Investir dans un SCPI en 2018

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L’investissement immobilier reste le placement préféré des investisseurs européens. Il ne s’agit plus d’acheter un appartement pour ensuite le mettre en location, mais de souscrire une part de Société civile de placement immobilier pour se constituer un patrimoine. La pierre papier présente en effet plusieurs avantages.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Le premier point à retenir, c’est qu’il existe différents types de SCPI (rendement, plus-values, fiscales). Les sociétés civiles de placements immobiliers les plus anciennes sont apparues dans les années 1960. Elles offrent la possibilité de se positionner sur le marché de l’immobilier physique de manière simplifiée. Pour ce faire, les investisseurs doivent acheter des parts de SCPI.

Dans l’hypothèse où l’épargnant ne dispose pas d’un capital suffisant pour souscrire des parts de SCPI, il peut avoir recours à un crédit immobilier. En tout cas, il est possible de se souscrire à une SCPI avec quelques centaines d’euros. D’ailleurs, un gestionnaire de patrimoine prend en charge la gestion des actifs. La mutualisation des risques locatifs fait partie de leur stratégie d’investissement.

Pourquoi investir dans une SCPI en 2018 ?

Un rendement toujours élevé

Le rendement des SCPI est l’un des indicateurs pouvant inciter les épargnants à investir dans ce type de placements. L’année dernière, la collecte nette réalisée par les SCPI se rapprochait des 6,2 Mds € (et 2,7 Mds € ont été investies dans la zone euro) contre 5,6 Mds € en 2016. La capitalisation des SCPI a atteint les 46 019 Mds € en 2017 contre 43 524 Mds € en 2015.

Pourquoi investir dans une SCPI en 2018 

Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) des SCPI reste intéressant même si cette valeur semble tracer une courbe plus au moins décroissante depuis ces dernières années (4,85 % en 2015, 4,63 % en 2026 et 4,45 % en 2017). Le rendement de certaines sociétés civiles de placement immobilier dépasse d’ailleurs les 6,40 %.

Gestion de patrimoine assurée

La gestion (entretien, location, travaux de rénovation) des actifs immobiliers qui composent le patrimoine de chaque SCPI est assurée par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financier (AMF). Autrement dit, les détenteurs de parts n’auront pas de souci à se faire concernant la gestion de leurs biens (bureaux, commerces, logements). En revanche, 10 % (frais de gestion) des loyers perçus seront reversés aux gestionnaires

Mutualisation des risques locatifs

Étant donné que les SCPI sont composés de plusieurs actifs immobiliers, elles laissent la possibilité de profiter de la mutualisation des risques (départ d’un locataire, vacance locative, incendie, etc.). Bien entendu, l’investisseur doit acheter des parts de différentes SCPI pour en bénéficier. D’ailleurs, la majorité des SCPI ont décidé de mettre en place une stratégie de diversification de leurs patrimoines afin de répartir leurs actifs dans la zone euro.

La revente des parts de la SCPI

Contrairement à l’investissement direct, les produits de la « Pierre Papier » sont plus liquides. Autrement dit, il est possible de les revendre sans rencontrer beaucoup trop de difficulté. Il existe effectivement un marché secondaire permettant aux épargnants de revendre leurs parts chaque mois. Par contre, ils doivent respecter la période de détention des parts (5 à 9 ans minimum). Il est à noter que le délai de cession de parts varie en fonction du type de SCPI choisi. Il serait plus intéressant d’investir dans une SCPI de rendement à capital variable. Bien sûr, ceux qui souhaitent bénéficier d’une fiscalité avantageuse se tourneront vers les SCPI fiscales.

Comment choisir une SCPI ?

Il est vrai que les différentes SCPI ne manquent pas sur le marché et qu’il est difficile de faire le bon choix. Quoi qu’il en soit, il est possible pour un investisseur d’en trouver une qui soit adaptée à ses besoins. Pour cela, il est indispensable de vérifier la capacité de la société de gestion à distribuer les revenus locatifs aux associés. Il est aussi important de considérer le prix des parts proposé par la SCPI. Il faut retenir que la valeur de reconstitution doit être proportionnelle au nombre de parts en circulation.

Bien entendu, il est conseillé de prendre en considération le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI avant tout investissement. Celle-ci doit afficher un TOF supérieur à 90 % ainsi qu’un potentiel locatif élevé. En ce qui concerne la distribution des dividendes, cet indicateur doit tracer une courbe plus au moins croissante pour prouver la performance de la SCPI. Il faut aussi vérifier les frais de gestion établie par les gestionnaires avant de prendre une décision. Normalement, ils ne devraient pas dépasser les 10 à 13 % des revenus (loyers perçus).

La stratégie d’investissement de la SCPI

Afin de trouver une SCPI adaptée à ses besoins, l’investisseur doit définir son profil de risque. Il serait plus intéressant de se tourner vers une SCPI investie essentiellement dans des bureaux « Primes » présentant un rendement plus au moins faible, au lieu d’investir dans une SCPI dont le patrimoine est constitué de biens sujets à une vacance potentielle tels que les entrepôts. En tout cas, la diversification du patrimoine est l’un des atouts majeurs des SCPI.

La stratégie d’investissement de la SCPI

Raison pour laquelle il est préférable de tabler sur les sociétés civiles disposant de plusieurs actifs immobiliers répartis équitablement dans les différentes villes européennes ou en dehors de la zone euro. Investir dans une SCPI spécialisée dans un secteur d’activité peut donc s’avérer très risqué. Puisqu’il s’agit d’un produit financier immobilier, le risque de perte en capital peut toujours changer la donne. C’est pourquoi il serait plus sage de détenir ses parts de SCPI pendant 5 à 9 ans avant de les revendre sur le marché secondaire.

Investir dans une SCPI via un contrat d’assurance-vie

En général, il est possible d’investir dans une SCPI via un contrat d’assurance-vie ou à l’aide d’un crédit immobilier. Malheureusement, il n’est pas possible de choisir les deux en même temps. Selon la loi en vigueur, les loyers perçus grâce aux SCPI (revenu SCPI) sont considérés comme des revenus fonciers. Autrement dit, le détenteur de parts devra les déclarer à l’administration fiscale. Bien entendu, son taux d’imposition sera calculé en fonction de sa tranche marginale d’impôt sur le revenu (IR).

L’investissement SCPI en direct permet de bénéficier d’un taux d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 14 %. Le titulaire d’un contrat d’assurance-vie de plus de 8 ans pourra profiter d’un prélèvement forfaitaire libératoire de 24,7 % s’il décide d’acheter des parts de SCPI. Bien évidemment, sa tranche marginale d’IR devrait être supérieure à 14 % et l’avantage fiscal dépendra de la date d’ouverture du contrat. Quoi qu’il en soit, l’associé devra toujours payer les frais de gestion de la SCPI ainsi que les frais de l’assurance-vie.

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