03/09/2019

Investissement EHPAD

Investissement en EHPAD - image

Tout récemment, l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE) a sorti une étude sur l’augmentation de l’espérance de vie et du vieillissement de la génération baby-boom de 1945-1975. Cette étude démontre notamment qu’un français sur 3 aura 60 ans en 2060 tandis qu’un français sur 6 aura plus de 85 ans.

Si nous vivons de plus en plus longtemps ce qui est en soi une très bonne nouvelle, les personnes âgées dépendantes quant à eux devront faire face à un problème d’hébergement récurrent à cause de leur besoin permanent de soins médicaux et d’assistance dans les tâches du quotidien.

Face à ce boom, les résidences médicalisées seraient actuellement en recherche de plus de 10000 nouveaux lits chaque année pour répondre au besoin croissant des personnes âgées dépendantes à intégrer un investissement en EHPAD.

Pour faire face à cet accroissement, l’Etat et les pouvoirs publics incitent de plus en plus les particuliers à venir investir sur le marché de la dépendance en Hexagone. Une demande qui ne cessera d’augmenter pour les 10 prochaines années, l’investissement en EHPAD permet en effet de contracter non seulement une rentabilité de plus de 5% sur son capital investi mais également de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Qu’est-ce que l’EHPAD et l’investissement en résidence de services ?

L’EHPAD ou Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes est une résidence de services agréée (on ne peut ouvrir un établissement à son bon vouloir, il faut obtenir un agrément préfectoral en amont) qui accueille comme son nom l’indique des personnes âgées nécessitant un soutien médical et une assistance dans la réalisation des tâches de la vie de tous les jours.

A vrai dire, les seniors qui intègrent un EPHAD bénéficient non seulement d’un accompagnement personnalisé de personnels médicaux (médecin, infirmiers et aides-soignants) mais aussi d’un hébergement avec des services de restauration, de soins d’hygiène et de ménages.

Lorsqu’un particulier décide d’investir en résidence de services, il achète une chambre auprès d’un établissement qu’il va faire louer à un gestionnaire de maison de retraite EHPAD moyennant d’un loyer. Il faut noter que le bail commercial se fait uniquement entre l’investisseur et le gestionnaire de l’EHPAD mais non l’occupant de la chambre (la personne âgée dépendante). C’est une société qui paie le loyer et non une personne physique de manière traditionnelle.

Faut-il investir en EHPAD ?

Location meublée - image

On peut investir en résidence de services pour personnes âgées dépendantes de trois manières. A partir d’un régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), du décret Censi Bouvard et du statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Ce sont des statuts avec des avantages fiscaux qui permettent de faire des économies sur l’impôt et rendent l’investissement en EHPAD très intéressant.

En effet, les loyers gagnés à partir d’un régime LMNP considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) permettent à l’investisseur de bénéficier d’un amortissement comptable sur ses revenus. Ses loyers seront donc totalement défiscalisés.

Le décret Censi Bouvard valable sur les résidences neuves quant à lui entraîne une réduction d’impôt de 11 % du montant investi (limiter à 300000euros) et du remboursement de 20%de la TVA du prix de l’investissement.
Tandis que le statut LMP non seulement fait amortir et récupérer la TVA mais met également en place de frais déductibles de l’assiette de l’impôt sur le revenu durant l’année de l’acquisition du bien.

Investissement en EHPAD : Les opportunités

L’investissement en EHPAD est avant tout un moyen de sécuriser un capital de son portefeuille patrimonial au-delà des avantages fiscaux qu’il engendre. Sans réellement gérer le bien acheté, hormis l’amortissement de 80% acquis sur le montant HT du logement sur 20 ans et la récupération de la TVA, le placement en résidence de services permet d’encaisser des loyers à hauteur de 5 % de rentabilité et ce même si la chambre est inoccupée. La société de gestion de l’EHPAD devra quoi qu’il en soit s’acquitter du loyer auprès du propriétaire du bien.

L’établissement d’un bail commercial d’une durée de 10 ans permet à un investisseur en résidence de services ou EHPAD de s’assurer un revenu à long terme sur et défiscalisé qui pourrait être une ressource complémentaire pour la retraite. D’autant plus qu’il a une rentabilité plus intéressante qu’un investissement en immobilier « classique ». C’est au final un produit de rente.

Investissement en EHPAD : Les contraintes

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Il faut dire que l’investissement dans ces hébergements médicalisés ont la côte actuellement comme il présente de réels bénéfices pour l’investisseur (marché en plein essor, avec le vieillissement de la population, le placement devient pertinent). Entre sécurisation de loyers, une fiscalité avantageuse et un rendement qui avoisine les 4 à 5% c’est sans aucun doute un investissement très attractif cependant comme tout investissement, il vient avec des contraintes qu’il faudra essayer d’anticiper et régler afin de capitaliser au maximum son placement.

Il faut savoir que l’investissement en résidence de services n’a rien avoir avec un investissement immobilier traditionnel où le potentiel de plus-value est palpable. Il ne faudra pas penser à tort réaliser une revalorisation du bien foncier à la sortie du placement. Cette revalorisation restera à un stade proche de zéro. Il ne garantit qu’un rendement locatif.

La règlementation et la législation des Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ayant une forte possibilité d’évolution. Il peut être également contraignant pour l’investisseur de faire face à ces changements surtout si l’EHPAD ou il a investi ne répond plus aux nouvelles normes. Il ne pourra pas recycler son actif immobilier dédié.

Comment investir en EHPAD ?

L’ouverture d’un EHPAD doit obligatoirement respecter une convention tripartite entre le Conseil général de la région, l’ARS et le gestionnaire. Aucun EHPAD ne peut ouvrir sans la signature de cette fameuse convention. Ceci pour réguler le marché de cet actif immobilier et sécuriser le placement des particuliers « investisseurs ». Pour investir dans ces résidences, la première condition sine qua non est donc d’acheter une chambre auprès d’un établissement agréé et conventionné.

Le choix de l’investissement en EHPAD étant plus un rendement qu’un bien immobilier, la vérification du bail commercial entre le gestionnaire et le propriétaire de la chambre médicalisée est essentielle pour s’assurer que ce sont les exploitants du logement qui seront bien en charge des charges locatives usuelles par exemple ou bien le renouvellement et entretien du mobilier ou encore Les assurances (responsabilité civile et professionnelle, immeuble.

Enfin pour éviter les mauvaises surprises, pour investir en EHPAD, l’idéal est de confier son acquisition à un gestionnaire qui est déjà reconnu en France dans les hébergements de services.

Pour choisir un investissement en EHPAD

L’investissement en EHPAD se positionne comme un d’un secteur de placement immobilier sécurisé surtout si on analyse le contexte économique français qui pour ne pas se mentir rencontre une crise du marché financier. C’est un marché fiable avec des rendements fiables mais cependant choisir ce type d’investissement nécessite la prise de quelques précautions indispensables pour éviter certains désagréments.

Lorsqu’un particulier décide d’investir dans un EHPAD, l’emplacement de ce dernier doit être bien réfléchi même si cela peut paraitre incohérent vu que l’investisseur loue son bien à un gestionnaire non au résidant de la chambre. A vraie dire, investir dans un établissement se trouvant dans une ville appréciée des personnes âgées pourrait être judicieux car le risque de faillite du gestionnaire sera bien minimisé.

Enfin pour investir en résidence de services, faire appel à un professionnel de l’investissement peut s’avérer être un soutien non négligeable pour accompagner dans toutes les démarches relatives à son placement.