Les bons plans pour réussir son investissement locatif

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Les Français sont toujours nombreux à se tourner vers l’immobilier locatif dans l’objectif de percevoir un complément de revenu régulier. Grâce à cette rente, les futurs retraités pourront préparer leurs vieux jours et les futurs diplômés pourront financer leurs études supérieures.

Investissement locatif : Pourquoi et comment investir ?

Contrairement à un placement boursier, il est possible d’utiliser l’effet de levier pour investir dans l’immobilier locatif. En effet, grâce à un crédit immobilier tout investisseur peut devenir le propriétaire d’une maison destinée à la location, même sans apport personnel suffisant. La faiblesse des taux d’intérêt est aussi l’une des raisons poussant les Français à investir dans l’immobilier locatif. Bien entendu, il est primordial de comparer chaque offre avant de prendre une décision. Certains établissements de crédit proposent un taux attractif de 1,12 % sur 20 ans et 1,35 % sur 25 ans. Un taux supérieur à 2 % pourrait avoir un impact négatif sur le rendement de l’investissement. Dans tous les cas, il est important d’avoir recours à un crédit immobilier pour financer l’achat d’un logement qui sera mis en location. Ainsi, l’acquéreur pourra déduire les revenus représentant les loyers des intérêts d’emprunt.

Investir dans un appartement destiné à la location

Pour une personne qui s’est fixé l’objectif de se constituer un revenu complémentaire, l’investissement locatif lui permettra d’atteindre son but. Pour ce faire, il est possible d’acheter un appartement destiné à la location. Le choix du bien immobilier ne doit pas être pris à la légère et il faut retenir que les biens de petites surfaces se louent plus rapidement que les grands logements notamment dans la capitale. Par contre, les vacances locatives sont plus fréquentes dans les studios (1, 2 ou 3 pièces). En effet, seuls les étudiants souhaitant trouver un logement à proximité de l’université s’intéressent à ce type de bien immobilier et à la fin de l’année universitaire, ils quittent celui-ci pour rentrer chez eux. Quant aux jeunes couples avec enfant(s), ils se tournent souvent vers les T3 (trois pièces) ou T4, mais restent plus longtemps dans leurs logements.

En clair, il est primordial de prendre conscience du ratio « surface du bien à louer »/ « vacance locative » avant de faire l’acquisition d’un logement destiné à la location pour s’assurer de la réussite de l’opération. Aussi, l’utilisation d’un simulateur de crédit en ligne sera d’une grande aide. Concernant le mode de location du bien acheté, le propriétaire peut opter pour la location meublée afin de raccourcir la durée du contrat de bail de 9 mois ou 1 an (contre trois ans pour la location vide).

Dans ce cas, il est possible de déléguer la gestion locative du bien loué meublé à un professionnel. Quoi qu’il en soit, si les revenus locatifs issus de la location meublée non professionnelle saisonnière d’un bien immobilier dépassent les 23 000 €, le propriétaire sera assujetti aux cotisations sociales ainsi qu’au RSI (Régime social indépendant).

Investir dans une résidence de service

L’investissement en LMNP (location meublée non professionnelle) génère des revenus locatifs défiscalisés à condition de choisir des biens meublés prévus à cet effet. Pour obtenir le statut LMNP, il convient d’investir dans une résidence étudiante, une résidence de tourisme ou dans une maison de retraite médicalisée de type EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) et de confier la gestion locative du bien acquis à un exploitant (gestionnaire d’actifs). D’un point de vue concret, les revenus locatifs tirés d’une location meublée non professionnelle sont soumis à l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

L’investissement en LMNP permet donc de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. L’acquéreur pourra d’ailleurs déduire des loyers perçus les frais relatifs à l’investissement (émoluments du notaire) et amortir le logement ainsi que le mobilier (meubles) qui s’y trouve. Par ailleurs, une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du capital investi (prix d’achat du bien hors taxe sur neuf ans) est accordée aux investisseurs ayant choisi d’investir dans l’immobilier locatif avec la loi Censi-Bouvard. Le plafond d’investissement est fixé à 300 000 € et seuls les logements neufs destinés à la location sont éligibles à ce dispositif de défiscalisation.

Défiscalisation immobilière avec la loi Pinel et la loi Malraux

Il est possible d’investir dans l’immobilier locatif et de réduire son impôt grâce aux dispositifs de défiscalisation Pinel et Malraux. En effet, depuis le début de l’année 2015, la loi Pinel accorde une réduction d’impôt à hauteur de 12 %, 18 % ou 21 % (selon la durée de la location) du capital investi aux acquéreurs ayant acheté un bien « neuf » éligible au dispositif de défiscalisation Pinel. Il peut être opportun de consulter une carte de zonage Pinel avant tout investissement afin de bénéficier de cette fiscalité avantageuse.

Quoi qu’il en soit, le propriétaire n’a pas le droit de choisir un membre de son foyer fiscal comme locataire, car cela est interdit par la loi. Concernant le dispositif de défiscalisation Malraux, cette loi ne s’applique qu’aux travaux réalisés dans un immeuble entier situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé.

En clair, un investissement locatif en loi Malraux permettra à une personne physique domiciliée fiscalement en France de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % du montant d’investissement (ZPPAUP) ou de 30 % (secteur sauvegardé), celle-ci peut aller jusqu’à 30 000 €, le montant des travaux est plafonné à 100 000 €.

Devenir l’associé d’une SCPI de rendement

Comme déjà mentionné, l’investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) présente des avantages non négligeables. Il s’agit d’ailleurs de l’un des placements préférés des Français, car il leur permet de se constituer un complément de revenu intéressant. Le taux de rentabilité d’une SCPI de rendement se situe en général entre 4 % et 6 %. De plus, les détenteurs de parts d’une société civile de placement immobilier n’ont pas besoin de payer des taxes d’habitation.

Par contre, chaque associé d’une SCPI doit payer des frais de souscription et des frais de gestion de parts. Le grand avantage est que le patrimoine immobilier d’une SCPI est composé de plusieurs dizaines d’actifs (bureaux, murs de commerces, locaux d’activité, entrepôts…) loués à des entreprises ou des institutions. Concrètement, les risques locatifs (vacances locatives, loyers impayés…) sont mutualisés avec les SCPI de rendement. Il est intéressant de noter que le parc immobilier d’une SCPI européenne est réparti entre différentes zones géographiques (en Europe) dans l’objectif de mieux mutualiser les risques locatifs et de trouver un meilleur rendement sur le long terme.

La performance d’une SCPI dépend énormément de la qualité du gestionnaire d’actifs. En tout cas, il est important de prendre note de toutes les caractéristiques détaillées de chaque SCPI ouverte à la souscription sur le marché avant tout investissement. Il est conseillé de considérer son TOF (taux d’occupation financier), son TRI (taux de rentabilité interne), son TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) ainsi que le prix de souscription d’une part.

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