15/09/2019

La loi Pinel

Loi pinel - image

Présentation de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif qui permet à tous les contribuables qui souhaitent effectuer un investissement dans l’immobilier locatif d’acquérir des logements neufs dans des zones déterminées et d’en devenir propriétaire. Grâce à leur investissement et sous certaines conditions, le pouvoir public leur accorde une réduction d’impôt proportionnelle au montant de la valeur du bien acquis.

En effet, ce dispositif fiscal a été conçu afin de promouvoir la construction de logements neufs sur le territoire, plus précisément dans les zones à tensions où l’offre immobilière locative ne correspond pas à la demande. La loi Pinel peut s’appliquer sur tous les logements acquis depuis le 1er septembre 2014 et faisant suite à la loi de finance de 2019 mis en place par le gouvernement Edouard Philippe, le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 (il sera ensuite remplacé par le dispositif Mezard).

Comment fonctionne la loi Pinel ?

Succédant à la loi Duflot, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à l’acquisition d’un logement neuf destiné à la location. Généralement, la procédure d’investissement se passe comme suit :

Lorsque l’investisseur éligible au dispositif Pinel (pour être éligible il doit avoir acquis le logement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021) réalise une acquisition de bien immobilier implanté dans une zone de tension du marché locatif. Il devra mettre en location nue (non-meublée) son bien dans les 12 mois qui précèdent son achat pour une durée minimale de 6 ans s’il s’agit d’une résidence principale.

Enfin le logement mis en location doit répondre aux normes de performance énergétique imposée par le label BBC.
Le propriétaire du logement touchera par la suite un loyer tous les mois. A savoir que les montants des loyers et des ressources de ses locataires sont également plafonnés par le dispositif Pinel.

Les conditions d’application de la loi Pinel

Pour jouir des prérogatives accordées par le dispositif immobilier Pinel, il faut respecter des conditions spécifiques à la loi. Les critères d’accord sont liés entre autres au niveau de l’état du logement (neuf, VEFA, ancien), à la zone géographique du logement, aux revenus des locataires ainsi qu’au montant des loyers.

Quels sont ses avantages ?

Défiscalisation loi pinel - image

La défiscalisation qu’elle offre est l’atout principal que la loi Pinel ait à offrir. En effet, les réductions d’impôts accordées présentent une source de motivation pour les personnes qui sont très fortement imposées (cadres supérieurs ou les travailleurs des professions libérales) et qui souhaitent établir une stratégie patrimoniale. D’autant plus qu’ajoutée aux loyers perçus durant la période de location, cette réduction permettra à l’investisseur de financer en partie le logement acquis.

Sur le long terme donc, l’investissement immobilier effectué dans le cadre du dispositif Pinel permettra la constitution d’un patrimoine immobilier dont l’investisseur pourra utiliser à son souhait lorsque la période locative exigée arrive à son terme (à savoir que sous le régime Pinel, il est possible de faire louer le bien par un membre de la famille si ce dernier répond aux critères d’éligibilité notamment au niveau des revenus).

L’investisseur pourra disposer du logement comme étant sa résidence principale, le revendre afin de jouir d’une plus-value à la revente, ou bien tout simplement continuer la location et bénéficier des loyers comme source de revenus complémentaires.

La défiscalisation Pinel

Comme évoqué plus haut, la défiscalisation qui rentre dans le cadre de la loi Pinel dépend de 04 facteurs qui se rapportent en premier lieu à la zone où le logement est situé. Le bien acquis doit être ensuite un logement neuf et sera destiné à la location. Le montant du loyer est par ailleurs plafonné par le dispositif Pinel. Enfin pour louer le bien, le locataire ne devra pas dépasser un seuil de revenus mensuel.

Taux de la réduction d’impôt

La loi Pinel accorde une réduction d’impôt aux contribuables qui réalisent une acquisition de bien immobilier neuf dans les zones de tensions. Le taux d’imposition est exprimé en pourcentage du prix de revient du bien et de sa durée de mise en location.

Pour une location de 6 ans, l’investisseur bénéficiera d’une réduction de 12% du prix d’achat du logement, 18% pour les locations de 9 ans et enfin 21 pour 12 années de mise en location. Il faut par contre noter que l’investissement est plafonné à 300 000 € par personne et par année d’imposition, ce qui amène à une réduction d’impôt d’un montant maximum de 63 000€ par an. Quant aux prix du m2 carré de surface habitable, il ne doit pas dépasser 5 500 €.

