IFI : les conseils pour éviter les pièges en 2018

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Il est indiscutable que le remplacement de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), depuis le 1er janvier 2018, est une mauvaise nouvelle pour certains contribuables. Il faut retenir que le plafond d’assujettissement à l’IFI s’établit à plus de 1200 000 € (valeur totale du patrimoine immobilier bâti ou non bâti). Les placements immobiliers tels que les parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ainsi que les actifs financiers des OPCI (organismes de placement collectif immobilier). Voici tout ce qu’il faut savoir pour limiter l’IFI.

IFI : les conseils pour éviter les pièges en 2018

Investir dans le private-equity

Le capital-investissement immobilier ou private-equity est sûrement l’une des meilleures solutions d’investissement permettant d’échapper aux effets de l’IFI. Cela permet d’ailleurs de bénéficier d’un taux de rendement particulièrement attractif. Bien entendu, il est conseillé de placer 5 % de son capital dans le « club-deals », car investir dans des sociétés non cotées présente quand même quelques risques. Mais cela n’empêche pas les investisseurs les plus fortunés à investir jusqu’à 10 % de leur capital dans ce type de placement.

Détenir la nue-propriété d’un bien immobilier

Le démembrement de propriété d’un bien immobilier peut être considéré comme une échappatoire fiscale pour les redevables de l’impôt sur la fortune immobilière. En effet, depuis la mise en place de la loi de finances 2018, tout titulaire de la nue-propriété est exonéré d’IFI. En conséquence, l’usufruitier a l’obligation de déclarer et payer l’IFI sur la valeur du bien détenu en nue-propriété en cas de donation de la nue-propriété. Quoi qu’il en soit, il y a des exceptions.

Respecter le plafonnement de l’impôt sur la fortune immobilière

Il est important de retenir que le plafonnement de l’IFI est à 75 %. Autrement dit, si les recettes déclarées du contribuable dépassent ce seuil, il est automatiquement redevable à l’impôt sur la fortune immobilière. Afin d’éviter une lourde fiscalité, il devient crucial de bien organiser son patrimoine. Il est intéressant de noter que les plus-values obtenues lors d’un rachat (partiel ou total) sur un contrat d’assurance-vie sont exonérées d’IFI.

Respecter le plafonnement de l’impôt sur la fortune immobilière

Réaliser une donation temporaire de l’usufruit d’un bien

Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier sans payer d’impôt sur la fortune immobilière grâce à la donation temporaire de l’usufruit d’un bien à une personne physique (proche). Il s’agit d’ailleurs de la meilleure stratégie à adopter pour réduire son assiette imposable. Les gros contribuables seront contents d’apprendre cette nouvelle. En tout cas, il est préférable de donner temporairement l’usufruit d’une maison ou d’un immeuble (destinée à la location) à ses enfants. Ils pourront percevoir les fruits de l’exploitation du bien (loyers) qui leur permettront de financer leurs études. Par contre, ces derniers devront déclarer et payer l’IFI du bien démembré.

Effectuer des dons à des associations

Un contribuable souhaitant limiter son IFI peut effectuer des dons à des associations (organismes d’intérêt général) pour réaliser son rêve. Le plus cher. Grâce à cela, il pourra alléger son IFI de 75 % du montant du don avec un plafond annuel de 50 000 €.

Opter pour le statut LMP

Selon la loi en vigueur, tout titulaire d’un statut LMP (loueur meublé professionnel) bénéficie d’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière. Quoi qu’il en soit, la location meublée professionnelle doit être l’activité principale du propriétaire. Les loyers issus de l’exploitation du bien doivent également dépasser ceux des autres revenus professionnels du contribuable.

Détenir des bois et forêt en France

Investir dans les bois et forêt (secteur forestier) semble être la solution idéale pour réduire l’IFI. Ce genre d’investissement permet de profiter d’une exonération de plus de 70 % sur l’impôt sur la fortune immobilière.

Déduire les intérêts d’emprunt

En déduisant les intérêts d’emprunt, un redevable à l’impôt sur la fortune immobilière peut réduire l’assiette taxable de son IFI. En tout cas, il ne faut pas oublier de comparer les taux proposés par les établissements bancaires et ceux des organismes prêteurs avant de se lancer.

Déduire les intérêts d’emprunt

Éviter de détenir un bien immobilier non affecté à l’activité de son entreprise

Afin d’éviter une lourde taxation des revenus tirés de ces avoirs, un chef d’entreprise détenant un bien immobilier qui n’a aucun lien avec son activité (professionnelle) à l’obligation de le déclarer à l’administration fiscale. En tout cas, ceux qui ont déjà investi dans l’usufruit d’une SCPI doivent passer par là pour espérer alléger son IFI.

L’investissement en nue-propriété est truffé de pièges

Selon l’article 669 du CGL, tout nu-propriétaire dans un usufruit légal doit répartir l’IFI avec l’usufruitier même si celui-ci ne peut pas percevoir les loyers versés par les locataires. Concrètement l’usufruitier et le nu-propriétaire sont redevables à l’impôt sur la fortune immobilière, en cas de succession sans donation au dernier. Il y a donc des différences notables entre l’ancien ISF et l’IFI (en vigueur depuis le 1er janvier 2018). Heureusement qu’il existe des solutions pour changer le cours de l’histoire.

Comment fonctionne la déduction du passif en IFI ?

La déduction du passif est l’un des pièges les plus redoutables de l’IFI. En effet, depuis la suppression l’ancien ISF, il devient impossible de déduire la taxe d’habitation, l’impôt sur le revenu (IR) ainsi que les prélèvements sociaux (17,2 %). Certes, la déduction des crédits in fine est toujours envisageable, mais des limites ont été instaurées. Il existe également un plafond pour les dettes dépassant les 5 M€.

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