En respectant certaines règles, il est tout à fait possible de vendre un bien immobilier démembré. Evidemment, une telle décision ne doit pas être prise à la légère. D’autant plus que des impacts fiscaux en découlent. Détails.
Zoom sur la fiscalité applicable en cas de vente d’un bien démembré
Pour rappel, la vente d’une résidence (principale ou secondaire) permet éventuellement de dégager une plus-value immobilière. Peu importe son montant, celle-ci est imposable à hauteur de 19%. Sans oublier les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) de 17,2%. Les services publics prévoient un abattement de l’assiette d’imposition en fonction de la durée de détention du bien. Une exonération sur l’IR est accordée au-delà de 22 ans. Idem pour les prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.
Le principe est presque le même en cas de cession d’un bien démembré. Dans le détail, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent se partager le prix de vente. Les deux parties sont redevables de l’impôt sur la plus-value immobilière à proportion de leurs droits respectifs.
Dans le cadre d’une vente de bien démembré, les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire sont évalués en application du barème 669 du Code général des impôts (CGI), selon l’âge de l’usufruitier à la date de la vente.
En principe, la plus-value, issue de la revente du bien démembré, est calculée sur chaque droit cédé, en fonction de sa date et de la valeur d’acquisition. Au bout de 30 ans, l’usufruitier bénéficie d’une exonération fiscale sur la plus-value générée. Le nu-propriétaire, quant à lui, peut aussi en bénéficier au-delà de 29 ans avec un taux à 12,8%. En contrepartie, ce dernier supporte des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% après abattement de 91%. De fait, la part taxable du nu-propriétaire (un descendant, en général) sera quasi-nulle.
L’importance de bien évaluer la valeur de la nue-propriété à la revente
La revente d’un bien démembré doit respecter certaines règles. Bien qu’il s’agisse d’un logement acquis en nue-propriété, l’éventuelle plus-value réalisée n’échappe pas à l’imposition. D’où la nécessité d’évaluer la valeur de la nue-propriété avant de procéder à la revente du bien.
Dans un premier temps, il faudra d’abord calculer la valeur vénale de la pleine propriété. Un élément important déterminé selon un certains nombre de paramètres :
- L’évolution du marché immobilier (local)
- La valeur et l’âge du foncier
- Le bâti
Il est vivement conseillé de réaliser une étude foncière complète pour obtenir une valeur juste de la pleine-propriété. Une fois cela fait, le calcul de la valeur économique de la nue-propriété devient plus simple. Il suffit de consulter la clé de répartition entre usufruit et nue-propriété dans la convention d’usufruit original.
D’autre part, certains frais sont déductibles de la plus-value immobilière. De quoi réduire l’assiette d’imposition. Il y a, par exemple, les frais de notaire ainsi que les droits d’enregistrement. Idem pour les dépenses engendrées par les travaux de rénovation (ou d’agrandissement) et les diagnostics énergétiques. D’autant plus que la déduction de ces frais permet de minorer le prix de vente.
