Le calcul des plus-values immobilières en 2015

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En France aujourd’hui, lors de la revente d’un bien immobilier, le vendeur peut être amené à être imposé sur la plus-value réalisée lors de la revente de son bien. Il est donc important de connaître l’imposition avant de revendre son bien immobilier afin d’éviter les mauvaises surprises. Les gouvernements successifs ont souvent modifié les règles de calcul de l’imposition sur les plus-values, nous allons faire un point sur la situation actuelle en 2015.

Le détail du calcul des plus values

Il convient tout d’abord d’évaluer la plus-value brute. Cette plus-value se calcule de manière très simple, à savoir la différence entre le prix de cession du bien immobilier et son prix d’acquisition. Le prix de cession étant le prix de vente auquel on ajoute les charges supportées par l’acheteur. On retire cependant les frais comme les diagnostics et la TVA acquittée. Le prix de vente est le prix d’achat du bien à son origine auquel on ajoute les charges supportées par le propriétaire à l’achat, des frais d’acquisition (notaires, TVA…), des couts engendrés par d’éventuels travaux effectués de construction ou d’amélioration par exemple, des frais liés à la mise en place de l’électricité ou de l’eau (branchement aux différents réseaux).

Une fois la plus-value brute définie, il convient de calculer la plus-value nette. Pour ce faire, il faut déduire l’abattement en vigueur. Il y a deux types de plus-value à calculer, celle imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et l’autre liée aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%. Le calcule est donc le suivant: Plus-value nette = Plus-value brute – abattement.

Pour la plus-value nette liée à l’impôt sur le revenu, la règle d’abattement en 2015 est la suivante. Un abattement de 6% par année est appliqué à partir de la 5 ème année de détention jusqu’à la 21 ème année de détention. Au-delà, l’abattement appliqué est de 4% par ans. Au niveau de l’impôt sur le revenu, il y a donc une exonération totale au bout de 22 ans.
Voici un tableau de la direction générale des impôts précis pour la plus-value liée à l’impôt sur le revenu:
Durée
Abattement appliqué
Entre 0 et 5 ans
0 %
6 ans
6 %
7 ans
12 %
8 ans
18 %
9 ans
24 %
10 ans
30 %
11 ans
36 %
12 ans
42 %
13 ans
48 %
14 ans
54 %
15 ans
60 %
16 ans
66 %
17 ans
72 %
18 ans
78 %
19 ans
84 %
20 ans
90 %
21 ans
96 %
22 ans
100 %

Pour la plus-value nette liée aux prélèvements sociaux, la règle d’abattement en 2015 est la suivante. Un abattement de 1,65% à partir de la 5ème année de détention jusqu’à la 21ème année. Un abattement de 1,60% pour la 22 ème année et enfin 9% par an de la 22  ème année à la 30ème année.

Voici un tableau de la direction générale des impôts précis pour la plus-value liée aux prélèvements sociaux:

Durée
Pourcentage d’abattement appliqué
Jusqu’à 5 ans de détention
0 %
6e année
1,65 %
7e année
3,30 %
8e année
4,95 %
9e année
6,60 %
10e année
8,25 %
11e année
9,90 %
12e année
11,55 %
13e année
13,20 %
14e année
14,85 %
15e année
16,50 %
16e année
18,15 %
17e année
19,80 %
18e année
21,45 %
19e année
23,10 %
20e année
24,75 %
21e année
26,40 %
22e année
28 %
23e année
37 %
24e année
46 %
25e année
55 %
26e année
64 %
27e année
73 %
28e année
82 %
29e année
91 %
30e année
100 %

Le calcul final du montant de l’impôt sur les plus-values est donc l’addition de la plus-value liée à l’impôt sur le revenu plus la plus-value liée aux prélèvements sociaux au taux de 19% pour l’impôt sur le revenu et de 15,5% pour les prélèvements sociaux.

La surtaxe du premier janvier 2013

Pour les plus-values dépassant les 50 000 €, une surtaxe est appliquée. Cette taxe est comprise entre 2% et 6% selon le montant de la plus-value. Par exemple, pour une plus-value entre 100 001 € et 110 000€, le montant de la surtaxe sera de 3% x la plus-value imposable- (110 000 – la plus-value imposable) X 1/10.

Les résidences secondaires

Pour les résidences secondaire, le calcul est le même à savoir 19% pour l’impôt sur le revenu et 15,5% pour les prélèvements sociaux.

Les cas d’exonération

Dans ne nombreux cas, le vendeur peut être exonéré. Lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans, lorsque le bien est la résidence principale du vendeur, lorsque le vendeur est non résident, lorsque le bien est vendu moins de 15 000 €, le vendeur est en invalidité ou réside dans un établissement social ou médico-social.

Antoine Cesari

Antoine Cesari

Je suis consultant manager en gestion privée dans l'un des plus grands cabinets français de gestion de patrimoine.
Spécialisé dans le conseil en investissement immobilier, je suis toujours à l'affut des meilleures opportunités.
Antoine Cesari

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