La plupart des contribuables concernés par l’ancien ISF (impôt de solidarité sur la fortune) savent très bien que celui-ci a été remplacé par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Depuis le début de l’année 2018, les détenteurs d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 M€ sont en général soumis à l’IFI. Voici toutes les caractéristiques du nouvel ISF.
L’histoire de l’ancien ISF
L’ISF a été instauré en 1989 pour remplacer l’impôt sur les grandes fortunes créé en 1982. Seules les personnes physiques les plus fortunées domiciliées fiscalement en France étaient concernées par l’impôt de solidarité sur la fortune. Bien entendu, les revenus perçus par les ménages ne sont pas soumis à l’ISF (tout comme l’IFI). Celui-ci était dû par tous les contribuables français détenant un patrimoine net supérieur à 1,3 M€, qu’il soit composé de biens mobiliers ou d’actifs immobiliers (sous déduction des dettes). Concrètement, l’impôt sur la fortune immobilière a calqué le seuil d’assujettissement de l’ancien ISF (1,3 million d’euros), mais un abattement de 30 % s’applique pour la résidence principale.
L’impôt sur la fortune immobilière conserve le barème de l’ISF
Étant donné que le barème de l’ancien ISF a été maintenu lors de la mise en place de l’impôt sur la fortune immobilière, les contribuables qui sont domiciliés fiscalement en France et détenant un patrimoine immobilier d’une valeur nette de plus de 1,3 M€ sont assujettis à l’IFI depuis le 1 janvier 2018. Il faut aussi retenir qu’un patrimoine immobilier de 800 000 € est également soumis à cet impôt. En pratique, le taux d’imposition à celui-ci est fixé à 0,55 % pour tout ménage disposant d’un patrimoine immobilier d’une valeur comprise entre 800 000 € et 13 M€.
Ce taux peut aller jusqu’à 0,75 % pour un patrimoine de 1,3 M€ à 2,57 M€, 1,25 % pour un patrimoine de 5 M€ à 10 M€ et 1,5 % au-delà des 10 000 000€. Depuis le début de cette année, les contribuables concernés par l’impôt sur la fortune immobilière ont l’obligation de remplir la déclaration de revenu n°2042 en détaillant la composition et la valorisation des biens immobiliers. Et pourtant, quand l’ISF était encore en vigueur, seuls les ménages détenant un patrimoine supérieur à 2,57 M€ devaient remplir une déclaration ISF.
Les changements apportés par l’IFI en 2018
Il est vrai que l’IFI est un coup dur pour certains investisseurs français, mais la bonne nouvelle c’est que les valeurs mobilières (livrets d’épargne, placements financiers, actions…) sont entièrement exonérées d’impôt grâce à l’IFI. Quoi qu’il en soit, les associés des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ainsi que les détenteurs de titres de société et organismes à hauteur de la fraction qui représente les biens immobiliers (détenus directement ou indirectement) sont assujettis à l’IFI. Les titulaires d’un contrat d’assurance-vie rachetable ou d’un contrat de capitalisation sont également concernés par l’impôt sur la fortune immobilière. Les participations de moins de 5 % dans les SIIC ou foncières cotées permettent toutefois d’échapper à l’IFI. Les biens professionnels affectés à l’activité industrielle, artisanale, commerciale, agricole ou libérale d’une entreprise tricolore sont exclus de l’impôt sur la fortune immobilière, tout comme l’ancien ISF.
Par ailleurs, il est possible de déduire les dettes engendrées par l’acquisition d’une résidence principale après abattement de 30 % dans la limite de la valeur taxable du bien immobilier en question. Concernant la déduction des crédits « in fine », celle-ci est limitée et dégressive. Par contre, le contribuable concerné ne pourra déduire les prêts familiaux que dans certaines conditions. À noter que la déduction sera limitée au cas où le patrimoine est supérieur à 5 M€ et que les dattes dépassent 60 %.
Quid des voitures de sport, luxe, bijoux, œuvres d’art ?
