Investissement immobilier : les avantages fiscaux de la loi Malraux

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Investir dans l’immobilier avec le dispositif Malraux permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu de 22 % ou de 30 %. Bien entendu, le bien immobilier doit être loué pendant une période minimale de 9 ans pour en bénéficier. Le problème c’est que la plupart des investisseurs ne savent pas s’ils doivent investir en direct ou via une SCPI Malraux. Voici quelques éclaircissements sur ce point.

À qui s’adresse la loi Malraux ?

Historiquement, la loi Malraux instaurée par André Malraux en 1962 vise à favoriser la protection et la rénovation du patrimoine immobilier historique français. La défiscalisation Malraux 2018 s’adresse aux contribuables domiciliés en France et propriétaires d’un appartement destiné à la location situé dans un secteur sauvegardé, dans des ZPPAUP (zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysage) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).

En clair, elle s’applique aux travaux de restauration réalisés dans un immeuble en entier faisant l’objet d’une Autorisation Spéciale (permis de construire spécifique) délivrée par le Préfet. Ce sont les Architectes des Bâtiments de France qui assurent le suivi de tous les travaux. Les biens concernés sont souvent localisés dans les centres-villes historiques de grandes ou moyennes agglomérations. En pratique, le dispositif Malraux donne la possibilité de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Une opportunité de défiscalisation

Depuis le 1er janvier 2017, les investisseurs ayant acquis des appartements à rénover situés dans un secteur sauvegardé peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 30 % des travaux de restauration grâce à la loi Malraux. Ceux qui ont investi dans des immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) pourront bénéficier d’un taux de réduction d’impôt à hauteur de 22 %. Le plafond de dépenses des travaux de restauration est de 4 000 000 € pour une période de 4 années consécutives. En clair, la défiscalisation Malraux permet de profiter d’une réduction d’impôts maximale de 120 000 €.

Une opportunité de défiscalisation

Les contribuables les plus fortement imposés s’intéresseront sûrement à ce dispositif. Grâce à la réforme de la loi Malraux fixée par la loi de Finance Rectificative pour 2016, les investisseurs disposent d’un délai maximal de 4 ans pour payer les travaux de restauration. D’ailleurs, la fraction de la réduction d’impôt peut s’étaler jusqu’à trois années après la date de délivrance du permis de construire. La réduction d’impôt Malraux 2018 doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux de restauration et le logement nu devra être loué à usage d’habitation pendant une durée minimale de 9 ans. À noter que la revente d’un immeuble concerné par la loi Malraux est soumise au régime des plus-values immobilières. Il est donc préférable de garder le bien.

Qu’en est-il du prélèvement à la source ?

2018 sera une année blanche pour les contribuables domiciliés en France et le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu (IR) entrera en vigueur le premier janvier 2019. Pour éviter une double imposition, le crédit d’impôt de modernisation du recouvrement) CIMR sera versé aux contribuables en septembre 2019 en guise de remboursement. Cela permettra également de neutraliser les revenus (non pilotables) perçus en 2018, sauf les revenus exceptionnels. De toute façon, la réduction d’impôt Malraux de 30 % ou 22 % s’appliquera toujours pour les contribuables concernés. Celle-ci fera l’objet d’un remboursement en septembre 2019.

Loi Malraux et l’IFI

Selon la nouvelle loi en vigueur, la défiscalisation Malraux entre dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Dans ce cas, le financement bancaire joue un rôle important dans la réalisation de ce type de projet. Ainsi, l’investisseur pourra créer une nouvelle dette déductible du patrimoine imposable à l’IFI. En revanche, un prêt immobilier in fine n’est plus déductible de l’IFI.

Il est conseillé de se tourner vers un crédit immobilier classique. La part des dettes représentant plus de 60 % d’un patrimoine taxable supérieur à 5 M€ sera retenue à hauteur de 50 %. Un abattement d’impôt de 10 ou 20 % s’appliquera dans le calcul de la base taxable de l’IFI dans le cadre d’un investissement immobilier en loi Malraux, car le bien acquis sera loué pendant une période minimale de 9 ans.

Investir en direct ou via une SCPI avec le dispositif Malraux ?

En souscrivant des parts de SCPI Malraux, il est possible de profiter d’une réduction d’impôt à hauteur de 18 % du montant investi. C’est tout à fait possible, la fraction de la réduction d’impôt de 30 % des travaux de restauration est fixée à 100 000 € par an. Par contre, la durée de détention des parts recommandée par la Loi est de 9 ans minimum, celle-ci commence à partir de la mise en location du dernier appartement.

En tout cas, la réduction d’impôt reste imputable sur l’impôt dû au titre de la première année d’imposition même si les travaux de restauration sont encore en cours. Il faudra attendre trois années à compter de la fin de souscription pour que les appartements rénovés soient loués. Une fois que la collecte a été réalisée, les propriétaires pourront percevoir des revenus (loyers).

Tout comme l’investissement en SCPI classique, investir en SCPI Malraux permet d’échapper aux contraintes de gestion. En effet, cette tâche a été confiée à des professionnels. Ce gestionnaire de patrimoine a comme mission de sélectionner des immeubles, de programmer l’acquisition des biens immobiliers, d’assurer le suivi et la conduite des travaux avec les architectes des bâtiments de l’hexagone, de vérifier l’éligibilité au dispositif Malraux. En tout cas, la liste est longue. D’ailleurs, l’investisseur peut calculer avec précision le montant de la réduction d’impôt en fonction de ses besoins professionnels.

Quoi qu’il en soit, les frais des sociétés civiles de placement immobilier pourraient changer la donne. Pour garantir la réussite de son projet, il est important de faire appel à un Conseiller en Gestion de Patrimoine. L’investisseur pourra ainsi obtenir toutes les informations nécessaires à savoir avant de se lancer dans l’investissement immobilier en Loi Malraux. L’accompagnement par des experts reste la clé de la réussite surtout pour les débutants souhaitant se positionner sur le marché immobilier professionnel.

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