre investissement afin de bénéficier d’un effet de levier et d’optimiser fiscalement en déduisant les intérêts d’emprunt de votre base imposable s’ il s’agit d’un investissement dans l’immobilier locatif.

Dans la majorité des cas, les investisseurs empruntent des sommes importantes, particulièrement durant les périodes où les taux d’intérêts ne sont pas très élevés et ainsi conserver leurs épargne déjà placée. Ils peuvent alors bénéficier d’un effet de levier du crédit intéressant leur permettant alors de mettre en œuvre un capital plus important. La sécurité est donc davantage renforcée grâce à l’épargne latente qui pourra être mobilisée par la suite pour pouvoir envisager l’autofinancement.

L’avantage de l’investissement immobilier locatif à crédit c’est qu’il peut se faire avec ou sans apport personnel. En clair, vous pouvez choisir d’engager une partie de vos propres ressources dans votre projet immobilier ou vous contenter du financement à crédit.

Comparatif des meilleures solutions pour investir en immobilier

Solution
RESIDENCE Principale/Secondaire
Investissement locatif
scpi
SCPI
CROWDFUNDING
CROWDFUNDING
SIIC & REIT
Crédit en ligneDécouvrir LMNPInvestir en ScpiDécouvrir CrowdfundingInvestir en France
Statut de l’investisseurPropriétairePropriétaire bailleurPropriétaire associéCréancierActionnaire
Ticket d’entrée minimum> 50 000 €> 50 000 €500€1 000 €100€
Frais d'entréeFrais de notaire : 7-8% (neuf = 2-3%)Frais de notaire : 7-8% (neuf = 2-3%)Frais d'acquisition : de 5 à 9%0 fraisCoût d'ordre : 0,1 %
FiscalitéZéro impôts sur les loyers "implicites"( taxe habitation majorée jusqu'à 60% pour les résidences secondaires)Divers régimes disponiblesFiscalité de l'assurance-vie ou Fiscalité des revenus fonciers si achat en directFiscalité des obligations : flat tax 30 %Fisca du compte-titres (CTO) : flat tax 30 %
LiquiditéPlusieurs mois pour vendre Plusieurs mois pour vendreEn assurance-vie : excellente
En direct : bonne
À l'issue du projet immobilier généralement 2 ansExcellente: vente en 1 clic
RendementRésidence principale : économie de loyer
Résidence secondaire : achat ou rentabilisation possible en location saisonnière
Très aléatoire selon le bien : de 1% à 10% netEnviron 4% net (loyers)Environ 6% net (intérêts)Environ 4% net (dividendes)
Implication de gestionEntretien et travauxGestion locative, Déclaration fiscale, Entretien et travaux...Déclaration fiscale des loyersDéclaration fiscale des intérêtsDéclaration fiscale des dividendes

Prix de l’immobilier en France en 2024 ?

Difficile voir même inconcevable d’investir en immobilier sans être bien renseigné au préalable, particulièrement en ce qui concerne l’évolution des prix du marché sur le moyen et long terme. Cela est bien sûr essentiel pour déterminer aussi votre pouvoir de négociation, pour ce faire diverses sources sont à votre disposition telles que: l’INSEE, les administrations fiscales, le ministère du logement, les réseaux d’agence immobilière, le site officiel des Notaire de France…etc.

De plus, l’emplacement de votre bien est crucial pour sécuriser son placement. Notez qu’ un logement à Paris possède une valeur patrimoniale, c’est-à-dire, peu importe la conjoncture économique du pays, le prix de vente du bien en question est quasi garanti.
D’ailleurs, l’augmentation des prix durant le début d’année 2021 est de 1,7% dans la capitale, s’est stabilisé durant le reste de l’année, d’après les notaires du Grand Paris; les réajustements de prix concernant principalement les biens comportant des défauts ainsi que les logements présentant d’importantes surfaces.

S’il n’y a pas de changement majeur, le prix moyen du m² en France devrait donc être maintenu autour de 2 500 € et 6 100 € en Île-de-France.

