Achat d’un logement loué : est-ce un bon investissement ?

Achat d’un logement loué est-ce un bon investissement

Saviez-vous qu’acheter un logement loué permet de bénéficier d’un prêt immobilier et d’un prix de vente minoré ? Intéressant, mais pour en profiter, certains points nécessitent votre attention. Objectif : réussir votre investissement.

L’intérêt d’acheter un logement loué

L’achat d’un logement occupé par un locataire est un excellent choix si vous souhaitez faire de l’investissement locatif. En effet, vous augmentez à la fois votre patrimoine et vos sources de revenus. Vous pouvez rembourser votre prêt immobilier et régler vos différentes charges grâce au loyer du ou des locataires déjà en place.

Vous devez faire preuve de patience pour rentabiliser un investissement locatif. Après l’achat du bien immobilier, la recherche de locataires peut en effet prendre du temps. Votre situation financière doit également être irréprochable, car les coûts pour ce genre d’investissement peuvent être très élevés.

Sans locataires, donc sans loyers, vous devez rembourser vous-même les différentes charges et le remboursement de votre crédit immobilier. Avec des locataires, cependant, vous percevez une somme qui vous permet de payer tout ou partie de ces frais.

Les avantages financiers d’un achat de logement occupé

Obtenir plus facilement un crédit immobilier

En choisissant d’acheter un bien immobilier déjà loué, convaincre votre banquier de vous accorder un crédit immobilier devient bien plus facile. Pour vous aider dans vos démarches, passer par un courtier en ligne tel que Pretto vous permettra de trouver le meilleur financement, sans déplacement et sans engagement.

En effet, un logement déjà loué constitue un faible risque aux yeux du banquier, d’autant plus si le bail du locataire est de longue durée.

Bénéficier d’un retour sur investissement immédiat

Acheter un appartement loué vous épargne la recherche de locataires, qui est une tâche parfois rude. Vous évitez ainsi certains désagréments, en plus de gagner beaucoup de temps.

Achat d’un logement loué : la décote immobilière

Achat d’un logement loué : la décote immobilière

La décote à l’achat dont vous bénéficiez pour l’achat d’un logement loué se situe entre 10% à 15%. La décote dépend de plusieurs critères tels que la durée du bail, le type du bien et sa qualité, l’ancienneté du locataire, la zone géographique et le niveau du loyer.

À savoir

Investir en immobilier construit avant le 1er septembre 1948 (loi 1948) permet de bénéficier d’une décote (entre 20% et 50%) qui peut augmenter considérablement. Toutefois, les loyers seront bas et les locataires sont fortement protégés par les contrats de location.

Ce que vous devez faire avant l’achat d’un logement loué

Connaître le profil du locataire

Bien connaître votre locataire est crucial. En effet, un des avantages de votre investissement se base sur l’existence du locataire. Étudiez bien le profil de ce dernier, s’il répond à vos attentes ou non, et s’il règle toujours ses loyers dans les temps. Ces informations doivent être disponibles auprès du vendeur.

Un petit conseil : si possible, et dans le respect de la personne, vous pouvez vous renseigner auprès des voisins pour en savoir plus sur les habitudes du locataire.

Le choix du locataire (et donc du logement occupé) est primordial, car il existe bien des locataires sympathiques et consciencieux qui gardent votre logement intact. Il existe également des locataires qui ont tendance à causer des dommages au bien immobilier, ce qui entraînera plus de dépenses pour vous, donc une rentabilité moindre.

Connaître le niveau de son loyer

Avant de procéder à l’achat, vous devez vous renseigner sur le niveau du loyer du locataire actuel, qui sera aussi votre futur locataire.

Comparez-le avec le marché actuel. Si vous constatez que le niveau du loyer du locataire est en dessous du marché et que celui-ci a signé un contrat de bail sur le long terme, vous devez vous attendre à quelques pénalités au début.

Ne pas oublier la caution

Lorsque vous achetez un logement, la caution payée à l’ancien propriétaire doit vous être versée intégralement. Vous devez rendre la caution au locataire lorsque celui-ci partira.

Vérifier si le bien fait l’objet d’une convention

Il existe certaines conventions (Cosse, Borlo…) qui obligent le propriétaire d’un bien immobilier à plafonner le loyer (ou à le louer à un locataire avec des ressources limitées) en échange d’avantages fiscaux. Ce type de convention dure 6 à 9 années, d’où l’importance de bien vérifier avant d’acheter le logement.

La récupération du logement loué après l’achat

La récupération du logement loué après l’achat

Après l’achat, vous ne pouvez pas vous débarrasser du locataire pour récupérer le logement et en faire ce que vous voulez ! En effet, la loi protège les locataires de ce genre d’initiative. Ainsi, vous devez donc vous baser sur le nombre d’années durant lesquelles le locataire occupe le logement :

  • Si le bail a été signé récemment, le locataire a le droit d’occuper le logement pendant 3 ans en location nue et une année en location meublée. Vous devez respecter ce délai avant de pouvoir récupérer votre logement. Envoyez un préavis au locataire 6 mois avant la fin du contrat.
  • Si le locataire occupe les lieux depuis 10 ou 15 ans, il est fort possible qu’il ne souhaite plus quitter le logement, ou ne pas le quitter de sitôt.

Sachez que vous pouvez récupérer votre bien immobilier si vous avez l’intention d’y loger un proche ou de vendre le bien. Si vous mettez en vente le logement, vous devez envoyer un courrier recommandé au locataire pour l’avertir et préciser le prix du bien immobilier. Le locataire a un droit de priorité pour son acquisition et dispose de 2 mois pour accepter l’offre.

Vous pouvez également récupérer votre logement si vous disposez d’un « motif sérieux » que vous communiquerez auprès des tribunaux (nuisance au voisinage, non-paiement du loyer, etc.).