Investissement immobilier aux USA: de l’effet de mode à la raison

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Les données économiques aux Etats Unis sont très positives en 2015 avec une croissance économique de 3,3% (1% Fr) et un taux de chômage de 5,5% (10,5% en Fr). L’investissement y est fort, le pays est redevenu le 1er producteur mondial de Pétrole et les prix de l’immobilier connaissent un net rebond depuis maintenant début 2012.

l’immobilier aux USA constitue toujours une opportunité historique, pourquoi ?

Après la crise des subprimes de 2008 la remontée des prix à tardé à revenir: en effet c’est  seulement à partir de 2012 que l’on voit une hausse des prix continue et linéaire comme en attestent les chiffres américain publiés  par Standaard Poor’s. Avec une reprise des prix immobiliers rapide qui atteint 38% depuis 2012, le marché fera cette année encore 4,5% de hausse.

Quel schéma et type de marché permettent d’atteindre 7,5% de rendement nets en 2015 ?

C’est en louant des petites maisons dont les prix ont très fortement chutés avec la crise des subprimes que l’on trouve les meilleures rentabilités et le plus de demande locative. l’inconvénient c’est que ce sont des populations qui bougent facilement donc il y a beaucoup de rotation et des petits travaux d’entretien et de maintenance permanent.

Acheter aux enchères est également primordial car cela vous permet de rentrer sur le marché 20 à 30% moins cher et la rentabilité s’en ressent nettement.

Petites maisons achetées aux enchères pour quelle taille de portefeuille?

Pour lisser les revenus et faire des économies d’échelle: le bon chiffre pour avoir des revenus réguliers c’est 8 à 12 maison en portefeuille assurant la rotation des locataires + remise en état , puis le temps de trouver un nouveau locataire: même si cela est rapide, ce sont des frais supplémentaires et donc une renta qui baisse immédiatement si on possède 1 ou 2 biens.

Nous l’avons vu avec certains français qui avaient acheté et géraient eux même une ou deux maisons sur ce type de marché : 1 bien non loué pendant 6 mois + frais et c’est facilement plus de 50%  de la rentabilité  qui disparaît . Sans compter tout le travail que cela représente.

Pour le schéma, une des meilleures techniques actuellement consiste à monter vun club deal ia une LLC (société très usitée de droit américain) pour se regrouper et acheter en direct aux enchères des maisons qui seront ensuite louées à des familles. C’est donc de l’investissement en direct puisque vous êtes actionnaire vous permettant ainsi de garder la maîtrise et le contrôle des décisions importantes (opérations sur immeubles, vente, choix de la distribution, date de sortie).

Quelle fiscalité porte sur les loyers américains et sur les plus-values ?

la fiscalité aux USA est très faible ensuite elle est retraitée dans le système français selon les règles de droit commun en appliquant la convention franco-américaine. En faisant de l’amortissement  et/ou des travaux permettant de faire du déficit foncier vous ne payez pas d’impôts sur le revenu locatif , l’impôt ayant déjà été payé aux États-Unis. de plus il n’ya pas de CSG CRDS. le PDG de Barnes dans une vidéo sur BFM TV disait même que les États-Unis étaient un paradis fiscal pour l’investissement immobilier des étrangers et c’est vrai nous le vérifions chaque jour !

En Conclusion

Pour ceux qui aiment sécuriser leur patrimoine dans l’immobilier et souhaiteraient diversifier le risque devise en investissant sur le dollar il peut être idéal et opportun d’investir dans la pierre papier américaine dès 2015.

Home and Stone Florida est la deuxième société créée par des français qui possèdent et gèrent déjà plus de 250 maisons en Floride. Vous pouvez les rejoindre et investir à leur cotés pour bénéficier de cette opportunité. L‘investissement et sur 5 à 8 ans selon décision des actionnaires et la distribution des loyers est trimestrielle. C’est de l’investissement immobilier US clefs en mains: idéal pour booster sa retraite ou ses revenus, ou se constituer un portefeuille de valeurs a rendement/distribution. Pour 100.000 euros investis, c’est près de 600 euros/mois.

Jean-François Chauffeté

Jean-François Chauffeté

Vice Président chez Home and Stone Investments
Dirigeant Fondateur d’Expertise Optimisation Retraites, société de conseil sur les droits à la retraite, Président d’Option Retraite, logiciel de calcul retraite. Jean-François est un entrepreneur éclectique et passionné
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