03/09/2019

LMNP (Location Meublé Non Professionnel)

Qu’est-ce que la LMNP ?

Le LMNP (Location Meublé Non Professionnel) désigne aujourd’hui un investissement immobilier en meublé, le plus souvent réalisé en résidence de services. Ce genre d’investissement peut se faire avec un bien neuf, aussi bien qu’avec un LMNP ancien obtenu suite à une revente LMNP d’occasion, ou à une vente de LMNP.

Soulignons qu’avant d’obtenir son statut actuel, le LMNP ou Louer en Meublé Non Professionnel, désignait un régime fiscal. C’était un régime qui conférait un statut fiscal particulier, permettant à un loueur de payer très peu, et parfois même d’être totalement exonéré d’impôts au niveau de ses loyers.

LMNP : pourquoi acheter ?

L’investissement en LMNP bénéficie de plusieurs avantages par rapport à ceux qui sont inscrits en tant que loueurs professionnels. En effet, le statut LMNP lui offre la possibilité de faire l’acquisition de biens immobiliers sans avoir à subir de lourdes contraintes comme l’inscription au Registre du Commerce et des sociétés ou encore d’être impacté par la taxe professionnelle.

Le statut de LMNP offre également d’autres privilèges fiscaux si la location est meublée. Contrairement à la location nue, qui est soumise au régime des revenus fonciers, les revenus d’une location meublée eux, sont imposés comme étant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et bénéficient donc d’une fiscalité beaucoup plus souple.

  • Si la somme des loyers ne dépasse pas les 70 000 euros par an, le régime micro-BIC est alors idoine, et permet de s’adjuger un abattement de 50% sur les revenus fonciers.
  • Le régime réel lui permet un amortissement de l’actif immobilier mis en location, et ce, sur une durée moyenne comprise entre 20 et 25 ans.

Un remboursement total de la TVA

Le LMNP - Remboursement total de la TVA

Grâce à son statut, l’investisseur se voit également être remboursé de l’intégralité de TVA, sous réserve d’un achat concernant un bien neuf en résidence de services.

Par ailleurs, un autre dispositif, le Censi-Bouvard, permet également aux acheteurs optant pour ce type d’investissement de profiter d’une réduction d’impôt à hauteur 11% du prix hors taxe, notamment en matière d’investissement sur résidence pour étudiants ou pour seniors (sous réserve d’un plafond de 300 000 euros par an), soit une réduction allant jusqu’à 33 000 euros sur 9 ans (le dispositif Censi-Bouvard a été prolongé jusqu’en 2021).

Comment investir en LMNP

L’investissement en LMPN requiert une inscription auprès de centre de formalités des entreprises, 15 jours avant le début de la location du bien.

Cette opération consiste à la déclaration auprès de la greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien immobilier mis en location. Pour le cas d’une pluralité de locations meublées, la greffe du Tribunal de commerce compétent est soit celle du lieu de l’activité principale, soit celle du lieu de l’emplacement de l’un des meublées.

Cette inscription est effectuée à partir du Formulaire POi (Personne Physique Exerçant une Activité non Salarié indépendante) et permet à l’investisseur :

  • D’obtenir un numéro SIRE
  • De faire connaitre l’existence de cette activité
  • D’indiquer le régime d’imposition choisi (régime micro-BIC ou régime réel)

Les avantages du LMNP

L’investisseur a intérêt à opter pour le LMNP en considérant les privilèges suivants :

Une simplicité dans les démarches

Aucune obligation de création d’une société. L’activité peut également être pratiquée en nom propre, notamment en complément d’activité salariée. Une seule démarche administrative est requise, qui est l’envoi du formulaire POi de déclaration de début d’activité. 

Flexibilité du statut

Si l’investisseur souhaite reprendre le bien pour usage personnel, ou le vendre, il lui sera possible de revenir sur sa position état à tout moment (suivant les conditions du bail). 

