Pourquoi n’est-il pas si intéressant d’investir en Pinel ?

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Bon nombre d’investisseurs locatifs espèrent faire une bonne affaire grâce à la loi Pinel. Or, quelques études prouvent que cette mesure fiscale incitative n’est pas aussi lucrative qu’elle n’y paraît. Bref, voici les raisons pour lesquelles il n’est pas si intéressant d’investir en Pinel.

Le prix des biens immobiliers neufs est trop élevé

Les biens immobiliers neufs sont vendus de 20 à 30 % plus cher que les biens anciens, et cela a toujours été ainsi depuis que les dispositifs de défiscalisation immobilière existent. La raison ? Attirés par la promesse d’une réduction fiscale très avantageuse, les clients sont prêts à tout pour conclure la transaction. De leur côté, les promoteurs en profitent pour gonfler leurs marges. Or, pour investir dans l’immobilier de façon rentable, il est tout à fait possible d’opter pour l’ancien. Non seulement c’est moins cher, mais ce créneau d’investissement permet également de déduire les travaux de la base imposable.

En plus, étant donné qu’il dispose déjà d’une rente de situation en termes de demande locative, il offre un loyer identique, voire supérieur à celui d’un bien neuf, ce qui revient finalement à peu près au même qu’une loi Pinel. D’ailleurs, acquérir un bien immobilier bien au-delà de sa valeur normale, c’est réduire sa chance de rentabiliser rapidement son investissement. Pour bien comprendre les enjeux d’une telle décision, faites une simulation loi Pinel 2019.

Les logements labélisés Pinel comportent un risque locatif

Les logements labélisés Pinel

La base d’un investissement locatif est de trouver un locataire. Cette tâche paraît toujours simple sur le papier, mais la réalité est parfois tout autre. Justement, de nombreux logements Pinel ont du mal à trouver preneurs. Le fait est que le nombre des constructions dans certaines zones éligibles à cette loi a tendance à augmenter, ce qui a pour conséquence la hausse de la concurrence en matière d’offres locatives. Il n’est donc pas rare de voir des propriétaires obligés de baisser le montant de leur loyer afin de gagner en visibilité. Il arrive même que le logement en question reste vacant pendant plusieurs mois, un phénomène qui aura pour effet de réduire considérablement les revenus locatifs.

Dans ce cas, l’investisseur risque de devoir rembourser les sommes déduites si la période de vacance locative est trop prolongée. Certes, pour corriger ce problème, certaines zones éligibles à la loi Pinel ont été déclassées en 2018, mais reste toujours à voir si ces lieux affichent vraiment une demande locative supérieure à l’offre. Dans tous les cas, le risque subsiste surtout pour les investisseurs sans trésorerie qui comptent sur l’effet de levier du crédit pour rembourser leur prêt.

Les biens neufs sont moins rentables

Pour convaincre l’acquéreur à acheter, les promoteurs immobiliers ont souvent tendance à faire gonfler artificiellement la rentabilité de l’opération en ne faisant ressortir que le taux de rendement brut de l’investissement. Or, pour être pertinente, cette variable doit être minorée des frais et charges afférents à l’acquisition et à la détention de l’immeuble, c’est-à-dire le coût de l’engagement de location qui varie entre 6 et 12 ans. En fait, bien que le Pinel soit censé favoriser l’accès aux logements intermédiaires via des plafonds de loyer en moyenne inférieurs de 20 % à ceux du marché, il n’est pas rare de voir des loyers dépasser ce seuil.

Les biens neufs - image

Pourtant, un locataire qui décide d’habiter dans un logement neuf ne sera pas prêt à débourser 10 ou 20 % de plus pour deux logements de même catégorie. À Marseille par exemple, le plafond du Pinel est fixé à 12, 50 euros par mètre carré alors que le loyer moyen du marché peine à atteindre les 11, 20 euros. Résultat : la rentabilité en pâtit. Et avec un loyer de marché tournant autour de 550 euros contre 615 euros en Pinel, un logement de 50 m2 vendu à 5 530 euros le m2 ne rapportera plus que 2, 4 % de rendement, contre 3, 4 % dans l’ancien.

Pire, à la fin de la période d’avantage fiscal, les investisseurs bénéficiaires du programme Pinel vont revendre leur bien qui est désormais ancien. Le prix de revente risque de ce fait de se trouver en deçà du prix d’achat initial, ce qui représentera une perte si le montant de l’économie d’impôt réalisée n’est pas supérieur à cet écart.

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