SCPI et OPCI

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La pierre-papier est une valeur sûre, car elle permet de percevoir des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine immobilier. En tout cas, le match entre les SCPI et OPCI est serré.

SCPI et OPCI : le match du siècle

Les épargnants sont de plus en plus nombreux à se tourner vers la pierre-papier pour se constituer une source de revenus régulière. En réalité, elle est plus accessible et plus rentable que l’immobilier locatif direct. Quoi qu’il en soit, les OPCI (organismes de placements collectifs en immobilier) engagent un bras de fer avec les SCPI  (sociétés civiles de placement immobilier) et le combat est loin d’être terminé. En tout cas, celles-ci laissent la possibilité de se positionner sur le marché de l’immobilier professionnel avec un ticket d’entrée plus que raisonnable. Un budget de 200 à 1 000 suffit amplement pour acheter des parts de SCPI ou d’OPCI.

Il est d’ailleurs important d’investir dans plusieurs parts à la fois afin de doper le rendement de ses placements. Cette stratégie permet également de diversifier son patrimoine immobilier. Par contre, il est conseillé d’investir dans des parts de SCPI ou OPCI différents pour éviter un double frais de gestion.

acheter des parts de SCPI ou d’OPCI

Il est tout à fait possible d’investir un OPCI en direct pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Dans ce cas, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % s’applique aux revenus perçus et aux plus-values réalisées par l’épargnant. Malheureusement, les revenus fonciers distribués par les SCPI ne sont pas concernés par le « Flat tax » et les plus-values restent des plus-values immobilières. Il est à noter que les revenus distribués par les OPCI et les SCPI en assurance-vie sont soumis à la fiscalité des contrats d’assurance-vie.

La bonne nouvelle c’est qu’il est possible d’optimiser le rendement d’un investissement SCPI grâce au démembrement de propriété ou à l’effet de levier d’un crédit immobilier. Quoi qu’il en soit, il faut retenir que le capital placé dans la pierre papier n’est pas garanti. Il s’agit d’un risque à prendre même si elle permet à un investisseur de percevoir des revenus réguliers pour le financement des études supérieures de ses enfants ou pour préparer sa retraite.

Investir dans une SCPI ou un OPCI ?

En général, les SCPI et OPCI sont accessibles en direct, via assurance-vie, dans un contrat de capitalisation et peuvent être souscrits à l’aide d’un contrat d’épargne retraite (mais c’est rare). Côté performance, les SCPI remportent la victoire. Effectivement, les statistiques publiées par l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier) montrent que le rendement moyen des SCPI (TDVM) s’établit à 4,43 % contre 3,98 % pour les OPCI en 2017.

L’Aspim a d’ailleurs réalisé une étude sur la performance globale sur 8 ans des SCPI et OPCI, encore une fois les SCPI restent les grands gagnants du marché puisque celles-ci affichent une performance globale de 6,6 % contre 5,9 %. D’un point de vue technique, contrairement à celle des SCPI (dividendes distribués), la performance d’un OPCI repose sur la revalorisation de titre.

Les épargnants qui souhaitent diversifier leurs patrimoines n’hésitent pas à investir dans un OPCI. Un choix judicieux, il est en effet possible de se positionner sur le marché de l’immobilier d’entreprise et les marchés financiers (obligations, actions, foncières cotées, immobilier direct…) en investissant dans des parts d’organismes de placement collectif en immobilier. Les SCPI investissent uniquement dans des bureaux, des locaux d’activité ou encore des commerces. Par conséquent, la volatilité (sur 10 ans) des OPCI s’avère plus maitrisée que celle des SCPI, 2,3 % pour les OPCI et 3,5 % pour les SCPI.

SCPI investissent uniquement dans des bureaux

En ce qui concerne la liquidité de ces placements, les OPCI restent les meilleurs. En effet, les investisseurs ayant choisi d’investir dans une SCPI en direct auront beaucoup de mal à revendre leurs parts sur le marché. Par contre, les OPCI offrent une meilleure liquidité, car ils disposent d’un portefeuille investi en actifs financiers, les détenteurs de parts pourront ainsi les revendre plus facilement. Quoi qu’il en soit, la liquidité des parts est garantie à tout moment par l’assureur pour ceux qui ont investi en SCPI via un contrat d’assurance-vie, ce qui n’est pas le cas pour les associés des OPCI.

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