Une fiscalité avantageuse

Le statut de LMNP, offre également la possibilité à l’investisseur de pouvoir choisir entre deux régimes fiscaux :

  • Le micro-BIC : abattement de 50% ou de 71% en cas de classement meublé de tourisme. 30% en location meublé.
  • Le régime réel : ce régime permet à l’investisseur d’amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux, et déduire toutes les dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt,… Ce régime permet également le report intégral du déficit, pendant au moins 10 ans, sur les futures recettes de location meublée. L’allègement fiscal prend ici tout son sens. 
Le calcul de la plus-value

La déclaration en régime réel des revenus de la location meublée permet également à l’investisseur de bénéficier de l’amortissement immobilier pour réduire le montant imposé. En effet, les amortissements n’ont aucun impact dans le calcul de la plus-value, car il se fait selon le cas des plus-values des particuliers. 

LMNP : quels sont les biens concernés ?

  • Les résidences étudiantes

Ce type de bien s’acquiert par un prix qui s’avère assez faible et attractif. Il faut également savoir qu’avec 2,2 millions d’étudiants, dont les 2/3 sont en recherche de logement, le marché de la LMNP en résidences étudiantes est encore très large. A ce jour, on fait face à une demande excédentaire de 340.000 logements étudiants.

  • Les résidences de tourisme

La France figure à la première place des destinations touristiques les plus prisées au monde, ce qui fait du tourisme un moteur pour une part de 6,5% du PIB national. Mais vu le manque d’infrastructures dans de nombreuses régions hautement touristiques, se lancer dans le LMNP de résidence de tourisme n’est pas un mauvais choix. Plusieurs emplacements sont possibles, mais les plus rentables sont en bord de mer, en montagne et en campagne.

  • Les résidences d’affaires

Que ce soit résidences de tourisme ou résidences d’affaires, l’investisseur aurait le même profil de client. En effet, les résidences de tourisme sont celles qui conviennent au mieux aux hommes d’affaires en déplacement. Ce penchant s’explique par la discrétion et une plus grande liberté de mouvement par rapport aux hôtels classiques, pour un confort et une superficie plus accommodants, car les appartements sont généralement plus grands et équipés d’une cuisine. Ces résidences sont souvent situées en centre-ville.

  • Les résidences EHPAD / Séniors

Les EHPAD ou Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes français accusent une énorme carence en termes de nombres de chambres, et ce, par rapport à une demande grandissante.

Les chiffres le confirment, le nombre des personnes âgées de plus de 75 ans atteindra les 17,3 millions en 2060.

Pour qu’un établissement médicalisé soit reconnu comme étant un EHPAD, il doit d’abord avoir conclu une convention dite tripartite, avec le Conseil Départemental et l’ARS (Agence Régionale de Santé). Un cahier des charges lui sera alors imposé, afin qu’il puisse répondre aux normes de qualité d’accueil, mais également de qualité de prise en charge des résidents.

Les conditions de la LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel peut s’obtenir avec les conditions suivantes:

Etre un particulier / une personne physique

Il faut savoir que le régime de Location meublé non professionnel ne s’applique pas aux personnes morales telles que des sociétés. Toutefois, des exceptions peuvent être faites pour les sociétés translucides comme les SARL de famille par exemple.

Etre propriétaire d'un bien immobilier en direct

La détention indirecte d’un bien immobilier notamment à travers des fonds tels que les SCPI ne permet en aucun cas de bénéficier des avantages du régime de Location meublé non professionnel.

Le bien immobilier détenu doit être à usage d'habitation

Appartement ou maison, l’usage du bien peut tout à fait être saisonnier, cas observé dans les Location meublé non professionnel Montagne et les Location meublé non professionnel Mer, ou à titre de résidence principale comme pour les Location meublé non professionnel Etudiant, les Location meublé non professionnel Seniors ou les EHPAD.

Le bien immobilier doit être loué avec le statut de Meublé

Louer en tant que Meublé implique bien évidemment un logement meublé et entièrement équipé (literie, ustensiles de cuisine, chauffage, meubles de rangement, réfrigérateur, table et chaises,…). Le locataire doit pouvoir ainsi y résider en n’ayant que ses affaires personnelles à apporter.

La location du bien ne doit pas constituer l'activité principale de son propriétaire

Le régime n’est valable que si la location d’appartements en meublé ne constitue pas l’activité principale de l’investisseur. Ainsi, la LMNP concerne surtout la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000 € par an pour le propriétaire, ou 50% de ses revenus globaux par an.