Les prix au m² dans les plus grandes villes de France

Ville
Prix moyen par m2 des maisons
Prix moyen par m2 des appartements
Paris10 665 €/m²10 147 €/m²
Marseille3 173 €/m²2 601 €/m²
Lyon3 960 €/m²4 154 €/m²
Toulouse3 000 €/m²2 791 €/m²
Nice4 400 €/m²4 118 €/m²
Nantes3 173 €/m²3 194 €/m²
Strasbourg2 568 €/m²2 649 €/m²
Montpellier3 000 €/m²2 901 €/m²
Bordeaux4 313 €/m²4 667 €/m²
Rennes3 119 €/m²2 776 €/m²
Le Havre1 854 €/m²1 667 €/m²
Reims2 021 €/m²2 098 €/m²
Lille2 108 €/m²3 267 €/m²
Saint-Étienne1 612 €/m²1 000 €/m²
Toulon3 330 €/m²2 238 €/m²
Grenoble2 592 €/m²2 182 €/m²
Angers2 124 €/m²2 055 €/m²
Dijon2 316 €/m²2 135 €/m²
Brest1 708 €/m²1 344 €/m²
Le Mans1 746 €/m²1 328 €/m²
Clermont-Ferrand1 936 €/m²1 830 €/m²
Amiens1 979 €/m²2 058 €/m²
Aix-en-Provence4 325 €/m²4 181 €/m²
Limoges1 514 €/m²1 264 €/m²
Nîmes2 224 €/m²1 809 €/m²
Tours2 444 €/m²2 264 €/m²
Villeurbanne3 146 €/m²3 039 €/m²
Metz2 002 €/m²1 863 €/m²
Besançon2 000 €/m²1 750 €/m²
Perpignan1 801 €/m²1 344 €/m²

Evolution du prix de l’immobilier en France

Selon l’analyse effectuée par les Notaires de France sur 17 métropoles, l’évolution des prix de l’immobilier se présente de manière assez homogène dans toutes les métropoles, et ce, sur ses 20 dernières années.

  • De 1997 à 2005, nous avons constaté un pic situé au-delà des 18% sur le collectif et au-delà des 14% sur l’individuel.
  • De 2006 et 2007, les prix ont continué de flamber. Cependant, une phase de décélération a commencé à se faire remarquer.
  • De 2008 à 2009, même consta, car l’impact de la crise des subprimes a été tel, que le marché de l’immobilier français a connu un effondrement très marquant, en effet, on a enregistré une baisse de prix de -8% pour les maisons, et de -7% en ce qui concerne les appartements.
  • De 2010 à 2011, toutefois, le marché a repris son ancienne allure avec une augmentation des prix atteignant les 5%.
  • De 2012 à 2015, une légère décélération des prix a de nouveau été constatée.
  • 2016 en revanche a été une année de stabilité en matière de collectif, toutefois, une légère hausse a été notée sur l’individuel.
  • En 2017, les crédits immobiliers, les taux de prêt avantageux et les aides à l’achat ont fait flamber le marché de l’immobilier en France. Nous avons alors enregistré une hausse de 4%. Les zones prisées comme Paris et Lyon ont connu une hausse respective de +6,8 % et +6,7%.
  • En 2018, la hausse des prix a continué, toutefois leur progression a connu un rythme plus allégé qu’en 2017. Ainsi, on a enregistré une hausse de 3,7%.
  • En 2019, le taux, bien qu’inférieurs à 1,5%, aura impacté quelque peu le marché de l’immobilier par une légère diminution des prix.
  • 2020-2021, en dépit de la crise sanitaire, la demande fut soutenue. Elle a notamment été portée par des taux d’intérêt très faibles.

Certes, bien que les acquéreurs se ruent vers les villes moyennes, cette observation doit rester nuancée. En effet, la population de moins de 35 ans est encore nombreuse à vouloir se loger dans Paris (48% d’après un sondage publié dans le Parisien en 2021). C’est pourquoi investir dans une LMNP à Paris ou en banlieue proche reste plutôt sécurisé.

Il est aussi à noter qu’en 2020, les prix des appartements ont connu une hausse de 5,9% par rapport à 2019 et le prix des maisons individuelles une hausse de 7,2%.

Quels sont les risques d’investir en immobilier ?

Même si l’immobilier fait partie des placements les plus fiables et les plus stables, il n’est pas pour autant sans risque, votre capital n’est jamais garanti à 100% lorsque vous investissez dans la pierre, c’est pourquoi il est important de parfaitement cerner les risques à prendre en ligne de compte en amont de tout investissement.

Lire aussi :  Comparatif complet des néobanques

En effet, investir en immobilier locatif repose sur le pari que vous parvenez à louer de façon rentable votre patrimoine immobilier. Or le marché de l’immobilier est exposé à des aléas plus ou moins importants selon les périodes et les régions. Notamment, des décalages de l’offre et la demande, particulièrement dans les zones de faibles activité économique, qui entraînent la vacance locative (absence de locataire) de divers type de biens, ou encore un prix moyen des loyer qui ne soit pas satisfaisant ni rentable pour les investisseurs.

