L’immobilier européen permet d’obtenir un meilleur rendement locatif. Cependant, l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers en Allemagne, au Portugal, en Espagne ou au Royaume-Uni peut entraîner des coûts élevés (entre 250 000 € à 500 000 €). Un tel investissement nécessite donc un budget conséquent. Heureusement qu’il existe des Sociétés Civiles de Placement Immobilier européennes permettant aux investisseurs de se positionner sur les marchés immobiliers (d’entreprise) européens d’une manière simplifiée.
Immobilier européen : quels pays privilégié en 2018 ?
Investir en Allemagne : un marché en plein boom immobilier
D’un point de vue concret, le marché allemand continue d’attirer l’attention des investisseurs internationaux. OptimHome, l’une des meilleures agences immobilières de l’Europe précise que le marché allemand est en plein boom immobilier malgré une longue période de stagnation dans le passé. En clair, celui-ci a progressé annuellement de 3 % pendant les trois dernières années et de 9 % dans les grandes villes, notamment dans la ville de Berlin, Munich, Hambourg, Frankfort, Stuttgart, Starnberg, Baden-Baden ou celle de Karlsruhe. Bien entendu, il est important de connaître l’évolution du marché immobilier allemand avant de se jeter à l’eau.
Mais il est également impératif de comparer le prix du mètre carré de chaque ville afin de déterminer le rendement locatif du bien (retour sur investissement). Il est intéressant de noter que les SCPI sont de plus en plus nombreuses à s’intéresser au marché immobilier allemand. Au total, 11 sociétés de gestion d’actifs immobiliers ont déjà créé plus de 20 SCPI sur le marché d’outre-Rhin l’an dernier. Les plus célèbres sont La Française REIM, Corum AM Advenis IM et Amundi Immobilier.
Privilégier l’immobilier de luxe au Royaume-Uni
Le Brexit est sûrement l’une des causes qui expliquent le ralentissement des prix immobiliers britanniques au cours du mois de juin dernier. Bien entendu, toutes les villes du Royaume-Uni ne sont pas concernées par ce phénomène. Malheureusement, la flambée des prix immobiliers s’est arrêtée à Londres au deuxième trimestre de l’année. « The Guardian », l’un des meilleurs sites de la presse britannique précise d’ailleurs que la chute des prix devrait atteindre les 15 % dans quelques quartiers londoniens. Quoi qu’il en soit, le marché de l’immobilier britannique séduit toujours autant les investisseurs fortunés, surtout le marché immobilier de luxe du centre de Londres, l’un des plus fructueux de l’Europe. En tout cas, le cours du livre sterling est l’une des raisons poussant les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) à investir dans l’une des grandes villes du Royaume-Uni (à l’exception de Londres).
Portugal : le paradis des investisseurs étrangers
Malgré la crise financière mondiale de 2008, le marché de l’immobilier portugais a le vent en poupe depuis 2015. En clair, les biens situés dans la capitale du Portugal présentent un rendement locatif plus élevé que celle de la France. Les Français sont les premiers acquéreurs étrangers à s’intéresser à l’immobilier portugais durant les deux dernières années (2016 et 2017). Selon les indicateurs avancés, 30 % des actifs étaient acquis par des Français l’année dernière.
C’est pourquoi le Portugal est devenu le nouvel eldorado des investisseurs étrangers, notamment les Français. La raison est simple, ce pays offre un bon cadre de vie et dispose l’un des programmes d’immigration les plus intéressants. Cerise sur le gâteau, grâce au statut RNH, les retraités français peuvent profiter d’une fiscalité attractive en investissant dans l’immobilier portugais.
Ainsi, l’administration fiscale ne prélève que 20 % de leurs recettes locatives et leur accorde une exonération d’impôt pendant 10 ans sur leurs revenus d’origine étrangère. Pour rappel, les prix immobiliers à Lisbonne continuent de flamber. Il ne faut donc pas attendre la fin de l’année pour réaliser l’acquisition d’un bien immobilier situé au Portugal quand on veut récolter des profits.
Quel est l’intérêt d’investir dans une SCPI européenne ?
Les risques locatifs sont mutualisés
Il est indiscutable que le marché de l’immobilier européen est plus rentable que celui de la France. En revanche, il est primordial de disposer d’un gros budget pour espérer faire de bonnes affaires dans l’une des grandes villes de l’Europe. Il serait donc plus judicieux de se tourner vers les SCPI européennes qui proposent un ticket d’entrée plus raisonnable (entre 300 € à 1 000 €, selon les modalités fixées par la société de gestion).
En outre, détenir des parts de SCPI européennes permet de se constituer un patrimoine immobilier diversifié composé de bureaux, de murs de commerces ou de locaux d’activité répartis dans les grandes villes de l’Europe (Paris, Berlin, Amsterdam, Lisbonne, Londres, etc.). D’un point de vue concret, souscrire des parts de SCPI européennes laisse la possibilité de mutualiser les risques locatifs (vacances locatives par exemple). D’ailleurs, la gestion locative des biens est déléguée à un gestionnaire qualifié (société de gestion). Certes, le rendement locatif du placement dépendra de la composition du parc immobilier de la SCPI choisie.
Les rendements locatifs sont élevés
L’immobilier d’entreprise (locaux d’activité, murs de commerces et bureaux) est plus rentable que l’immobilier locatif classique. Effectivement, les actifs immobiliers d’une SCPI sont loués à des sociétés ou des institutions (publiques ou privées). Par conséquent, les loyers versés par les locataires sont toujours élevés permettant aux porteurs de parts d’obtenir une meilleure rentabilité. Concrètement, les SCPI européennes sont capables d’atteindre un rendement locatif global annuel de + 5,5 % (contre environ 4,5 % pour les SCPI classiques diversifiées parisiennes). Il faut retenir que la SCPI Corum a déjà enregistré un rendement qui s’élève à plus de 6 % dans le passé.
Quoi qu’il en soit, la rentabilité d’un placement pierre papier dépendra de son secteur immobilier. Les SCPI européennes détenant des actifs prime ou core sont capable de dégager un rendement plus sécurisé de 4 à 4,5 %, car les biens qui composent leur patrimoine sont situés dans une zone stratégique et sont loués à des locataires de qualité pour des baux commerciaux fermes de 9 et 15 ans. Celles ayant opté pour la stratégie d’investissement plus risqué appelée « Plus value added » proposent un rendement locatif plus intéressant (entre 5 % et 6 %), mais le risque de perte en capital est élevé.
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