Démembrement de propriété : la solution ultime pour la gestion de son patrimoine

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Le démembrement de propriété comporte des avantages (fiscaux) non négligeables. Il est d’ailleurs possible de démembrer la clause bénéficiaire de son assurance-vie à condition de respecter les règles imposées par la loi en vigueur. Dans tous les cas, les atouts du démembrement de propriété sont bel et bien réels. C’est pourquoi il est considéré comme la meilleure solution de gestion de patrimoine.

Comprendre le fonctionnement du démembrement de propriété

Selon la définition classique, le démembrement de propriété est un montage patrimonial consistant à partager un bien avant de le transmettre (lors d’une donation ou d’une succession), en séparant la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit. D’un point de vue concret, l’usufruitier a le droit de bénéficier d’un bien et d’en tirer profit. En clair, la loi l’autorise à exploiter la maison, l’appartement, l’immeuble ou la résidence démembrée et à percevoir les fruits (loyers) tirés de l’exploitation. De son côté, le nu-propriétaire peut vendre, donner ou transformer le bien démembré, mais il n’a pas le droit de l’exploiter. En d’autres termes, il ne peut pas louer le bien dans l’objectif de se constituer un complément de revenu régulier. À la fin du démembrement (temporaire), le titulaire de la nue-propriété récupère la pleine propriété du bien. Il est intéressant de noter que les valeurs mobilières (assurance-vie, portefeuille de titres, compte-courant, etc.) peuvent être démembrées. Dans ce cas, l’usufruitier n’aura pas le droit de bénéficier du bien sans le consommer, en vertu de l’article 587 du Code civil.

Comprendre le fonctionnement du démembrement de propriété

Pourquoi est-il si important de démembrer un bien avant la transmission ?

Il est tout à fait possible de bénéficier d’une défiscalisation grâce au démembrement de propriété. Pour ce faire, cette opération doit être réalisée avant la transmission d’un bien immobilier, c’est-à-dire avant la donation de la nue-propriété à ses enfants. Cela permet, en clair, de supprimer l’impôt sur les plus-values immobilières de 32,5 %. Cerise sur le gâteau, les droits de mutation à titre gratuit ne s’appliquent qu’à la valeur de la nue-propriété dans le cadre d’un démembrement de propriété. Bien évidemment, le donateur a l’obligation de conserver l’usufruit du bien pour pouvoir échapper aux droits de mutation. Il est à noter que la valeur fiscale de la nue-propriété dépend énormément de l’âge de l’usufruitier. S’il est âgé de plus de 91 ans, la valeur fiscale de la nue-propriété représentera 90 % de la pleine propriété. S’il a entre 80 à 90 ans, elle sera estimée à 80 % de la pleine propriété (70 % entre 71 à 80 ans, 60 % entre 61 à 70 ans, 50 % entre 51 à 60 %, 40 % entre 41 à 50 ans, 30 % entre 31 à 40 ans, 20 % entre 21 à 30 ans et 10 % en dessous de 20 ans).

Quid de l’IFI ?

Depuis l’entrée en vigueur de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) au 1er janvier 2018, l’usufruitier et la nue-propriétaire ont l’obligation de déclarer la valeur respective de leurs droits sur un bien immobilier démembré, en cas d’héritage. En vertu de l’article 757 du Code civil, si les enfants sont les héritiers de la nue-propriété et que le conjoint survivant détient l’usufruit légal du bien, ils devront considérer sa valeur. Quoi qu’il en soit, si l’usufruitier (parent) a reçu l’usufruit par donation ou en vertu d’un testament, il pourra continuer de déclarer la valeur du bien en pleine propriété. Les parents ayant donné de leur vivant la nue-propriété de bien à leurs enfants peuvent également continuer la déclaration de la valeur en pleine propriété dans leur patrimoine. Il est intéressant de retenir que l’usufruit rejoindra la nue-propriété de l’enfant en franchise d’impôt en cas de décès des parents.

Investir dans un bien immobilier en nue-propriété avec un usufruit viager : pourquoi ?

Acheter la nue-propriété d’un bien immobilier avec un usufruit temporaire ou viager est tout à fait envisageable. Cela permet en outre de réduire le coût d’acquisition du bien immobilier. En tout cas, l’avantage dépendra de l’âge de l’usufruitier. En clair, l’usufruit viager sera égal à 10 % de la pleine propriété si l’usufruitier est âgé de plus de 91 ans (20 % entre 81 à 90 ans, 30 % entre 71 à 80 ans, 40 % entre 61 à 70 ans, 50 % entre 51 à 60 ans, 60 % entre 41 à 50 ans, 70 % entre 31 à 40 ans, 80 % entre 21 à 30 ans et 90 % en dessous de 20 ans). Dans tous les cas, la pleine propriété reviendra à l’acheteur dès que l’usufruit temporaire ou viager prend fin et il bénéficiera d’une exonération d’impôt. Le nu-propriétaire ne sera pas soumis à l’IFI, ce qui n’est pas le cas de l’usufruitier.

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Quel est l’intérêt du démembrement de la clause bénéficiaire de son assurance-vie ?

Le démembrement de la clause bénéficiaire de son assurance-vie entre le conjoint survivant (usufruitier) et les enfants (nue-propriétaire) est possible afin d’adoucir la fiscalité applicable à la transmission de patrimoine. Les deux parties seront imposées selon leur part à la fin du contrat d’assurance-vie souscrit. En vertu de la loi Tepa, les conjoints mariés et pacsés bénéficient d’une exonération de droits de succession. De ce fait, seuls les titulaires de la nue-propriété sont redevables des droits de succession. Si le conjoint survivant décède, l’usufruit rejoindra la nue-propriété des enfants sans aucune imposition.

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