Nous avons alors réunis les 6 principaux risques du marché de l’immobilier locatif qu’il ne faut pas perdre de vu lorsque l’on décide d’investir sur ce créneaux là :

1 – Le défaut de paiement des loyers, gare aux mauvais payeurs !

Pour une raison ou pour une autre, votre locataire peut à tout moment retarder voir suspendre le paiement de ses loyers. Cette situation n’est pas des plus courantes mais demeure bien réelle et très inconfortable pour les bailleurs. Vous serez alors dans l’obligation d’entamer des procédures administratives souvent longues et parfois sans garantie de recouvrement pour tenter de récupérer les loyers qui vous sont dus. Durant ces démarches chronophages, vous serez aussi dans l’obligation de faire face à tous vos frais et charges habituels qui incombent à ce bien immobilier, notamment le remboursement du crédit si il existe.

2 – La dégradation du bien en question, les cautions ne sont parfois pas suffisantes

A défaut d’entretien périodique, votre bien peut subir d’importantes dégradations et ne plus répondre aux normes en vigueur.

Vous risquez aussi de vous retrouver avec des locataires indélicats qui peuvent quitter les lieux en les laissant en très mauvais état. Vous aurez donc à faire face à des frais de rénovation, parfois importants pour remettre votre bien en état. Néanmoins, le coût des dégâts occasionnés peut parfois même dépasser le montant de la caution, vous aurez alors à facturer les réparations à votre locataire en espérant qu’il accepte d’assumer ses responsabilités.

Sans oublier que durant la période de rénovation vous subirez un manque à gagner du fait de l’impossibilité de louer votre bien en l’état et vous continuerez à faire face aussi à vos charges et frais habituels (assurances, crédit immobilier à rembourser,..etc.).

3 – L’absence de locataire, c’est la vacance locative

L’une des principales préoccupations des bailleurs est de se retrouver pendant de longue période sans pouvoir louer leur bien immobilier. En effet il s’agit d’un manque à gagner important compte tenu des frais et charges que continuent de payer les propriétaires autour du bien en question. Cela engendre alors une forte baisse de la rentabilité de l’investissement.

Il vous faut alors être en permanence en veille du marché et à l’écoute des potentiels futurs locataires afin d’écourter les périodes de vacances locatives. Selon votre type de bail et des modalités de contrats, les durée de préavis s’étaleront de 1 à 3 mois, ce qui vous laissera un certain temps de préparation pour trouver de futurs locataires dès la libération des lieux.

4 – La crise de liquidité

Comme nous avons pu le constater au travers des risques précédents, un propriétaire doit impérativement conserver une épargne de sécurité mobilisable à tout moment pour parer à toute éventualité de situation inconfortable. A vrai dire ces types de désagréments font partie du quotidien des propriétaire bailleur. Il faut donc toujours garder en tête de prévoir une réserve de liquidité vous permettant de couvrir des dépenses en travaux ou pour combler une période d’absence de recette occasionnée par les vacances locatives.

5 – La dépréciation du bien immobilier

La valeur d’un bien immobilier fluctue au gré de l’offre et la demande, observant parfois des écarts de valeur importants  sur des périodes plus ou moins longues. Si vous souhaitez céder votre bien, vous le ferez donc en vous alignant aux prix du marché dans lequel vous êtes implanté.

Plusieurs raisons peuvent être à l’origine du risque de moins value, notamment le désintéressement des potentiels locataires pour votre type de bien ou pour la zone dans laquelle il se situe, ou même la baisse drastique et généralisée du marché de l’immobilier en France.

6 – L’augmentation des charges fiscales

Une simple requalification fiscale “classique” pourrait impacter considérablement votre investissement, particulièrement si cette situation n’était pas prévue.

Un investisseur n’est donc pas à l’abri de l’éventualité que l’Etat décide un jour d’augmenter les prélèvements sociaux, notamment sur les loyers.

✏️ À noter …

Une dernière éventualité est aussi à garder à l’esprit, c’est la possibilité qu’un syndicat de copropriété décide d’entamer de gros travaux de rénovation tel que un ravalement de façade par exemple. Cela entrainera une dépense imprévue, parfois conséquente à un moment pas forcement propice pour vous.

Votre dépense sera certes compensé par une augmentation de la valeur de votre bien, mais il est a prendre en compte que durant la période des travaux vous ne pourrez céder votre bien en bénéficiant de la plus value intéressante à la clé. Pour bénéficier pleinement de l’appréciation du prix de votre bien, il vous faudra alors attendre la fin des travaux qui peuvent parfois être assez long.

