SCI : acheter un immeuble de bureaux en crédit-bail

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Vous envisagez de racheter un immeuble de bureau pour y loger votre entreprise ou le donner en location à une autre entreprise ? avez vous déjà entendu parler du SCI ?

La solution classique : créer une SCI (seul ou avec des associés), financer le bien en crédit-bail auprès, et le donner en location.SCI

Qu’est-ce-que le crédit-bail ?

Le crédit-bail est un contrat de location d’une durée comprise en général entre huit et quinze ans, avec une option d’achat au terme de cette période pour un prix convenu au départ qui tient compte des loyers versés.

La SCI ne sera donc juridiquement propriétaire qu’à la fin du contrat et après avoir levé l’option d’achat. Durant la période de location, le vrai propriétaire est le crédit-bailleur.  La SCI sera considérée comme locataire principal et donnera en sous-location l’immeuble à l’entreprise utilisatrice.

Le crédit-bail peut concerner tous les types de biens immobiliers : bureaux, locaux d’activité, locaux commerciaux.


Le fonctionnement d’une SCI

Il n’existe aucune obligation comptable concernant les SCI. La SCI n’est pas une société commerciale, mais civile. Elle n’a pas d’obligation de publication de comptes.

Cependant :

  • le gérant doit rendre des comptes annuels aux associés, et les faire approuver par ceux-ci. Le Code Civil (articles 1855 et 1856) prévoit la reddition annuelle des comptes pour une société civile, c’est-à-dire, la nécessité de présenter aux associés, les bénéfices réalisés ou les pertes.
  • qu’en cas de contrôle fiscal, la SCI devra justifier du bénéfice réel et des revenus,

Il est donc conseillé de présenter chaque année :

  • un relevé des recettes encaissées (seuls les loyers encaissés sont imposés à l’impôt sur le revenu chez les associés) et des charges de la SCI afin de déterminer le résultat répartis fiscalement entre les associés (Cf ci-dessous),
  • le bilan comptable de la SCI faisant apparaître le solde des comptes courants des associés.

Les règles de fiscalité du montage SCI/Crédit-bail

> Concernant la SCI

La SCI devra effectuer la déclaration annuelle de résultats sur l’imprimé n°2072.

La SCI déclare ses revenus et la répartition de ses bénéfices, ou pertes, entre associés, mais elle n’acquitte pas d’impôt sur le revenu. Elle est dite « fiscalement transparente ».

Ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des bénéfices non commerciaux (BNC) (NB : en cas de contrat de crédit-bail seulement, sinon il s’agit de revenus fonciers).

La SCI devra en pratique établir une déclaration 2035 tous les ans.

En cas de déficit la quote part revenant aux associés n’est pas déductible du revenu global mais seulement imputable pendant 5 ans sur les revenus de même nature (BNC non professionnels).

En cas de vente de l’immeuble, l’éventuelle plus-value est taxée comme pour les particuliers avec des exonérations similaires.

> Concernant le crédit bail dans les comptes de la SCI

Les loyers du crédit-bail immobilier sont fiscalement déductibles en charges. Mais selon des modalités variables.

Notamment, pour les bureaux situés en région parisienne et assujettis à la taxe sur les bureaux en Ile-de-France, les loyers suivent un régime spécial : les amortissements inclus dans ces loyers ne sont déductibles qu’à concurrence de ceux que l’entreprise aurait pu pratiquer si elle avait été propriétaire des locaux. Fiscalement, c’est un peu comme si l’entreprise avait acheté ses locaux à crédit.


La fin du contrat

Si vous levez l’option d’achat prévue en fin de contrat, la SCI devient immédiatement propriétaire des locaux. En général, le prix est fixé à 1 euro et il peut aussi être de plusieurs millions.

Mais la levée de l’option entraîne des conséquences fiscales.

Paiement des droits de mutation

Par dérogation aux règles sur les ventes d’immeubles, ces droits sont calculés ici sur le prix de l’option d’achat et non sur la valeur vénale des locaux. Les droits sont donc le plus souvent très faibles, ce qui constitue évidemment un avantage.  A noter cependant que cette règle ne s’applique aux contrats de plus de douze ans que si ceux-ci ont bien été publiés à la Conservation des hypothèques.

Réintégration dans les résultats de l’entreprise

Le suramortissement pratiqué pendant la phase de location doit être réintégré.

En effet, le crédit-bail permet jusqu’à la levée de l’option d’achat d’accélérer l’amortissement du bien financé, puisqu’il est par exemple possible de déduire en douze ans des frais se rapportant à une construction ou une acquisition que l’on aurait amorti sur vingt ans si l’entreprise en avait été propriétaire. En contrepartie, le suramortissement que l’entreprise a pratiqué doit être réintégré dans ses résultats. Cette somme est souvent élevée mais elle peut elle-même, ensuite, être amortie sur la durée d’utilisation des locaux restant à courir. De ce point de vue, le crédit-bail est donc équivalent à une opération de crédit.

La seule exception à la réintégration du sur-amortissement concerne les bureaux implantés en Ile-de-France : pour eux, il n’y a pas de réintégration à effectuer puisqu’il n’est de toute façon pas possible de déduire l’intégralité des loyers se rapportant à l’amortissement des locaux sur la durée du contrat.

Yacine K

Yacine K

Ingénieur Financier et spécialiste des investissements en produits complexes.
Je suis passionné par la finance et l'économie le jour, et par les technologies et les fintechs la nuit.
Yacine K
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