Réduction d’impôt sur la fortune immobilière : les conseils à retenir

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La majorité des contribuables français sont déjà au courant que l’ancien ISF (l’impôt de solidarité sur la fortune) a été remplacé par l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière) depuis le début de cette année. Les investisseurs disposant d’un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 M€ sont tous concernés par l’IFI. Autrement dit, il est important d’établir une bonne stratégie avant d’investir dans la pierre papier en 2018.

Réduction d’impôt sur la fortune immobilière : les conseils à retenir

IFI et contrat d’assurance-vie : quels sont les points de vigilances ?

Les épargnants ayant choisi les unités de comptes investies dans la pierre papier (SCPI, OPCI) comme support d’investissement au sein de leurs contrats d’assurance-vie sont en général soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Une mauvaise nouvelle pour les contribuables qui bénéficient des avantages de l’ancien ISF, car celui-ci a été supprimé depuis le 1er janvier 2018. Quoi qu’il en soit, il est toujours possible d’échapper à l’IFI en réorganisant son contrat d’assurance-vie. Pour ce faire, au lieu de placer son épargne sur des fonds immobiliers, il est préférable d’investir dans d’autres unités de compte (UC) tels que les foncières cotées. Dans ce cas, l’actionnaire doit détenir moins de 5 % de parts d’une foncière dans l’objectif de générer des revenus réguliers faiblement taxés (sans IFI). En clair, il est plus judicieux de se tourner vers les contrats d’assurance-vie multisupport pour avoir accès à plusieurs supports d’investissement (fonds en euros, SICAV, OPCVM, SCPI, SCI, OPCI, actions, obligations, etc.…).

Réduction d’impôt sur la fortune immobilière image

Certes, il est toujours possible de souscrire plus d’un contrat d’assurance-vie, mais il faut éviter de placer son capital sur des unités de compte immobilières. Sinon, le titulaire du contrat sera dans l’obligation de payer l’impôt sur la fortune immobilière et la charge fiscale risque d’être lourde. Il est vrai qu’un contrat d’assurance-vie comporte des avantages fiscaux non négligeables. Toutefois, ce produit d’épargne est toujours taxable à l’IFI surtout pour les contribuables domiciliés en France. Par ailleurs, les investisseurs qui détiennent un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 M€ ne peuvent pas échapper à l’IFI. Heureusement qu’il existe plusieurs solutions pour y remédier.

Réduire son patrimoine immobilier pour alléger l’IFI

Les contribuables détenant un patrimoine immobilier (SCPI, OPCI ou immobilier locatif) supérieur à 1,3 M€ sont redevables à l’IFI. Par conséquent, il est important de trouver une solution pour éviter une charge fiscale trop importante. Ceux qui disposent d’un parc immobilier d’une valeur de plus de 1,30 M€ incluant un logement destiné à la location ont toutes les cartes en main pour échapper à l’IFI. Pour ce faire, ils doivent céder leurs biens immobiliers pour supprimer cet impôt. Sinon, ils risqueraient de payer plus de 2 000 € d’IFI. Quoi qu’il en soit, il est important de réaliser un calcul du montant d’impôt sur la plus-value surtout pour ceux qui sont imposables sur les plus-values mobilières avant de vendre son bien.

L’objectif est de réduire ou de supprimer l’IFI. D’un point de vue fiscal, il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values après une durée de location (détention) de 22 ans. Au-delà de 30 ans, les prélèvements sociaux seront totalement effacés. Il faut savoir que le propriétaire d’une résidence principale soumis à l’IFI peut opter pour la vente de son bien immobilier pour profiter d’une exonération d’impôt sur les plus-values. Cela permet également de supprimer les charges sociales du contribuable.

En tout cas, une résidence principale bénéficie toujours d’une réduction de 30 % dans le calcul de l’IFI. Autrement dit, seuls les 70 % de sa valeur seront pris en compte dans l’assiette imposable. Quoi qu’il en soit, si le patrimoine immobilier du contribuable est constitué majoritairement d’actifs immobiliers, l’IFI sera toujours le gagnant.

D’autres solutions pour diminuer l’IFI à payer

Vendre un bien immobilier (résidence principale) et réorganiser son contrat d’assurance-vie (retirer les UC immobilières) donne la possibilité de réduire ou de supprimer l’IFI. Il existe d’ailleurs d’autres solutions efficaces permettant aux contribuables concernés de payer moins d’impôt sur la fortune immobilière. Le propriétaire d’une maison peut par exemple choisir de donner l’usufruit du bien immobilier à son enfant pour une période déterminée (10 ou 12 ans). L’usufruitier pourra ainsi jouir des fruits de l’exploitation de l’habitation. Grâce aux revenus locatifs tirés de la location, l’enfant pourra financer ses études supérieures.

D’autres solutions pour diminuer l’IFI à payer

Sur le plan fiscal, c’est l’une des meilleures stratégies permettant d’alléger l’IFI. Bien entendu, les loyers perçus par l’usufruitier sont soumis aux cotisations sociales (prélèvement social) et à l’imposition des revenus fonciers. Par ailleurs, un contribuable assujetti à l’IFI peut faire un don à une association (WWF France par exemple) pour bénéficier d’une réduction d’impôt sur la fortune immobilière. Cela peut se faire par le biais d’une donation d’usufruit temporaire d’un bien immobilier. Dans ce cas, la valeur du bien n’entrera pas dans le calcul de l’assiette taxable de l’IFI étant que l’habitation ne fait plus partie du patrimoine immobilier du contribuable (propriétaire). Bien entendu, l’enfant (donataire) qui détient le patrimoine sera redevable à l’IFI si la valeur de celui-ci est supérieure à 1,3 M€.

L’investissement en nue-propriété permet également de réduire l’impôt sur la fortune immobilière. Il pourra d’ailleurs se constituer un patrimoine immobilier en investissant dans la pierre papier, dans l’immobilier direct ou dans des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Par contre, l’investissement en nue-propriété ne permet pas de percevoir des revenus locatifs immédiats. Il faudra attendre la fin du démembrement de propriété (usufruit, nue-propriété) pour cela. C’est aussi à partir de ce moment que les loyers issus de la location du bien seront soumis à l’IFI.

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