Conseils pour réussir son investissement immobilier locatif en 2024

Si nous avons un premier conseil à vous donner, c’est celui de toujours bien comparer les offres d’investissement immobilier qui s’offrent à vous avant de vous décider définitivement. Pour ce faire, n’hésitez pas à réaliser des simulations d’investissement immobilier en ligne pour vous aider.

Investir en immobilier est une solution avantageuse sur le long terme. Il faut néanmoins penser à constituer et entretenir une épargne de précaution, afin d’être en mesure d’affronter les potentiels aléas de la vie. Cela est d’autant plus réalisable que l’investissement immobilier est accessible en grande partie via l’emprunt.

De surcroît, l’investissement dans l’immobilier locatif peut s’avérer moins risqué que l’achat d’une résidence principale. En effet, celle-ci peut parfois devoir être liquidée le plus tôt possible, lors d’une séparation dans la vie de couple par exemple et qu’un événement pareil tombe durant une période où le marché immobilier est moins en votre faveur.

Penchons nous alors davantage sur ces 3 questions essentielles :

1 – Comment bien choisir son bien immobilier ?

Cette étape est cruciale car c’est de cette décision que découlent les fruits de votre investissement locatif.
Afin d’optimiser le rendement de votre placement, il vous faudra donc investir à un moment propice, être au bon endroit au bon moment et profiter des conditions favorables du marché pour acquérir votre bien au meilleur prix et pouvoir le louer dans des conditions favorables et rentables par la suite.

Il vous faudra alors penser à des paramètres indispensables pour saisir les meilleures opportunités, à savoir l’emplacement de votre bien et l’état de celui-ci.

Vous opterez alors pour des villes à forte activité économique et où il y fait bon vivre. Ainsi vous augmenterez la probabilité de vous rapprocher de locataires potentiels ayant une solvabilité intéressante. Cela peut avoir des zones touristiques ou à forte densité d’entreprises.

Prenez le temps de rester bien informé sur les actualités de la zone où vous comptez investir : évolution de la population, catégories sociales, évolution de la délinquance, concurrence, nuisance aux alentours, …etc.

En ce qui concerne le bien en lui même, vous vous renseignerez des prix appliqués dans le secteur, l’éclairage naturel au sein des pièces à vivres (l’ensoleillement est un critère très important pour bon nombre de personne), l’agencement des espaces (optimal et/ou modulable ?), les charges de copropriété …etc. Garder aussi en tête que votre bien doit correspondre aux potentiels locataires que vous visez.

Si vous êtes dans l’optique de revendre votre bien au bout d’une certaine période c’est évidemment dans le but de réaliser une plus value satisfaisante. Néanmoins, il ne faut pas que cet objectif soit le principal moteur de votre motivation, en effet, nul n’est à l’abri des aléas parfois négatifs du marché immobilier. Il faut donc plancher sur la rentabilité de vos revenus locatifs sur le long-terme, ainsi la plus value ne sera pour vous qu’un bonus accessoire rendant votre investissement encore plus intéressant.

2 – Faut-il investir dans un bien immobilier neuf ou ancien ?

Lorsque l’on décide de développer son patrimoine via l’investissement dans l’immobilier, l’épineuse question du neuf ou de l’ancien arrive souvent dès le départ. En effet plusieurs éléments viennent embuer notre vision de la situation (prix, rendement, fiscalité, écologie,…etc) et cela n’arrange pas la tâche quant au choix à réaliser. Pour ce faire nous avons réuni quelques éléments qui devraient vous aider à y voir plus clair afin d’optimiser au mieux votre décision.

Le prix :

En terme d’investissement, on reproche souvent à l’immobilier neuf d’être beaucoup moins accessible qu’un immobilier ancien. En effet, il n’est pas rare de trouver des biens immobiliers neufs deux fois plus chers (parfois plus) que des biens immobiliers anciens. Néanmoins cette information doit être nuancée car il existe d’importantes disparités au niveau du territoire.

Par exemple, le prix moyen d’un appartement ancien à Paris peut grimper à près de 10.000 €/m², tandis que les sommes vont de 2.000 €/m² à 3.500 €/m² en région. Le prix moyen du neuf se situe autour de 5.000 €/m² en Ile-de-France, et 4.200 €/m² dans le reste de la France.

Là dessus, les biens anciens marquent un point, néanmoins le prix ne devrait pas être le seul critère à prendre en compte.

Attention tout de même, il faut aussi penser aux dépenses futures, notamment les travaux de remises aux normes et d’éventuels retouches esthétiques.

Les frais de notaire :

Ce critère peu être à lui seul un élément dissuasif dans l’acquisition d’un bien ancien. En effet, cela peu représenter 3 à 4 % du prix du bien neuf, contre 7 à 8 % d’un bien ancien.

