03/09/2019

OPCI

Un OPCI - image

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

C’est en 2005 que l’organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) apparait sur le marché financier. Choisi généralement comme un choix alternatif au fonds en euros, on retrouve souvent ce placement comme support d’investissement dans les contrats d’assurance-vie.

En effet sa ressemblance avec les fonds euros SICAV ou FCP fait de ce placement un des supports qui permet aux épargnant en assurance vie de jouir des aspects avantageux de l’immobilier tout en modérant les risques générés par un investissement en immobilier traditionnel.

Lorsqu’un épargnant décide de placer en OPCI. Il peut choisir d’investir dans deux types d’investissement :

  • L’immobilier tertiaire non coté (Commerce et bureaux) en France ainsi qu’en Europe
  • Les placements financiers (actions de sociétés cotées en Bourse, obligations, parts de fonds)
  • Les supports monétaires.

Cependant le portefeuille en OPCI doit contenir au moins 60% d’actifs immobilier. A vraie dire, tout l’intérêt d’un patrimoine consolidé en OPCI est l’investissement dans les immeubles destinés à la location ou en construction dans le but d’être loués.

Performances des OPCI

OPCI
Année de création
Société de gestion
Capitalisation
Performances 2017
Performances 2018
Silver Génération 2016 A PLUS FINANCE 11 millions € (valeur de l’actif net) 1.23% 5.24%
Swisslife Dynapierre2010 SwissLife REIM 172 Millions € (actif net global du fonds) 5,45% 5,16%
Preimium 2016 Primonial 169,26 M€ (Actif net global du fonds au 31/12/2018) 4,97 % 3,83 %
Pierre Europe 2018SOFIDY 16,53 M€ (Actif net global du fonds au 31/12/2018) - 1,67 %
Diversipierre 2014 BNP PARIBAS REAL ESTATE 1 373,65 M€ (Actif net global du fonds au 31/12/2018) 6,69% 1,17%
Opcimmo Vie 2011AMUNDI 7 503 M€ (Actif net global du fonds au 31/12/2018) 2,32 % 0,39 %

Fonctionnement d’un OPCI

Etant un support d’investissement qui se veut d’être un fonds moins risqué, l’OPCI permet d’investir dans l’immobilier dans une période de détention plus limitée qu’une SCPI (société civile de placement immobilier) et ceci afin de bénéficier d’une rémunération via une distribution périodique et ponctuelle de dividendes sur les parts investis et/ou d’une plus-value à long terme (dans le cas d’une revalorisation des parts de l’épargnant).

Comme il est composé à plus de 60% d’actifs immobiliers, d’actifs financiers (type OPCVM) et de fonds de trésorerie permanent d’au moins de 10%, Il est possible de revendre ses parts à tout moment. D’ailleurs c’est la société de gestion elle-même qui rachètera les parts bien souvent dans la poche financières (Un OPCI doit composer obligatoirement au moins 10% d’actifs financiers).

Dividendes et revalorisation

L’OPCI est avant tout un placement non coté à prépondérance immobilière dont l’objectif est de percevoir un dividende régulier et d’une revalorisation de la valeur de ses parts (selon les conditions du marché). Ainsi, la valeur liquidative lors d’un rachat définie par la société de gestion n’est pas fixée en temps réel (elle se fait semestriellement, avec publication d’une estimation tous les trois mois) tandis que le prix de la revalorisation des parts est mentionné deux fois par mois.

Composition des OPCI
Revalorisation - image

 

Par l’intermédiaire d’une société de gestion, l’épargnant qui investit en OPCI place sur le marché boursier et également dans l’immobilier. Il sera donc teneur de parts dans une société mais aura en plus des titres sur des sociétés cotées en bourse.

Un OPCI doit cependant respecter une composition stricte règlementée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Comme dit plus haut, il doit en effet contenir au moins des actifs à caractères immobiliers de 60% (90% maximum), une part de valeur mobilière en actifs financiers de 10% (30% maximum) et 10% de liquidités disponibles et au moins 50% de sa composition doit aller dans l’immobilier physique.