Plafond de loyer

Pour être éligible au dispositif Pinel, le propriétaire du logement doit faire louer son bien selon une durée minimum bien déterminée et respecter un plafond de loyer.

Le montant de ce plafond dépend des zones. Plus la zone est considérée comme tendue, plus le plafond sera élevé. Ce qui fait que dans les zones, A bis, A et B1, le plafond est plus élevé que dans la zone B2 car elles sont considérées comme les zones où la demande locative est trop en hausse par rapport à l’offre. Enfin pour le calcul, on applique la formule suivante : Barème Pinel x (0,7 + 19 / Surface Utile) x Surface Utile

NB : la surface utile prend en compte la surface habitable et la surface annexe (balcons, les caves, les sous-sols, les terrasses couvertes etc.)

Zonage

zonage - image

Le dispositif Pinel a été conçu afin de favoriser l’achat immobilier dans les zones de tension du marché de l’immobilier. Ainsi, pour pouvoir jouir du régime de défiscalisation accordé par la Loi Pinel, les investisseurs devront acquérir un bien dans les zones éligibles suivantes :

  • Zone A Bis : Paris et sa banlieue (Hauts de Seine, Seine Saint Denis, Yvelines, Val de Marne et Val d’Oise)
  • Zone A : Agglomération de Paris, Lilles, Marseille, Lyon, Montpellier, agglomération genevoise
  • Zone B1 : les parties de Paris qui ne sont pas couvertes par la zone A Bis, et A, les DOM-TOM
  • Zone B2 : villes centre de certaines grandes agglomérations qui ne rentrent pas dans les autres zones, les communes de Corse non comprises en zone A et B1.

Plafond de ressources

Pour permettre aux ménages qui sont touchés par la crise du logement de louer facilement un logement, les pouvoirs publics ont mis en place le dispositif fiscal Pinel qui a pour but d’inciter les investisseurs à acquérir des logements neufs et de les mettre en location en échange d’avantages fiscaux.

Cependant, pour bénéficier du logement Pinel, le locataire devra rentrer dans un plafond de ressources (revenus net d’impôt N-2) qui varie selon le nombre d’enfant à charge dans le foyer.

Il se présente comme suit :

locataire
Zone A bis
Zone A
Zone B1
Zone B2
Personne seule37 508 €37 508 € 30 572 €27 515 €
Couple56 058 €56 058 €40 826 €36 743 €
Pers. seule ou couple
+ 1 enfant à charge
73 486 €73 486 €49 097 €44 187 €
Pers. seule ou couple
+ 2 enfants à charge
87 737 €80 716 €59 270 €53 344 €
Pers. seule ou couple
+ 3 enfants à charge
104 390 €95 553 €69 725 €62 753 €
Pers. seule ou couple
+ 4 enfants à charge
117 466 €107 527 €78 579 €70 721 €
Majoration par enfant
à charge supplémentaire
+ 13 087 €+ 11 981 €+ 8 766 €+ 7 888 €

Barèmes des loyers Pinel

Pour l’année 2019 les barèmes par m2 des loyers se présentent comme suit :

  • Zone A bis : 16,96€
  • Zone A : 12,59€
  • Zone B1 : 10,15€
  • Zone B2 : 8,82€

Programmes immobiliers éligibles

Les logements qui rentrent dans le dispositif de la loi Pinel sont :

  • Les biens immobiliers qu’un contribuable a fait construire ou qu’il a acquis neuf avant le 31 décembre 2021. On prend notamment en compte la date mentionnée dans l’acte de vente ou celle sur la demande de permis de construire (à savoir que le logement doit être construit 30 mois après l’obtention du permis);
  • Les logements qui ne rentrent pas dans le cadre des propriétés décentes définies dans la loi du 6 juillet 1989 mais qui sont en cours de travaux de réhabilitation;
  • Les logements affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet de travaux de transformation en logement;
  • Les logements dont les travaux de rénovation représentent au moins 25% du coût total de l’opération et qui sont situés dans des zones éligibles.

Notre avis sur la loi Pinel

L’avantage principal des dispositifs de la loi Pinel repose sur la défiscalisation qu’elle permet d’acquérir. Cependant, Comme tout autre investissement, l’acquisition immobilière sous Pinel peut également présenter des risques. Avant tout placement donc, il est conseillé à l’investisseur de trouver un équilibre économique en se basant sur le marché locatif, les charges liées à l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location et enfin la fiscalité relative au secteur de l’immobilier.