Les différents régimes fiscaux

Le choix du régime fiscal doit obligatoirement se faire au moment de la déclaration d’existence de l’entreprise. Il y a quatre options possible pour le régime fiscal :

Micro-entreprise : abattement forfaitaire

Il faut savoir que certaines entreprises ne sont pas imposées au titre de société, puisque les associés ou l’entrepreneur sont imposés de manière individuelle au titre de l’impôt sur le revenu. A cet effet, les bénéfices de l’entreprise sont à déclarer, en fonction de l’activité, dans les catégories des :

  • BIC : bénéfices industriels et commerciaux ;
  • BNC : bénéfices non commerciaux ;
  • BA : bénéfices agricoles.

Régime réel simplifié

L’activité est assujettie à la TVA. Les entreprises doivent également effectuer une déclaration de TVA annuelle avec un règlement trimestriel obligatoire sous forme d’acomptes prévisionnels. Ce régime s’applique aux entreprises dont le chiffre d’affaire hors taxes est inférieur à :

  • 789 000 € pour les activités de vente ou de fourniture de logement ;
  • 238 000 € pour les activités de prestation de services. 

Si ces entreprises excèdent ces plafonds, elles seront automatiquement rattachées au régime normal à compter du 1er janvier de l’année suivante.

Régime réel normal

Ici, les entreprises doivent déclarer et payer la TVA mensuellement. Ce régime s’applique obligatoirement aux entreprises dont le chiffre d’affaire annuel hors taxes se situe au-delà des :

  • 789 000 € pour les activités de vente de marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, ou de fourniture de logement
  • 238 000 € pour les autres activités. 

Pour ce type d’imposition, les entreprises doivent impérativement tenir une comptabilité respectant le plan comptable et doivent également publier les comptes annuels.[/su_list]

Déclaration contrôlée

Ce régime fiscal concerne les professions libérales :

  • imposées au titre des bénéfices non commerciaux (BNC) ;
  • exclues du régime micro-social : leur chiffre d’affaires est supérieur à 70 000 € HT en 2018 et 2019. 

Le bénéfice imposable est calculé avec déduction des frais payés, donc en fonction du résultat réel. Les professions libérales dépendant de la déclaration contrôlée sont soumises à la TVA. Elles ont pour obligation comptable :

  • de tenir un livre-journal chronologique avec les recettes et dépenses;
  • de tenir un registre des immobilisations et amortissements.

LMNP et LMP : les différents régimes fiscaux

Le LMNP - Déclaration fiscale
LMNP

Le statut de LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel permet à l’investisseur de choisir entre deux régimes fiscaux.

Le micro BIC

Ce régime est appliqué par défaut, lorsque les recettes sont en dessous de 70 000 euros par an. Son fonctionnement est simple : un abattement de 50 % est appliqué sur les revenus locatifs. Par conséquent, aucun déficit n’est possible.
En matière de location de meublés de tourisme, de chambres d’hôte ou de gîtes, le plafond de recette est fixé à 170 000 € par an. L’abattement forfaitaire lui, est à 71 %.

Le régime réel

Ce régime s’applique soit sur option avant le 1er février de l’année fiscale à venir, soit dès lors que les recettes grimpent au-delà des 70 000 euros. Grâce au régime réel, le loueur a la possibilité de déduire l’ensemble de ses charges, mais également de ses amortissements. Ce régime permet également le report intégral du déficit. Il est alors reportable sur les loyers que l’investisseur encaissera sur les 10 prochaines années. Le régime réel permet donc un allègement optimal de l’imposition.

LMP

Le statut de LMP ou Loueur Meublé Professionnel est assujetti à un régime d’imposition particulier. Les revenus de location meublée professionnelle doivent être déclarés sous l’un des régimes suivants, et ce, en fonction de la structure juridique choisie par l’entrepreneur :

  • impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
  • impôt sur les sociétés (IS)
  • micro-entreprise (pour les auto-entrepreneurs), si le chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 170 000 €pour les meublés classés et 70 000 € pour les meublés non classés.