Ici les biens neufs se démarquent largement grâce à cet avantage.

Le rendement potentiel :

L’investissement immobilier dans l’ancien présente une rentabilité plus intéressante, en revanche, un inconvénient de taille est à garder en tête, c’est l’impôts qui est plus important sur de l’ancien (CSG, revenu foncier, TMI)

Alors, pour les personnes qui ont l’avantage de payer peu d’impôts, le meilleur choix est de s’ investir en LMNP dans l’ancien, car en effet, vous bénéficierez d’un rendement très alléchant, allant de 7 à 8 %.

Investir en immobilier neuf présente une rentabilité moindre, via le dispositif fiscal Pinel, pour un bien locatif, le rendement moyen attendue sera de 3% à 4%. Néanmoins vous pourrez optimiser fiscalement, étant donné que dans ce cas de figure, vous bénéficierez d’économies d’impôt. En effet, grâce au Pinel, vous bénéficiez de réductions d’impôt allant de 12% à 21 % sur le prix du bien.

En terme de rendement, l’avantage demeure donc à l’ancien.

La fiscalité :

Investir dans l’immobilier neuf présente de nombreux avantages fiscaux grâce à certains dispositifs d’optimisation fiscale tels que le Pinel ou le Censi-Bouvard (si votre investissement locatif dispose du statut de LMNP).

Vous pouvez également bénéficier d’une exonération, partielle ou totale, de la taxe foncière, selon les villes et ce, pendant les deux premières années après la fin des travaux, cela pouvant alors représenter 2 mois de loyer d’économie.

Si votre investissement en immobilier concerne une résidence gérée, alors vous pourrez aussi récupérer la TVA, à savoir 20% de la valeur de votre bien.

Enfin, s’il s’agit d’une copropriétés, les charges seront aussi moins importantes que dans l’ancien.

Néanmoins, l’optimisation fiscale est aussi possible dans l’investissement immobilier ancien. En effet, le dispositif Denormandie, semblable au Pinel, mais appliqué à l’ancien permet de réaliser des économie d’impôt importantes (entre 12% et 21% de l’investissement), le dispositif Cosse-ancien permet de défiscaliser jusqu’à 85% de ses revenus locatifs, …etc.

Certaines localités historiques proposent des dispositifs d’économie d’impôt à des fins de revalorisation des territoires et emplacements historiques tel que le dispositif Malraux et Monuments Historiques.

Ici, le neuf prends alors l’avantage.

Les performances écologiques et énergétiques :

Il s’agit là d’un critère qui gagne en importance ces dernières années, particulièrement depuis les RT2012 et RT2020 (réglementation thermique 2012 et 2020). En effet, la performance énergétique d’un bien est prépondérante dans le choix des acheteurs ou des locataires. 

Les logements neufs ne nécessiteront guère de travaux durant au moins une dizaine d’années après leur construction, ultra performant énergétiquement, ils consommeront en moyenne 5 à 6 fois moins d’énergie pour se chauffer. Egalement bien isolées phoniquement, ces éléments jouent alors souvent dans l’appréciation de la valeur du bien.

Aussi, les nouvelles bâtisses respectent les nouvelles normes techniques, les constructeurs sont soumis à plusieurs obligations légales, notamment la garantie décennale qui vous protège et vous garantie une sûreté de la structure du bâtiment 10 ans après la livraison du bien.

Les nouvelles constructions marquent alors ici un point.

Des critères plus subjectifs :

-L’immobilier ancien, peut disposer d’un atout charme important qui va correspondre au goût d’une part non négligeable d’acheteurs en termes de style.

-Aussi, il peut éventuellement être déjà occupé par des locataires. Ici, les loyers peuvent donc être d’or et déjà perçus plus rapidement, et sans nécessairement avoir à passer du temps dans la recherche des locataires.

-L’immobilier neuf est au goût du jour. l’agencement intérieur  est optimisé au mieux pour ne pas avoir d’espaces perdus, souvent modulable et adapté aux modes de vie modernes et aux profils actifs.

-Certains lieux sont  inaccessibles pour des biens neufs. C’est souvent le cas en centre-ville, les quartiers d’habitation sont souvent saturés depuis longtemps, ne laissant plus de place aux logements neufs.

Lire aussi :  La meilleure stratégie pour investir en actions en 2018

-Dans de récents immeubles, l’intérêt est de pouvoir réagencer et personnaliser de façon aisée son intérieur. Les logements sont souvent accompagnés de places de parking, ce qui n’est pas toujours évident sur de l’ancien.

