L’investissement locatif meublé continue de séduire les porteurs de projets immobiliers, notamment les primo-accédants, car il s’agit d’un placement qui est à la fois rentable et sécurisé. Il est à noter qu’il existe différents types de location meublée : la location meublée à titre de résidence principale, la location meublée libre, le logement étudiant et la location meublée saisonnière. Dans tous les cas, les avantages sont bel et bien réels. Quels sont-ils ?
Investir en location meublée : les atouts
L’investissement locatif meublé comporte des avantages non négligeables. Cela permet en effet de se constituer un revenu complémentaire intéressant. Bien entendu, la rentabilité du placement dépend énormément du type de bien. C’est pourquoi il est préférable de se tourner vers des actifs immobiliers capables de dégager des rendements locatifs élevés. Concrètement, les biens immobiliers situés dans les grandes villes sont nettement plus rentables, car la demande locative est toujours forte en ville, et principalement dans l’agglomération parisienne.
Il faut retenir que les loyers tirés de la location meublée sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. En clair, l’investissement locatif meublé permet de bénéficier d’une fiscalité adoucie par rapport à la location vide. Si l’acquéreur-investisseur souhaite tirer profit de ce placement immobilier, il devra obtenir le statut de loueur meublé professionnel avant de choisir entre le régime réel ou le régime micro-BIC. Pour ce faire, il doit s’inscrire au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel. Il devra également vérifier si la totalité de ses recettes locatives annuelles est supérieure à 23 000 TTC, et si celles-ci dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Dans le cas contraire, l’investisseur devient automatiquement un loueur meublé non professionnel (LMNP).
Les différentes formes de locations meublées
Location meublée et résidence principale
Il est tout à fait possible d’investir dans la location meublée avec sa résidence principale, à condition de choisir un bien immobilier répondant aux normes de décence (décret du 30 janvier 2002). La durée du bail est au minimum d’un an et est l’objet d’une tacite reconduction aux mêmes conditions. Celles-ci peuvent toutefois être modifiées par le propriétaire. Pour cela, le locataire dispose d’au moins trois mois avant la fin du bail. En tout cas, le bailleur peut délivrer un congé en cas de vente ou de reprise du logement. Le préavis sera de trois mois pour le bailleur et un mois pour le locataire.
Location meublée libre (résidence secondaire)
Dans le cadre d’une location meublée libre, le propriétaire et le locataire ne sont pas soumis à des conditions spécifiques. Autrement dit, les deux parties doivent se mettre d’accord pour déterminer la durée du bail, les conditions de préavis (ou du renouvellement), le montant du loyer, les droits et obligations, etc. En ce qui concerne le dépôt de garantie, le montant, le mode et le délai de restitution doivent figurer dans le contrat de bail afin d’éviter les conflits.
Location meublée et logement étudiant
Un logement meublé occupé par un étudiant étant considéré comme une résidence principale, la durée du bail sera fixée à neuf mois. Bien entendu, il sera impossible de renouveler le contrat à la fin de la location meublée. La bonne nouvelle c’est que le locataire peut résilier le bail à tout moment et que la hausse annuelle du loyer ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) pendant la durée de vie du contrat. Dans ce cas, l’étudiant devra respecter un préavis d’un mois, comme indiqué dans le bail signé par les deux parties. Le propriétaire peut également résilier le bail en cas de vente ou de reprise du logement (ou autre motif légitime et sérieux), en vertu de la loi du 6 juillet 1989.
Quid de la location meublée saisonnière ?
La location meublée de courte durée ou saisonnière est un excellent moyen pour se constituer un complément de revenu durant une période déterminée (90 jours au maximum). Bien sûr, il y a des conditions à remplir pour espérer tirer profit de ce type de placement (modalités de réservation, descriptif clair et précis des lieux, dépôt de garantie, interdiction des clauses abusives, etc.). En tout cas, la fiscalité est toujours avantageuse étant donné que les loyers perçus par le propriétaire sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Ce qu’il faut retenir
En vertu de la loi du 6 juillet 1989, « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». La liste des éléments de confort et de mobilier obligatoire pour les locations meublées à usage de résidence principale est définie par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015. Normalement, le propriétaire du bien immobilier a l’obligation de mettre à la disposition de ses locataires une literie (avec couette ou couverture), des plaques de cuisson, un four de cuisson ou une micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur (capable d’atteindre une température inférieure ou égale à -6 °C), de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, une étagère de rangement, des luminaires, du matériel d’entretien ménager ainsi qu’un dispositif d’occultation dans la chambre à coucher.
Enfin, la location meublée de service présente des avantages (fiscaux) non négligeables. Pour cela, il est possible d’investir dans des résidences étudiantes, dans des résidences de tourismes, dans des résidences pour seniors ou dans des résidences pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
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