Souscriptions et rachats

Souscription

L’investissement en OPCI est possible pour toute personne qu’elle jouit d’une personnalité physique ou morale qui souhaite investir dans un placement à long terme et à prépondérance immobilière.  L’investisseur doit cependant s’affranchir de frais de commission de souscription auprès de sa société de gestion afin de payer les divers frais liés à l’acquisition ou cession d’actifs.

Rachat ou sortie d’un OPCI

Il est possible à l’investisseur de sortir à tout moment de son placement. Il peut en effet demandé à sa société de gestion de racheter tout ou partie de ses actions et de ses parts. Cependant, qu’il s’agisse d’un rachat partiel ou de la totalité de ses actions Le prix de rachat est toutefois inconnu car il se base sur la valeur liquidative qui n’est pas définie en temps réel (la société de gestion calcule la VL tous les 15 jours au maximum).

Fiscalité des OPCI

Une Société de Placement à Prépondérance Immobilière et à Capital Variable (SPPICAV) bénéficiant d’un régime juridique que les sociétés anonymes acquièrent une personnalité morale du même type que les SICAV qui sont en France exonérées de l’IS à partir du moment où ses actionnaires reçoivent des dividendes à hauteur de 50% du résultat afférent à la plus-value de cession d’actif et 85% de revenu locatif et est soumise à une fiscalité immobilière.

L’IFP quant à lui ne jouit pas d’une personnalité morale mais permet à son investisseur de bénéficier d’une transparence fiscale sous régime fiscal des revenus fonciers. Elle est donc exonérée d’impôts tant que ces dividendes sont à 85% des produits courants et 85% des plus-values.

Comparatif entre OPCI et SCPI, SIIC, OPCVM immobiliers

On peut comparer l’OPCI aux autres investissements immobiliers appelé « pierre papier » qui sont la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) ou les Fonds ou OPCVM immobiliers.

Si les placements en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) sont composés à 95% d’actifs immobiliers, c’est un support qui permet d’être copropriétaire de biens immobiliers à partir d’un petit capital (possibilité d’investir à crédit sous certaines conditions). L’OPCI et les SIIC quant à eux permettent d’acquérir des biens immobiliers prévus à des fins locatives et permettent également en plus de l’investissement en immobilier, de faire un investissement financier. (C’est à la fois un investissement immobilier et financier).

Pour les OPCVM dits immobiliers, ils permettent d’investir en grande partie dans des sociétés cotées en bourse (particulièrement sur celles qui opèrent dans l’immobilier telles que les SIIC par exemple mais également les entreprises de construction, de promotion ou de services immobiliers). On retrouve notamment trois catégories d’OPCVM : Les sociétés anonymes à capital variable ou SICAV permettant de posséder un portefeuille de valeurs mobilières, les fonds communs de placement. (FCP) et les Exchange Traded Fund ou ETF.

Cependant, il faut savoir que cette diversification de placement va avec des risques plus présents comme dans les tous les placements immobiliers côtés en bourse.

Exemple: Opci Amundi Opcimmo

Géré par le groupe Amundi, l’Opcimmo est un opci grand public créé en juillet 2011 dont la SPPICAV est placé majoritairement dans les immeubles de bureaux et les actifs financiers. Considéré comme un OPCI multiparts, il présente au 31 décembre 2018 un actif net de 7 503 M€ avec une exposition immobilière de 67,28% décomposée en immobilier direct et indirect pour 56,99 %, en obligations immobilières pour 4,31% et en foncières cotées pour 5,98%.

Sa stratégie de gestion plus ou moins volatile qui permet d’investir à 70% au minimum dans l’immobilier (bureaux, commerces) au rendement locatif supérieur à celui de l’immobilier résidentiel permet toutefois de diversifier son patrimoine avec souplesse et bénéficiant d’une bonne performance.