-Un dernier point est à prévoir pour le neuf, c’est le risque de retard de livraison du bien par les promoteurs ou constructeurs. Néanmoins, afin de pouvoir pallier cette éventualité, les promoteurs peuvent parfois proposer des indemnisations en cas de retard. 

3 – Comment défiscaliser son investissement immobilier ?

Investir en immobilier est un excellent moyen de générer des revenus sur le long terme, notamment grâce à la location, seulement voilà, les revenus locatifs sont lourdement imposés par le régime réel, en effet, selon votre TMI (tranche marginale d’imposition) et si l’on y ajoutes les cotisation sociale, les revenus fonciers générés par le statut de location nue peuvent être imposés à hauteur de près de 50% du prix du bien. 

Il devient alors très souvent plus que nécessaire de défiscaliser votre investissement pour obtenir un rendement qui soit intéressant pour vous.

Si vous décidez d’investir en immobilier locatif en direct par exemple, deux alternatives s’offrent à vous. Vous pouvez recourir à la loi Pinel pour un immobilier neuf, ou recourir à la loi Denormandie pour un immobilier ancien. Dans les deux cas, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21 % sur 12 ans. 

Vous pouvez aussi effacer complètement l’impôt sur vos revenus locatifs en optant pour un statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).

En revanche, si vous avez opté pour un investissement dans la pierre-papier, sachez que vous pouvez loger vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Grâce à cette stratégie, vos revenus ne seront pas imposés. Sinon vous pouvez aussi opter pour une solution maline en démembrant vos parts de SCPI pour échapper à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

D’autres épargnants font aussi le choix d’acheter des biens à l’étranger pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.

Il n’est certes pas facile de s’y retrouver pour savoir quelle solution de défiscalisation peut être la meilleure pour votre projet de placement immobilier, penchons-nous alors là dessus de plus près :

  • Le régime des LMNP/LMP
  • La loi Pinel
  • La loi Denormandie
  • La loi Censi-Bouvard
  • La loi Malraux et monuments historiques
  • La loi Loc’Avantages (anciennement loi Cosse)

Le régime des LMNP/LMP :

La location de bien meublé est perçue fiscalement comme une activité commerciale, elle est donc imposée en catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux), vous opterez alors selon les revenus perçus pour le régime réel BIC ou le régime micro BIC.

Grâce au BIC vous bénéficierez des déduction de charges réelles afin de réduire votre assiette imposable jusqu’à atteindre la parfaite optimisation fiscale, à savoir 0d’impôt à payer.

Si vous êtes affilié au micro-BIC (revenus locatifs inférieurs à 72.600€/an), vous bénéficierez d’un abattement de 50% du total de vos revenus locatifs annuels (contre 30% d’abattement seulement pour une location nue).

Notez que votre bien aura un statut de LMP (location meublée professionnelle) si vos revenus locatifs sont supérieurs ou égal à 23.000€ par an et aussi supérieurs aux autres revenus de votre foyer fiscal.

La loi Pinel :

Ce dispositif permet de défiscaliser lorsqu’on décide d’investir en immobilier neuf. Il vous permettra d’effectuer des économies d’impôts selon le schéma suivant : 12% de la valeur du bien sur une location de 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.

Cependant, cela devra répondre à quelques conditions :

  • Votre locataire en fera sa résidence principale
  • Vous respecterez le plafonds des loyers fixés dans la zone où se situe votre bien
  • Votre locataire ne dépassera pas un certain plafonds de ressource

Le plafond fiscal de ce dispositif est fixé à 300 000 € et la réduction d’impôt ne dépassera pas 6000 € par an.

Le Pinel s’applique en outre-mer de façon un peu différente, en effet les réductions d’impôt sont plus importantes: 23% de la valeur du bien sur une location de 6 ans, 29% sur 9 ans et 32% sur 12 ans.

Depuis 2013, les niches fiscales (dérogation ou avantages fiscaux dont bénéficient certaines personnes) sont plafonnées à 10 000 € en métropole et 18 000 € en outre-mer.

Le Pinel outre-mer s’avère donc être est mieux adapté aux personnes qui subissent de grosses impositions.

La loi Denormandie :

Ce dispositif permet de défiscaliser lorsqu’on décide d’investir en immobilier ancien. Il vous permettra d’effectuer des économies d’impôts tout aussi intéressantes que grâce au Pinel. L’objectif principal de cette loi et d’encourager l’investissement dans la rénovation des biens anciens.

La défiscalisation via Denormandie s’effectue selon le même schéma et les mêmes conditions que le Pinel, à savoir : 2% de réduction d’impôt par an pendant les 9 premières années, puis 1% pour les 10ème, 11ème, et 12ème année.