Depuis l‘entrée en vigueur de l’IFI au 1er janvier 2018, les détenteurs d’un patrimoine dont la valeur est comprise entre 800 000 € et 1,3 M€ sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. La nouvelle loi de finances dispose que les voitures de sport ou de luxe seront davantage taxées avec la mise en place d’une taxe additionnelle sur les immatriculations de voiture de plus de 38 chevaux. Ce sera aussi le cas des yachts avec une augmentation de la taxe payée par les propriétaires de bateaux de plus de 30 m.
Il y aura d’ailleurs une hausse de 1 point de la taxe forfaitaire sur la cession des objets précieux. En tout cas, c’est ce qu’affirme Amélie de Montchalin, coordinatrice de La République En Marché (LREM) à la commission des Finances. Selon elle, cette mesure a été prise dans l’objectif de générer 40 millions d’euros. Il est intéressant de noter que la déclaration d’IFI ainsi que la déclaration annuelle de revenu doivent être effectuées en même temps depuis l’entrée en vigueur de la loi de Finances 2018.
Réduire son impôt grâce au dispositif ISF-PME
Il est possible de payer moins d’impôt grâce au dispositif ISF-PME, mais la réduction d’impôt dépend de la durée de détention liée aux produits. Par contre, seuls ceux qui ont déjà souscrit ce type de produit de défiscalisation peuvent en bénéficier. C’est surtout le cas des FIP (fonds d’investissement de proximité), des FCPI (fonds communs de placement dans l’innovation ou encore le pacte Dutreil. L’idéal serait de les conserver dans le portefeuille jusqu’à la date recommandée par la loi en vigueur pour éviter une revalorisation de son ISF.
Bénéficier d’une réduction d’IFI à partir de 2018
La loi TEPA prévoit que le dispositif de défiscalisation ISF-PME prendra fin le 1er janvier 2018. Cela suppose que l’arrêt du pacte Dutreil n’existe plus et que la réduction d’ISF attachée aux investissements dans les PME tricolores a été supprimée. Par conséquent, il est difficile de bénéficier d’une réduction d’impôt sur la fortune immobilière pour cette année. Heureusement que le dispositif de défiscalisation pour les dons est toujours en vigueur. Dans ce cas, il est possible de déduire de son IFI plus de 70 % des dons réalisés au bénéfice de quelques fondations et associations dans la limite de 50 000 €.
Réduction d’IFI d’un GFV, GFA et GFF
Les parts de groupement foncier agricole (GFA), les bois et les forêts sont toujours partiellement exonérés. Le taux de réduction est fixé à 50 % d’un investissement avec un GFF (groupement foncier forestier) dans la limite d’un plafond de 45 000 €. D’ailleurs, 75 % des capitaux investis dans un GFV (groupement foncier viticole) sont entièrement exonérés d’impôt sur la fortune immobilière dans la limite de 101 897 €. Le taux descend à 50 % au-delà de ce plafond.
Réorganiser son patrimoine pour alléger son IFI
Tout patrimoine immobilier composé majoritairement de bien immobilier est susceptible d’être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. La facture risque d’être lourde pour ceux qui détiennent un parc immobilier constitué de plus de 60 % d’actifs immobiliers. Raison pour laquelle il est important de réorganiser son patrimoine et de bien rééquilibrer ses avoirs. Il serait plus sage d’investir dans des placements financiers (compte-titres, PEA ou assurance-vie) afin d’alléger son IFI.
Bien entendu, les parts de SCPI entrent dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière, car les sociétés civiles de placement immobilier font partie de la famille de la pierre-papier. Il est préférable de se tourner vers des actifs financiers ou des biens professionnels, des œuvres d’art ou des forêts pour bénéficier d’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière. Par ailleurs, le démembrement de propriété est une excellente alternative pour les contribuables souhaitant réduire leur IFI. Pour cela, le propriétaire peut donner l’usufruit du bien en question à une autre personne (ses enfants) tout en conservant la nue-propriété. Il s’agit ici de la donation temporaire de l’usufruit.