Auxquelles s’ajoutent 4 conditions propres au dispositif Denormandie :

  • L’investissement doit se faire avant la date butoir du 31/12/2022
  • Le bien doit être situé dans une ville éligible et donc reconnue comme en besoin de réhabilitation
  • Les travaux à réaliser représente au moins 25% du montant global du bien (travaux plafonnés à 300.000 )
  • Les travaux seront réalisé par des entreprises dotées du label RGE (reconnue garante de l’environnement)

Cette réduction d’impôt bénéficie aussi bien à l’investisseur qui achète puis réhabilite le bien, qu’à celui qui achète le bien à un promoteur qui a déjà effectué les travaux de rénovations.

La loi Censi-Bouvard :

Cette loi permet de réaliser une économie d’impôt à hauteur de 11% du prix du bien (plafonnée à 300.000 € ) et est cumulable au régime des LMNP, ce qui vous permettra de réaliser une optimisation d’autant plus intéressante.

Cela dit, le dispositif Censi-Bouvard se réalise selon certaines conditions :

  • l’acquisition du bien se fera avant la date butoire du 31/12/2022
  • le bien concerne une résidence de service gérée (EHPAD, résidence d’étudiants, établissement de soin, résidence de tourisme,…etc)
  • le bail de location sera d’une durée allant de 9 à 12 ans 

La loi Malraux et le régime des monuments historiques :

La loi Malraux encourage les épargnants à investir en immobilier dans des zones précises, à savoir les centres villes historiques, dans des emplacement spécifiques dits ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé). Il est possible de réaliser une économie d’impôt allant de 22% à 30% selon les régions concernées et l’importance des travaux à réaliser. En revanche cet avantage cesse de s’appliquer en même temps que la fin de période de paiement des travaux réalisés (une période s’étalant souvent sur plusieurs années).

Aussi la Loi “Monument Historiques” permet d’investir en immobilier ancien et classés à l’ISMH (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques), en défiscalisant grâce à la déduction du revenue globale toutes les charges et dépenses concernant le bien en question (et ce sans limitations), ainsi qu’une exonération des droits de succession et donation, à condition que les successeurs souscrivent une convention avec les ministères concernés.

Cet avantage fiscal ira parfaitement aux personne aimant particulièrement la pierre ancienne et disposant d’un capital de départ plutôt important. Il peut cependant être aussi cumulé à d’autres dispositifs de défiscalisation.

La loi Loc’Avantages (loi Cosse) :

En optant pour une défiscalisation en loi Loc’Avantages (loi Cosse avant 2022), vous opter en quelque sorte dans le logement locatif social. En effet, grâce à une convention avec l’ANAH (agence national de l’habitat) avant le 31/12/2022, vous proposerez des logements à la location à des loyers plus bas que la moyenne de la région, pour profiter en contrepartie de réductions d’impôts sur les revenus locatifs de façon inversement proportionnelle. Deux avantages principaux seront alors attendus :

  • un abattement allant de 15 à 85 % sur les revenus locatifs, selon certaines zones géographique ainsi que du secteur visé (logement intermédiaire, social ou très social);
  • les déficits fonciers à déduire verront le plafonds passer de 10 700 € à 15 300 € .

Le loyer est réglementé (un plafonds est à respecter) et les locataires, dont il s’agira de la résidence principale, devront respecter des conditions de ressources ne dépassant pas un certain seuil déterminé en fonction des zones géographiques. 

L’investisseur pourra alors s’attendre à des réductions d’impôt suivant le schéma suivant :

  • le loyer proposé est 15 % inférieur au marché : la réduction d’impôt sera de 15 % ;
  • le loyer proposé est 30 % inférieur au marché : la réduction d’impôt sera de 35 % ;
  • le loyer proposé est 45 % inférieur au marché : la réduction d’impôt sera de 65 % .

Notez que les niches fiscales sont plafonnées a 10.000 € et que vous confirez la gestion de votre bien locatif a un organisme social qui en sera l’intermédiaire.

Les questions les plus fréquentes sur l’investissement immobilier

❓ Pourquoi l’investissement immobilier est dit « Sûr » ?

L’immobilier est sans doute l’un des actifs les plus intéressants en raison du fait que l’on peut acquérir un bien immobilier à l’aide d’un crédit et ce sans apport personnel nécessaire. L’immobilier répond aussi à un besoin primordial des acheteurs, celui de pouvoir se loger. Il s’agit aussi d’un placement plutôt rentable et pratique dans le le cas d’un investissement locatif classique et intermédié.

Un sondage IFOP effectué en 2019 a permis de montrer que l’immobilier constitue une valeur sûre pour environ 67 % des personnes interrogées.

Aussi, le Crédit Foncier a déjà mené une enquête sur le sujet en 2018 et c’est environ 68 % des individus interrogés qui ont affirmé qu’investir en immobilier demeure leur choix privilégié (contre 7 % pour les marchés financiers).

De plus, les actifs immobiliers peuvent générer une rentabilité élevée et durable sur le long terme.

❓Quel type d’investissement en immobilier privilégier ?

Si l’immobilier est considéré comme un placement sûr, c’est surtout parce qu’il permet d’encaisser des gains réels. Il s’agit plus précisément des loyers issus de la location du bien immobilier acquis. Il faut toutefois retenir que les revenus générés par un investissement en immobilier dépendent de différents paramètres (par exemple son emplacement stratégique, son état, …etc.).

Il convient également de souligner qu’il existe deux grandes familles d’investissement immobilier. Il s’agit de l’investissement traditionnel en direct et de l’investissement « pierre papier ».

L’investissement traditionnel en direct permet de percevoir des revenus locatifs réguliers. Il s’adresse particulièrement aux épargnants capables d’assurer la gestion locative d’un bien immobilier. L’avantage c’est que l’acquéreur peut se tourner vers différents dispositifs (Pinel, LMNP, location nue, etc.).

En ce qui concerne l’investissement en pierre papier, il permet d’accéder indirectement à l’immobilier d’entreprise. De plus, le ticket d’entrée est très raisonnable, et la gestion locative des biens est déléguée à un gestionnaire d’actifs immobiliers qualifié.

❓ Faut-il déléguer la gestion de ses placements immobiliers ?

Il est tout à fait envisageable de déléguer la gestion de ses placements immobiliers à un gestionnaire qualifié. Il peut s’agir d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’une agence immobilière, mais il existe également une autre alternative consistant à souscrire des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Grâce à cela, la gestion locative des actifs constituant le patrimoine immobilier de tout associé de la SCPI sera entièrement confiée à une société de gestion. En clair, c’est celle-ci qui s’occupera de tout à la place du porteur de parts.

Pour rappel, la société de gestion collecte les loyers versés par les locataires avant de les distribuer sous forme de dividendes aux associés.

❓ Comment réussir un investissement en immobilier ?

Mieux vaut bien réfléchir avant d’agir lorsque l’on décide d’investir en immobilier. Les investissements immobiliers les plus populaires ne sont pas forcément les meilleurs actifs générateurs de revenus. Il est préférable de faire quelques comparaisons avant toute prise de décision. Il est tout à fait logique de se tourner vers les placements les plus adaptés à son profil. Il est également conseillé de faire une simulation de tout investissement immobilier convoité avant de se jeter à l’eau.

Les épargnants souhaitant bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable grâce à la location meublée pourront pourront par exemple opter pour le statut LMNP. S’ils ne respectent pas les conditions imposées par la loi, ils se tourneront alors vers le statut de la location nue. Le dispositif Denormandie s’adresse aux investisseurs souhaitant se faire défiscaliser en investissant dans l’ancien. La défiscalisation dans le neuf est aussi possible avec le dispositif Pinel. Il est d’ailleurs important de réaliser une étude de marché approfondie avant tout investissement pour mettre toutes les chances de son côté. Il donc primordial de maitriser les outils d’optimisation fiscale.

❓ Peut-on défiscaliser avec les investissements immobiliers ?

La défiscalisation immobilière peut se faire avec l’investissement en direct. Il faudra alors choisir entre deux principaux dispositifs de défiscalisation : Pinel (pour l’immobilier neuf) et Denormandie (pour l’immobilier ancien). Dans tous les cas, l’acquéreur bénéficie d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement s’étalant sur 12 ans. Bien entendu, il n’est pas intéressant de mettre tout ses œufs dans le même panier et être aveuglée par les dispositifs Pinel et Denormandie. Il est aussi envisageable d’opter pour le statut LMNP pour ne pas avoir a payer d’impôt sur les revenus locatifs générés par le placement.

En ce qui concerne l’investissement en pierre papier, loger des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie constitue une option envisageable pour profiter d’une fiscalité adoucie. Les revenus générés par le placement ne sont pas imposés tant que les fonds restent logés dans le contrat d’assurance-vie. En contrepartie, l’épargnant ne percevra aucune rémunération tout au long de la durée de vie du contrat. À noter que les parts de certaines SCPI peuvent être démembrées afin d’échapper à l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière).

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